신축건축사업의 정석

신축.건축사업의 정석 - 노후연금 보장하는
조건희 지음 / 제이앤씨커뮤니티 / 2014년 6월

신축건축사업의 정석

(신축건축 빌라,다세대주택등을 중심으로)

요즘 부동산경기가 좋지 않다는 것은 특별히 신문이나 매체를 통하지 않아도 많은 사람들이 체감하고 있을 것이다. 오히려 이제는 부동산투자에 대한 관심이나 기대가 식어 있는 것이 보다 정확한 표현이라고 생각된다. 내 주변에도 집을 사려는 사람은 거의 없고, 최근 급격히 오른 전세값을 걱정하는 사람들이 대부분이기 때문이다.

그런데 최근에 내가 거주하고 있는 집 주변에 신축빌라들이 들어서고 있다.

처음에는 노후된 빌라가 재건축되려나 보다 하면서 관심을 두지 않고 지나갔었는데, 마침 전세가 만기가 다가오면서 혹시나 하는 마음에 모델하우스에 찾아가 본 적이 있었다. 그런데 깔끔한 내부와 생각보다 합리적인 가격에 구매를 고민했던 적이 있다.

그런데 최근에 보니 근처에 속속 신축빌라가 생기고 있다. 지금 건축이 진행중인 것도 3~4개정도 되는 것 같다. 전세값이 너무 오른건지 집값이 적정가격을 찾아가고 있는지는 잘 모르겠지만, 최근 신축빌라등의 건축이 생각보다 활성화 되고 있음을 피부로 느낄 수 있었는데, 이 책은 나의 그러한 궁금증을 어느정도 해소해 주었다.

이 책의 구성은 다음과 같다.

 1 - 부동산 투자 흐름의 변화 [시장분석]

 2 - 어느 지역을 선택할까?! [사업 지역 선정]

 3 - 경험에서 나오는 사업부지 선정 노하우! [사업부지 선정]

 4 - 부지(敷地)의 가치판단, 기본이 건축법이다! [사업개요]

 5 - 최단기간 사업계획! [사업일정]

 6 - 사업의 핵심! 사업 수지 분석! [수지분석]

 7 - 사업의 객관적 검토! [SWOT분석]

 8 - 현장소장 따라잡기! [건축 공정관리]

 9 - 임대 및 분양 100% 완료! [임대 & 분양]

 10 - 프로젝트 재점검 [재점검]

신축건축사업의 정석이라는 이 책의 제목처럼 이 책은 부동산시장의 분석에서 부터 건축에 필요한 법규를 비롯하여, 건축과정과 건축후에 분양 마케팅까지 신축건축을 하면서 만나게 될 대부분의 이슈에 대해서 상세하게 설명하고 있다.

그렇기 때문에 나처럼 향후 내가 살집을 건축하고 싶은 꿈을 가진 사람들에게 이 책은 

토지의 선정에서부터 분양에 이르기까지 건축에 필요한 모든 것을 다루고 있어서 좋은 간접경험을 줄 수 있다고 생각된다.

아마도 건축에 대해서 전문적인 지식이 있는 사람들에게는 6장의 사업수지 가장 중요한 부분이겠지만, 나와 같이 건축경험이 없는 사람들에게는 6장도 상당히 중요하겠지만 4장의 건축법에 대한 개요와 5장의 사업계획등 관련 법과 규제가 건축의 아웃라인을 그리는데에 많은 도움이 되었다.

저자가 실무자이기 때문에 이 책은 상당히 실제적이다. 

특히 부동산서류의 주요사항 및 발급사이트를 안내하고, 허가서, 신고서등 건축에 필요한 실제 양식의 사진을 직접 소개하는등 마치 건축에 참여하는 것과 같은 생생한 묘사를 하는등, 철저히 실제적인라는 것이 이 책의 중요한 특장점이다. 

그러므로 잘 간직하고 있다가 추후 건축을 하게 될때, 다시 꺼내서 필독해야 할 것 같다.

본문의 내용을 인용하면

다세대주택 신축사업을 진행하려면 해당 사업지역 관할 구청장 등으로부터 반드시 건축허가를 받아야 한다. 이때 허가 관련 자료들은 각 구청등에서 보관하므로, 이러한 건축허가 건수에 대한 자료를 파악해 보면 앞으로 사업을 진행할 지역에 공급될 다세대주택의 수량을 알 수 있을 것이다.

현장에 나갈 때는 반드시 대중교통을 이용할 것을 권한다. 직접 대중교통을 이용해 보고 걸어 다녀봐야 거리감을 정확하게 파악할 수 있다. 이렇게 직접 다니며 본 현장 정보를 지도에 기록해 두자. 그러면 현장 조사한 내용이 기록된 지도는 평면이 아닌 입체로 탈바꿈할 것이다. 현장을 모두 돌아본 후 공인중개사사무소를 방문하자. 사전에 지역게 대한 정보를 조사했고, 이미 현장을 한바퀴 조사하고 난 뒤이므로 공인중개사가 브리핑하는 내용이 귀에 쏙쏙 들어올 것이다.

제2종 일반주거지역의 경우, 용적률은 200%이지만 건폐율이 60%이므로 건축면적이 넓어 같은 면적의 대지라도 제3종 일반주거지역에 비해 층별 활용 가능면적이 넓다. 또한 용적률의 차이로 인해 제3종 일반주거지역에 비해 저렴한 시세가 형성되어 있는 경우도 있으니, 다세대주택 신축사업에 있어서는 제2종 일반주거지역이 제3종 일반주거지역보다 유리하다.

서울시의 제2종 일반주거지역의 용적률을 200%이다. 이 말은 대지면적의 2배까지 부지 활용이 가능하다는 것인데, 다세대주택의 연면적은 최대 660m까지 밖에 허용되지 않는다. 그렇다면 330m를 초과하는 부지를 찾아 용적률을 모두 활용한다 해도 연면적 660m를 초과하는 부분은 쓸모없게 된다. 필요 없는 부지까지 매입하는 격이 되는 것이다.