선대인 미친 부동산을 말하다

선대인, 미친 부동산을 말하다
선대인 지음 / 웅진지식하우스 / 2013년 11월

선대인, 미친부동산을 말하다

(한국 부동산 전망)

이 책은 국내 부동산쪽에서 대표적인 닥터둠(Doom)으로 워낙 유명한 선대인 소장의 책이라서 관심을 가지고 읽어보았다. 선대인 소장은 위낙 직설적이고 명확하게 논지를 펴기 때문에 지지자들 만큼 안티도 많은 것으로 알고 있다.

부동산전망에 대한 선대인 소장의 시각을 어느정도 알고 있었지만, 구체적으로 어떤 관점과 어떤 논리를 가지고 있는지는 궁금했는데 이 책을 통해 비로소 알게 되었다.

'미친부동산'이라는 자극적인 책의 제목처럼 선대인 소장은 부동산전망에 있어서 우리나라 대표적인 비관론자이다. (나 또한 부동산시장을 긍정적으로 보고 있지는 않지만) 선대인 소장은 너무 극단적인 비관론을 펼치는 것이 아닌가 하는 생각이 들기도 했었다.

그러나 이 책을 보면, 선대인 소장이 다양한 관점을 가지고 있으며, 오랜 경험을 통한 합리적이고 논리적인 근거들을 제시하고 있음을 알 수 있다.

특히 한국의 독특한 제도인 전세제도와 관련해서는 상당한 통찰력을 보이고 있다.

이 책의 구성은 다음과 같다.

두 개의 거대한 전환기가 시작되다

한국 부동산의 또 다른 핵, 전세

부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향

대한민국 부동산을 예측하다

대세하락기, 이렇게 대응하라

선대인소장의 부동산에 대한 식견은 상당부분 공감이 되지만 그에 대한 대응으로 부동산이 경착륙이 일어나야 할 수 있다는 주장은 전적으로 동의하기는 어려웠다. 오히려 이러한 시각이 선대인 소장이 안티를 가지게 되었던 배경이 되지 않는가 하는 생각이 들기도 했다.

현 정부정책의 방식이 적절하지 않다는 부분이 많은 것은 사실이나 그렇다고 소프트랜딩을 하지 않고 하드랜딩을 해야 하는 것은 아니기 때문이다.

요컨대 선대인 소장은 이 책에서 현 부동산시장의 현황과 현재 정부정책의 문제점을 잘 파악하고 있으나 그에 따른 대응부분이 적절하지 않아보이는 측면이 있었다. 

(그러나 그 또한 나의 견해일 뿐이고) 개인들의 대응부분에서는 참고할 만한 부분이 많이 있다.

전세 거주자로서 그리고 향후 주택매입의 실 수요자로서 

이 책을 통해 다양한 관점으로 부동산 시장을 바라 볼 수 있었다. 이 책은 특히 결혼 또는 출산을 앞둔 실수요자 30대 초중반의 남성들에게 유용한 시각을 제시하고 있다고 생각한다.

그리고 은퇴를 앞두고 있는 집 보유자들이나, 연금이 부족한 집주인들은

이 책을 통해 향후 부동산전망등을 조망하고 선택의 폭을 넓힐 수 있는 정보를 얻는데에도 유용한 통찰력을 얻을 수 있다고 생각한다.

본문의 내용을 일부 인용하면,

부동산가격이 하락하면 부채도 줄어드는 것이 정상이다. 그것이 전형적인 디레버리지 과정이다. 디레버리지 과정에서는 자산을 정리해 부채를 청산하는게 일반적이기 떄문에 자산과 부채가 동반 감소한다. 그것이 일본이나 미국처럼 단기간에 급격히 일어나면 문제지만, 점진적으로 일어난다면 연착륙이라고 할 수 있다. 그런데 한국처럼 자산가격은 떨어지는데 부채는 오히려 늘고 있다면, 이는 매우 위험하다. 부채는 늘어나는데 부채를 청산하기 위한 자산의 담보가치는 계속 떨어지니 말이다.(중략) 부채를 늘려도 자산가격이 올라가기는커녕 하락한다. 이는 부동산 거품을 지탱하기 어려운 한계에 점점 가까워지고 있다는 징후다. 물론 부채를 무한정 늘려갈 수 있다면 모르겠지만, 역사상 과도한 부채가 아무 탈없이 청산된 적은 없었다.

한국의 가계부채나 주택담보대출의 규모는 한국에만 있는 전세제도 떄문에 상대적으로 작아보이는 착시현상을 불러 일으킨다. 전국의 전세금 규모는 대략 600조원으로 추산된다. 이 가운데는 집주인이 투기적 목적이 아니라 여유있는 주거공간을 세입자에게 전세로 준 경우도 있겠지만, 전세를 끼고 금융권에서 대출을 받아 집을 여러채 산 경우도 허다할 것이다. 따라서 전세금의 절반인 300조 원을 주택소유자가 금융회사 대신 세입자에게 빌린돈이라고 보면, 가계부채는 980조 원 수준에서 1280조 원 수준으로 증가하게 된다. 같은 식으로 전세보증금의 절반을 포함하면 주택 담보대출액도 406조 원 수준에서 706조원 수준으로 급증하게 된다.

지금처럼 전세가가 오를 떄는 문제가 아니지만, 집값이 추락하면서 역전세난이 발생할 때는 가계부채 위기를 더욱 악회시킨다. 보통 이런 경우 2008년의 역전세난 사태 떄처럼 전세거래도 묶이게 된다. 집주인이 세입자로부터 빌린 빚인 보증금을 돌려주기 어렵게 되는 것이다.

빠르게 진행되는 인구 구조 변화는  주택시장에 매우 큰 영향을 미치게 된다. 특히 주택을 구매하는 주 수요층인 30~54세 인구 감소는 주택수요 감소로 이어져 주택시장이 구조적인 장기 침체에 빠지는 원인이 된다. 실제로 국내 30~54세 연령층은 2012년 2072만명을 정점으로 급격하게 감소하고, 급격하게 증가하는 60세 이상 노후세대는 노후자금을 충당하기 위해 부동산자산을 매각하낟. 이는 과거 주택시장의 상식을 확 바꾸는 엄청난 변화다. 과거에는 주택공급이라고 하면 건설업체가 신규로 집을 짓는 것이라고 생각했다. 하지만 앞으로는 이런 건설업체의 신규 주택공급이 없어도 은퇴자들이 기존 주택의 순공급자가 되고, 주택수요자에서 공급자로 바뀌기 때문에 부동산 시장에 이중 충격을 가하게 된다.