경매부자들만 아는 부동산특수물건

경매부자들만 아는 부동산 특수물건 - 공매·상가·법정지상권·유치권·지분
이승호 지음 / 미디어윌 / 2013년 9월

경매부자들만 아는 부동산특수물건

(특수물건 따져보기)

최근 직장인들 사이에서도 경매에 많은 관심을 가진 사람들이 점차 늘어나고 있다.

나도 경매에 관심을 가지고 있던 한사람이었지만, 경매는 그 참여할 수 있는 시간적 여유가 있는 사람과, 법에 대한 지식이 어느정도 있는 사람만 참여할 수 있다는 사회적인 시각등 경매에 실제로 참여해 본 경험이 있는 사람이 적다는 것. 그래서 주변에서 경매에 대한 생생한 이야기를 듣기 어렵다는 그 희소성 때문에 가깝고도 먼 이야기였다.

이 책은 경매를 수십차례 참여해보기도 하고, 경매에 대한 강의까지 주기적으로 하고 있는 경매로 잔뼈가 굵은 저자가 집필했기 때문에 경매시의 주의점 및 알아야 할 내용들을 체계적으로 다루고 있다. 

특히 이 책에서 저자자 강조하는 것은 일반적으로 경매를 아는 사람들도 쉽게 참여하지 않는 특수물건들에 관한 이야기를 주로 하고 있다.

이 책의 구성은 다음과 같다.

1장. 누구나 하는 경매로는 역전할 수 없다

2장 공매: 일반 경매와 꼭 닮은 틈새시장 

3장. 상가: 분양 받지 말고 경매로 사라 

4장. 법정지상권: 고수익을 내는 공격적인 투자

5장. 유치권: 아는 만큼 보이는 유치권 물건 

6장. 지분: 작을수록 유리한 지분 경매 

개인적으로 가장 관심을 가지고 읽었던 부분은 2장의 공매였다.

직장인으로서 시간과 공간적인 제약때문에 실제로 경매에 참여하는 것은 거의 불가능하기 때문에 인터넷으로 참여할 수 있는 공매에 대해 관심을 가지고 있었다. 

마침 이 책에서 공매에 대해서 자세하게 설명하고 있어서 주의 깊게 읽어보았다. 

그리고 온비드라는 공매 전용 사이트를 들락거리며 공매에 대한 낯설음을 해소한 것은 이 책을 읽고 나서의 하나의 성과라고 생각한다.

이 책의 특징은 현재 부동산시장과 경매를 둘러싼 환경등을 상당히 솔직하게 풀어 설명하고 있다는 것이다. 저자는 일반적인 경매를 통해서는 이제 수익을 창출하기 어려운 시점이며 특수물건등 남들이 기피하는 물건을 잘 분석하여 경매에 참여해야 수익을 낼 수 있다고 설명하고 있다. 무조건적인 경매예찬이 아닌 경매의 쉽지 않는 부분까지 설명하고 있어서 보다 신뢰감을 가지고 책을 읽을 수 있었다.

최근 부동산문제로 정부에서도 많은 정책들이 나오고 있는데, 오히려 부동산침체기의 이런저런 정책들을 잘 이용한다면 경매도 하나의 좋은 투자방법이 될 것 같다는 생각이 든다.

본문의 내용을 일부 인용하면,

경매투자에서 고수는 권리분석을 잘하고 법리적인 지식에 해박한 사람이 아니다. 오히려 실전경험을 바탕으로 변화하는 시장에서 꾸준히 수익을 내는 사람이 고수일 것이ㅏㄷ. 내가 경매투자를 통해 매번 수익을 낼 수 있었던 것은 을 해오던 안정적인 투자에 머물지 않고, 끊임없이 새로운 시장을 개척해 왔기 때문이다. 꾸준히 수익을 내는 투자자로 남으려면 시장 상황에 발 빠르게 대처하여 자기만의 틈새시장을 발굴해야 한다. 그 핵심은 단순히 권리분석에 능한 것이 아니라 물건의 종류에 따라 수익을 내는 방식을 이해하고 자기만의 전문분야를 만들어가는 데 있을 것이다.

한국자산관리공사는 인터넷의 온비드 시스템을 통해 의뢰받은 물건을 공개 매각한다. 매각 물건에는 크게 압류재산, 유입자산, 수탁자산이 있는데, 압류재산은 세금을 체납하여 매각에 부쳐진 물건으로 보통 공매 물건이라고 하면 이런 압류재산을 의미한다. 유입자산이란 한국자산관리공사가 매입한 부실채권을 매각하는 것이고, 또 수탁자산은 금융기관이나 기업체가 소유한 물건을 한국자산관리공사에 매각을 의뢰해 나온 물건이다.

실제 물건 분석을 하다 보면 시세보다 감정가가 지나치게 높게 책정된 지역들이 있다. 예전에 번화했다가 최근에는 시들해진 지역들인데, 실제 시세를 알아보면 감정가의 3분의 1도 안되는 경우가 많다. 이런 지역은 실제 시세뿐 아니라 공시지가도 적용해야 하기 때문에 감정가격이 다소 높게 책정된다. 이런 지역의 물건이 경매로 나오면 감정가의 25%까지 유찰되어도 가격 메리트가 크지 않으므로 신중하게 입찰해야 한다.