살집팔집

살집팔집 - 슈퍼아파트의 진짜 비밀
고종완 지음 / 다산북스 / 2021년 5월

살집팔집

2020년의 실물경제의 가장 큰 화두는 부동산이 아니었을까 생각한다.

20,30세대의 영끌, 벼락거지와 같이 직접적인 영향에서부터 MZ세대의 파이어족, 코인열풍등도 부동산 급등과 간접적인 영향이 있다. 단순히 부동산소유의 유무로 부의 격차가 크게 벌어진 기간이고 시간이 흐른뒤에 돌아보아도 역사에 남을 만한 시기였다고 생각된다.

이미 부동산가격은 천정부지로 치솟아 매수여력이 없다는 주장과 여전한 공급부족으로 추가상승이 가능하다는 주장이 팽팽히 맞서고 있는 21년이 도래했다. 상반기에는 여전히 집값이 상승하고 있는 이 시점에 저자는 슈퍼아파트에 대한 선별적 접근을 제시하고 있다. 즉 살집과 팔집이 나뉘는 과도기로 보고 있는 것이다.

책의 구성은 다음과 같다.

1부 기본원리 편

1장 진짜가 나타났다! 새로운 부동산 세상: 슈퍼아파트의 막강한 힘

2장 도시부동산변화 법칙: 미래부동산과학의 힘

3장 3대 투자비법은 시기·지역·상품선택: 절대마법 성공공식

2부 사례분석 편

4장 정책, 주거문화, 메가트렌드의 변화: 미래주거생활

5장 ‘살집팔집’의 과학적 분석 틀과 툴: 내 집 마련 새로운 표준

6장 극강대결 투자가치 최후 승자는? 거인의 어깨 위에 올라타라!

7장 미래가치최고 ‘성장지역33’ 미리보기: 핵심입지분석

3부 실전투자 편

8장 3기 신도시는 제2판교, 광교가 될까?: 엘도라도의 땅

9장 1% 노력으로 100% 수익 달성하기: ‘살집팔집’ 초간단 사용설명서

10장 자산관리형 안심중개서비스: 파괴적 혁신

11장 대한민국 슈퍼아파트 ‘BEST 1000’을 PICK하다

기본원리에서 저자는 살집과 팔집을 구분하는 지표를 소개하고, 사례분석을 통해 과거사례등을 통해 살집과 팔집을 확인한다.

그리고 실전투자에서 3기신도시와 대한민국 슈퍼아파트 Bset 1000을 소개한다.

적정가치를 분석하는 로직이 소개되고 있으며, 저자는 때때로 주식투자의 내재가치 분석의 철학을 인용하고 있다. 아무래도 주식투자도 병행하는 것 같고 오랜 부동산투자경력으로 부동산투자철학이 확립된 것 같다.

별책부록처럼 마지막에 첨부된 슈퍼아파트 Best부분도 흥미롭다.

(우리 동네 아파트도 몇개 보인다)

개인적으로 보기에 저자는 부동산이 어느정도 고점에 다다랐다고 판단하고 있는 듯하고 그에 대한 변곡점이 21년 하반기라도 생각하고 있는 듯하다. 일부분 나와 생각이 비슷한 부분이다. 하반기 부동산시장을 주의깊게 관찰해야 할 것 같다.

덧붙임

# 앱에 대한 광고성문구가 과도하긴 함

# 그런데 너무 과하다보니 궁금증이 생기기도 함

# AI 또는 데이터가 접목된 부동산 관련 앱들이 많이 보이기 시작하는 것 같고, 부동산투자에 대해서도 데이터 기반 분석이 늘어나는 것은 바람직한 방향이 아닌가 생각된다.

본문의 내용을 일부 인용하면,

좋은집이란 살기(live)좋고, 사기(buy)좋은 주택을 의미한다. 살기 좋다는 단어는 살고 싶다는 뜻이 담긴 '주거편리성(주거가치)'을, 사기 좋다는 말은 사고 싶다는 뜻이 담기 '투자매력도(투자가치)'를 각각 나타낸다. 따라서 이 두가지를 모두 갖춘 교집합 완전체 아파트를 '슈퍼아파트'로 명명한다.

주거가치는 주거편리성, 주거만족도, 주거적합도를 고려해 평가한다. 교통, 교육, 편의시설, 녹지공간이 4대 핵심요소다. 측정지표로는 직주근접도, 단지세대수, 인구밀도 역세권, 교육시설, 편의시설, 녹지, 전세가율 등 10개 측정지표가 있다.

투자가치는 투자매력도, 자산가치증가, 투자적합도를 나타낸다. 주요지표로는 용적율(대지지분), 공시지가변동율, 서비스산업 LQ(입지계수)지수, 매매가격변동율, 인구증감율, 가구증감율, 주택보급율, 소득증감율, 대중교통망계획, 정비사업계획, 지역개발계획 등 20개다.

아파트는 그 자체가 경제이고 주거행복, 가족행복, 노후행복과 직결된다. 좋은 이웃과의 관계와 소통은 커뮤니티, 공동체 의식과 가치체계를 창출하고 삶의 질을 높이는 문화적 상징이 되기도 한다. 한편 살아가는 동안 꼭 필요한 부동산의 둘째는 수익형, 상업용 부동산이다. 상가, 상가주택, 꼬마빌딩, 오피스텔등이다. 셋째는 농지다. 농지연금대상으로 적합한 수도권과 대도시 인근의 농지가 관심 대상이다.

정약용이 자녀들에게 남긴 유명한 서책인 하피첩에서 "무슨일이 있더라도 4대문 밖으로 나가지 마라. 서울을 벗어나는 순간 기회는 사라지고 사회적으로도 재기하기 어렵다"는 유언을 남겼다. (중략) 지금 되돌아봐도 일리가 있고 미래를 바라보는 안목과 통찰력이 느껴진다.