이제, 돈 되는 경매다

[eBook] 이제, 돈 되는 경매다 - 돈 없는 당신도 집주인, 상가주인, 땅주인이 될 수 있다!
이현정 지음 / 길벗 / 2017년 11월

내가 사는 곳은 인구 10만이 채 되지 않은 중소도시이다. 문화적인 혜택도 거의 없고, 아이를 키우는 것이 상당히 쉽지 않다. 아기가 아프면 병원이 가야 하는데, 추가 비용을 들여서 병원에 가야 하는 현실이 놓여지고 되고, 그로 인해 많은 이들이 고향을 떠나 대도시로 이주하고 있는 현실이다. 하지만 이제 조금씩 달라지고 있다. 도심을 관통하는 철도가 지상이 아닌 높다란 다리 위에 놓여지게 되고, 택지에 건물이 이전하게 되면서 많은 것이 바뀌고 있다. 젠트리피케이션이 현실이 되고 있으며, 반면 기존의 시내의 모습은 점점 더 침체되고 있다. 택지 개발로 인해 도심의 외형이 마뀌게 되었으며, 부동산 활황세가 현실이 되어간다.공장이 외곽에 들어섬으로서 시민들이 원하는 문화시설이 하마 둘 들어서고 있다. 그동안 영화관 하나 없었던 도시가 이제 조만간 영화관이 만들어지고 잇으며, 병원도 개설되고 있는 상황이다.


이런 변화는 부동산에 관심 가질 수 밖에 없으며, 토지 투자에 머물러 있었던 부동산 투자는 아파트와 상가에 눈길을 돌리게 된다. 하지만 뜨내기들이 많은 현실 속에서 자칫 부동산 투자로 인해 손실을 입을 가능성 또한 함께 가지고 있다. 부동산 브로커는 주변에 투자 가능성이 크다 하면 모이게 되고, 거기서 사기를 칠 대상을 물색하게 된다. 공공연히 합법적으로 그들은 사기를 치기 때문에 사람들은 누구에게 하소연 조차 못하고 있다. 이 책을 읽는 이유는 부동산 투자로 수익을 얻는 첫번째 목적과 함께 부동산 경매 과정에서 발생하는 사기 문제, 수익성 악화에 대한 대처법을 익히기 위함이며, 부동산 투자에 있어서 꼭 필요한 개념을 함께 얻을 수 있다.


저자는 이 책에서 부동산 투자를 할 때 로드뷰를 꼼꼼히 체크하라고 말한다. 여기서 저자는 한가지 사실을 간과하고 있다. 로드뷰는 실시간으로 업데이트 되지 않으며, 시간이 한참 지나서야 로드뷰가 현재의 모습을 가진다는 점이다. 지금 내가 사는 곳 바로 앞에 들어서는 영화관, 나는 그것을 네이버 로드뷰를 통해 여러차례 확인해봤다. 하지만 여전히 과거의 건물 사진이 놓여져 있으며, 현재의 모습을 보여주지 않는다.저자가 언급하는 로드뷰는 고정되어 있는 건축물이나 이전되지 되는 건축물에만 해당된다. 부동산 투자가 활황이 상태에서 크게 도움되지 않으며 유효하지 않다,직접 눈으로 보고 확인하는 것이 부동산 투자의 첫번째 요소이다.


부동산 투자에 있어서 중요한 또다른 것은 시간과 장소이다. 여름철에 부동산 투자를 하는 것과 겨울 철에 부동산 투자를 하는 것은 다를 수 밖에 없다. 여름철은 부동산 가격이 오르기 때문이 불나방처럼 너도나도 부동산 투자에 관심 가지게 된다. 겨울철은 상대적으로 비수기이며, 부동산 매매,전세, 월세 가격이 다운되는 계절이라고 말할 수 있다. 고수는 겨울철에 부동산 투자를 노리며, 시간을 잘 활용하는 것도 부동산 투자에 있어서 수익을 얻을 수 있는 지름길이 될 수 있다.


부동산은 28개 지목이 있다.부동산은 그 지목에 맞는 건물울 세우거나 사용해야 한다. 농사를 지을 땐 지목이 전답이어야 하며, 농사를 실제 짓고 있어야 지목 변경이 완료된다. 도시에 살면서 농지를 구매하는 사람이라면 농지취득  자격증명서와 농업경영계획서가 필요하다. 실제 회사원이면서 주말 농사를 짓는 이들이라면 농지 취득에 있어서 결격사유는 없다. 농사를 짓지 않는 경우가 문제가 된다. 하지만 이런 경우에도 방법이 있다. 그건 농사 경험이 있는 이들에게 자신이 산 농지에 농사를 짓도록 하는 것이다. 그들에게 직접 월급을 짓고 농사를 짓게 하는 것, 휴경지를 놀리지 않으면서 원상복구 명령에 따르지 않아도 되는 경우가 종종 있다. 이런 조건이 있는 이유는 농지를 시세 차익의 수단으로 사용하는 부동산 투자자들의 꼼수를 사라지도록 하기 위함이다.


책의 앞부분은 부동산 투자에 있어서 기본적인 요소들이 나오고 잇다. 그 대부분은 다양한 부동산 책들을 통해 확인할 수 있다. 권리 분석이나 근저당권, 가압류 부분은 여러권의 부동산 투자 책을 통해 익히 알고 있는 사실이다. 부동산 투자에 있어서 중요한 것은 세금을 줄이는 것이며, 세금에 대해 얼마나 알고 있느냐에 따라 부동산 수익 차이는 현실이 된다. 또한 대출을 끼고 부동산 투자를 할 때 기본적인 금융 상식을 갖추는 것이 필요하며, 나의 신용도가 어디에 잇는지 정확하게 알 필요가 있다. 


부동산은 시시 각각 변한다. 새정부가 들어서면서 부동산 규제가 현실이 된 가운데 여전히 부동산 투자에 있어서 수도권 불패는 현재 진행형이다.그건 규제가 있어도 두 채 이상의 부동산을 가지고 있는 부동산 투자자가 많다는 것이며, 그로 인해서 사람들은 거주 목적의 부동산 뿐만 아니라 부동산의 자산가치 증식의 도구로 삼고 있는 것도 눈에 띄고 잇다. 여기서 거인의 어깨에 올라갈 수 있는 것, 그것이 일반 부동산 투자자에게 필요하다.