나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다

나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 - 1,300채 경매 성공의 신화! 400채 '0원 경매' 부동산의 전설
김덕문 지음 / 다산4.0 / 2017년 9월

김덕문씨의 <나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다> 를 같은 제목의 비슷한 책을 2년전에 읽었다. 이 책은 2013년, 2015년에 이어서 세번째 개정판으로 나온 책이다. 부동산 투자 &컨설팅회사 디엠 인베스트 대표로 있는 김덕문씨는 10년동안 부동산 경매 낙찰 건수가 1300건이 넘는 기록을 가지고 있다. 부동산 경매를 통해 키워온 알짜배기 부동산을 보안 안목과 남들이 보지 못하는 가치를 보는 것, 그것이 이 책에 나온다. 예전에 저자가 쓴 비슷한 책을 읽어본 사람이라면 굳이 개정판을 읽어 볼 필요는 없다고 생각한다. 4년동안 부동산 환경이 바뀌었지만, 저자의 경매 방식이나 안목은 크게 변하지 않았기 때문이다.


2년 전 이 책을 읽었을 땐 이 책이 부동산 초보에게 도움이 되는 책이라 생각했다. 하지만 그건 착각이었다. 이 책은 실제 경매 투자를 전문적으로 하는 부동산 투자자에게 요긴하다. 부동산 경매 투자자는 거의 대부분 법원에서 만나기 때문에 서로 경쟁상대가 될 수 있다. 누가 더 많이 부동산에 대한 안목을 높여나가느냐에 따라 부동산 수익률이 높아진다. 반면 나처럼 부동산 투자에 있어서 초보 수준에 머물러 있는 사람이 이 책을 읽는다면 부동산에 대한 안목을 높이는데 그치게 된다.. 저자가 말하는 것처럼 '400채 0원 경매의 신화'는 부동산 초보자에겐 만만치 않고 리스크가 생길 수 박에 없다. 부동산 투자 수익률을 높이기 위해선 부동산 지식을 쌓는 것 뿐만 아니라 내가 원하는 부동산이 경매로 나올 때까지 기다려야 하며, 그것이 나오면 바로 경매 응찰할 준비가 되어 있어야 하는데, 다른 일을 하면서 돈과 시간을 들여 부동산 경매 투자를 하는 건, 로또에 당첨되는 것 만큼 어렵기 때문이다.


저자는 부동산 경매에 있어서 일반인의 편견과 선입견, 이 두가지가 부동산 경매의 수익성을 낮추는 원인이 된다고 말한다. 안목을 키우는 건 남들이 보지 않는 부동산을 관찰하는 것이고, 그 안에서 수익성을 앋을 수 있는 방안을 강구하는 것이다. 여기서 저평가된 부동산이란, 근저당이 잡혀 있거나 소유권이 여럿이 되어 있어서 복잡한 형태, 하자가 있는 부동산, 불법 건축물이 해당된다. 또한 소유권이 없는, 폐건물과 비슷한 경우 대다수의 사람들은 눈길조차 주지 않는다. 이런 것들이 바로 저평가에서 고평가로 바꿀 수 있는 가장 큰 호재이며, 자신이 어떻게 가꾸느냐에 따라 부동산의 가치도 올라갈 수 있다. 또한 남들이 기피하는 빌라의 1층이나 탑층을 고르는 것, 싼 매물로 올라와 있어도 그 안에서 부동산의 진정한 가치를 찾아내는 것이 바로 부동산 경매 고수에 해당된다.


부동산 경매에 있어서 염두에 두어야 하는 건 바로 자신에게 돌아오는 부동산의 활용 방안이다. 그것을 염두에 두지 않은 채 싸다고 경매에 입찰하는 것은 어리석은 행위이다. 경매에 올라온 부동산에 대해 철저한 현장답사가 먼저 되어야 한다. 부동산을 어떻게 활용할 것이며, 수익성을 높힐 것인지에 대한 플랜이 설정되어 있어야 한다. 빌라나 오피스텔, 아파트, 상가,주상복합 등등, 이처럼 다양한 부동산은 그에 맞는 용도가 있고, 수요에 따라 인테리어를 바꾸거나 용도 변경을 통해 수익성을 드높이게 된다.


부동산의 용도를 결정할 때 남향인지 동향인지 확인하는 것은 중요하다. 수요가 많은 남향이 동향보다 비쌀수 밖에 없다.하지만 수익성을 생각한다면 새로운 관점에서 부동산을 바라 보아야 한다. 조망권 뿐만 아니라 그 부동산을 누가 살 것인지, 수요는 있는지, 주변에 역세권이나 유동인구, 공공기관이 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 더 나아가 나이가 많은 사람이 주변에 수요층으로 모여 있으면, 친환경 부동산에 관심가지고, 그에 합당한 부동산 매물이 등장하면 경매를 시적하면 된다. 


결국은 하나이다. 부동산 투자에 답이 없다. 저자의 생각과 가치관이 부동산 수익성을 높인다고 보장하지 못한다. 중요한 건 이 책은 부동산 경매에 있어서 참고 도서이지 정답 도서는 아니라는 것이다. 부동산 투자에 관한 다양한 책을 들여다보고, 시행착오를 통해 스스로 부동산 경매 방식을 찾아 나가야 한다. 즉 이 책은 저자의 부동산 경매 투자 방식이며, 실재 사람들마다 부동산 경매 투자 방식은 상황에 따라 달라진다.