돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

[eBook] 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 부동산 애널리스트가 알려주는
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2017년 5월

새로운 대통령이 선출되었다. 지도자가 바뀌면 정치 양상도 달라지게 되고, 사회 변화도 일어난다. 특히 지도자가 바뀌면 민간한 사람들은 공무원과 부동산 투자자이다. 부동산 정책이 바뀔 가능성이 커지게 되고, 부동산 정책이 바뀌면 그에 따라 셈법이 달라질 수 있다. 특히 아파트에 살기위해서. 거주 목적의 아파트를 소유한 사람보다 두 개 이상의 아파트를 소유한 이들은 자신이 과세 대상이 되는지 안 되는지 계산할 수 밖에 없으며, 서울과 수도권 주변에 사는 부동산 투자자는 재개발 예정지가 어디인지 꼼꼼히 따져야 한다. 먼저 저자는 아파트 폭락 가능성에 대해서,그럴 가능성은 없다고 일축하고 있다.


아파트 폭락 가능성이 낮은 이유는 아파트 공급 물량에 비해 아파트 소유주가 적기 때문이다. 대한민국은 아파트 공급이 여전히 부족한 상태에이며,아파트 폭락가능성은 현저히 낮아진다. 더군다나 한해 20여만 채의 새로운 아파트 공급은 기존의 아파트 숫자에 비해 미미하며, 아파트 폭락 가능성에 대한 걱정보다는 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 수익률을 먼저 계산해야 한다. 부동산 투자는 거주 목적으로 아파트를 살 것인지, 투자 목적으로 아파트를 살 것인지에 따라 달라지며, 아파트를 노후 보장을 위해 쓴다면 월세로 전환하는 것이 좋다. 여기서 부동산 가격이 상승할 땐 전세로 돌리는 것이 좋으며, 부동산 가격이 제자리인 상태에서 유지하고 있다면 월세로 돌려 수익을 극대화 할 수 있다.


두 개 이상의 아파트를 가지고 있는 경우 , 과세 대상이 된다. 과세인 경우 세금이 어느정도 들어가냐를 꼼꼼히 따져서 부동산 투자를 해야 한다. 특히 요즘 뜨고 있는 갭투자 방식의 경우 세채 이상이 아파트를 소유할 경우 높은 세금을 물을 가능성이 크다. 임대 사업자가 될 것인지, 아닌지에 따라 부동산 투자 방식을 달라진다.


책에서 눈길이 가는 건 재건축 아파트 투자에 관한 이야기이다. 아파트 투자를 할 때 염두에 두어야 하는 것이 재건축 초과이익환수제이다. 이 제도는 재건축 아파트 뿐 아니라 신규 아파트까지 폭넓게 적용될 수 있다. 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 한 사람당 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 50% 까지 세금을 매기는 제도를 말한다. 9천만원 초과 1억 1천만원 이하인 경우 40% 이며, 1억 1천만원 초과 이익의 경우엔 50%의 세금이 매겨지게 된다. 대표적인 경우가 서울과 수도권 아파트이며, 30년 이상된 노후 아파트가 재건축 될 경우에 생길 수 있는 문제들을 생각해서 투자를 할 것인가 말것인가 결정해야 한다.


아파트에 대해서 4개의 그룹으로 나누고 있다. 1번 그룹은 현재 재건축 진행중이 노후 아파트 그룹이다. 2번째 아파트 그룹은 가까운 미래에 재건축을 시작해야 하는 노후 아파트 그룹이며, 이제 갓 30년이 넘어가거나 조만간 30년을 넘기는 노후 아파트가 그 대상이 된다. 3번 그룹은 재건축초과 이익 환수재에서 자유로운 재건축과 재개발이 완료된 아파트이며, 반포 래미안 퍼스티지, 반포자이, 잠실의 엘스가 여기에 해당된다. 마지막 네번째 아파트는 신규 분양될 아파트이다. 자신이 어느 그룹에 속하느냐에 따라서 아파트를 팔것인지 살것인지 결정할 수 있으며, 재건축 초과이익환수제가 유예가 되는 시점까지 지켜 보는 것도 중요하다. 첫번째 그룹의 경우 고위험 -고수익군이며, 2그룹은 아파트 노후화 정도에 따라 저위험-중수익군,저위험 저수익군으로 나눌 수 있다. 3그룹 또한 2그룹과 마찬가지로 아파트가 지어진지 10년을 기준으로 저위험 -저수익군과 중위험-중수익군으로 나뉘게 된다. 마지막 4그룹은 중위험-중수익군이며, 자신의 투자 방식에 따라 2그룹이나 3그룹으로 이동하는 방법도 있다.


여기서 중요한 것은 자신의 투자 성향에 따라 투자 방식도 달라진다. 고위험 고수익을 얻을 것인지, 중위험-중수익을 얻을 것인지, 저수익을 얻더라도 안전하게 가는 방향도 있다. 여기서 중요한 건 부동산 투자 흐름이며, 부동산이 위치한 곳의 주변환경이나, 부동산 재개발 가능성, 교육이나 정부기관이 들어서느냐 아니냐에 따라 호재가 될 수도 있고 악재가 될 수도 있다.