2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7

2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7
권화순 지음 / 메이트북스 / 2024년 3월

재건축은 오래된 아파트를 허물고 그 자리에 새 아파트르 짓는 주택공급 방식입니다. 낡고 살기 불편한 구축 아파트 대신에 쾌적한 새 아파트에 살고 싶어하는 마음은 누구나 똑같습니다. 오래된 아파트에 사는 기존 입주민도, 새 아파트르 분양받고 싶어하는 투자자도 모두 재건축을 마다할 이유가 없지요. 하지만 문재인 정부 (2017~2022년녀 초)에서는 5년 내내 민간 재건축이 사실상 '올스톱'되었습니다. (-20-)

재건축 사업이 주목을 받을 수 밖에 없는 이유는 단지 부동산 실패 심판론이라는 정치적인 배경에 국한하지 않습니다. 현행법상 규정상 아파트를 지은 지(준공) 최소 30년을 넘겨야 재건축 대상이 되는데요. 우리나라 주거용 건축물 중 준공 30년이 넘은 건축물이 전체의 절반이나 됩니다. (-21-)

이런 이유로 2022년 대통령 선거 국면에서 1,2기 신도시 주민들이 신도시 특별법을 제정해야 한다고 요구한 것입니다. 1,2기 신도시처럼 특수한 사정이 있는 지역은 특별법을 만들어 용적률 상한 300% 규제를 받지 않도록 해야 한다는 주장입니다. 용적률 상한 300% 를 그대로 적용한다면 1,2 기 신도시 재건축은 사업성을 확보할 수 없습니다. 실제로 국회에서 발의된 특별법에 따르면 용적률 상한이 대폭 몰라갑니다. (-51-)

앞에서 설명한 LTV 를 계산할 때 빼놓지 않고 나오는 부동산 용어가'규제지역'입니다. 내가 투자할 곳의 LTV한도가 얼만큼인지 파악하려면 우선 이 지역이 규제지역인지 아닌지를 알고 있어야 합니다. 대출 뿐 아니라 청약, 양도세 등을 결정할 때도 규제지역인지 아닌지가 정말 중요합니다. (-123-)

예컨대 서울 송파구 잠실로 트리지움의 공시가격을 알고 싶으면 해당 주소를 검색한 뒤 단지명 트리지움을 선택하고 동과 호수를 클릭하면 됩니다. 해당 연도의 공시가격 뿐만 아니라 과거 공시가격 추이까지 한눈에 확인할 수 있습니다. 집주인 분만 아니라 누구나 공시가격 정보를 볼 수 있습니다, (-203-)

2020년 7월 시행한 임대차 3법은 집주인, 세입자의 관계에 변화를 불러왔습니다.'갑'의 위치였던 집주인이'을'인 세입자의 눈치를 봐야 하는 상황이 더 많아졌습니다.

임대차 3법을 시행한 이후 집주인은 집을 매수할 때도, 집을 매도할 때도 임대차 3법으로 파생되는 다양한 경우의 수를 상세하게 따져봐야 낭패를 당하지 않습니다. (-234-)

부동산 시장은 정치(지방선거, 국회의원 선거) , 정부(대통령 선거)가 바뀔 때, 부동산 시장이 요동치며, 대통령 선거의 주요 이슈나 공약으로 부동산 정책,법개정에 대해 단골 손님으로 등장하는 게 일반적이다. 부동산 정책이나 공약에 따라서, 표심이 달라진다. 부동산 뿐만 아니라 세금에 관한 이슈도 마찬가지였고, 이 두가지에 대해서,국민들의 관심이 커지고 있다.

책 『2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7』을 통해서, 노무현-이명박- 박근혜-문재인으로 이어지는 최근 20년간 부동산 트렌드의 변화를 읽을 수 있고, 현 윤석열 정부의 부동산 정책이 어떻게 바뀌는지 놓칠 수 없는 대목 중 하나다.,문재인 정부의 부동산 정책 실패,세법 개정 실패가 앞으로 어떻게 법개정으로 이어지는지 살펴 보아야 한다.

부동산 관련 법이 개정되면, 부동산 관련 사업의 나침반이 달라질 수 있다. 무재인 정권에서 임대차 3법이 이슈였고, 윤석열 정부는 전세사기 피해 구제관련 법이 이슈가 되고 있다.예컨데, 2024년 총선에서,민주당이 앞승하였고, 부동산 정책에 대한 행정적인 지원은 현정부가, 법개정은 민주당이 주도권을 가지고 이어나갈 수 있다.부동산 관련 이슈에서,놓칠 수 없는 것이 재개발,재건축 재개발 관련 법이며, 세금 관련 법이 어떻게 개정되는지 놓칠 수 없다.도시계획정책에 대한 기준이 달라질 수 있고, 30년 이상 노후화된 부동산이 재건축 대상으로 선정되고 있다. 문재인 정부 때 전면 중단되었던 재건축규정완화가 윤석열 정부 들어서서,다시 시행되고 있는 이유도 여기에 있다.  용적률 상한 300% 규제를 풀어달라는 게 현재의 부동산 트렌드 핵심 이슈다. 

추가적으로 부동산 정책에서, 건물주의 입장도 중요하지만, 세입자의 입장도 놓칠 수 없다. 최근 들어서, 전세사기 관련 법을 추진하고 있기 때문에, 전세사기법이 어떻게 진행되느냐에 다라서,부동산 시장도 흔들릴 수 있다. 특히 민주장이 법 개정을 하면 윤석열정부는 거부권을 행사하기 때문에, 부동산 관련해서, 국민들이 부동산 이슈들을 높치지 않고 바라보는 이유도 여기에 있다.

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