레버리지 서클

레버리지 서클 - 젠트리피케이션을 해결하는 새 비즈니스 세계관
강호동 지음 / 북그로스 / 2024년 2월

나는 현재 전국에 30여 개 매장을 가진 베이커리 회사 라라브레드의 대표로서 70여 명의 정규직원과 더 많은 아르바이트 직원을 고용한 경영자이며, 9개의 건물을 개발한 건물주다.현재 자산은 100억원에 이르며 해마다 빠르게 늘고 있다. 1호점으 열고 지금에 이르기까지 10년이 채 걸리지 않았다. (-8-)

그러던 2016년 , 건물주가 바뀌었다. 이 건물주는 울상에서만 대형 휴대전화 매장을 수십 개나 운영하는 사람으로, B 씨 매장이 잘 되는 것을 알고 건물을 통째로 사버린 것이다. 새 건물주는 보중금과 월세를 4000만 원과 350만 원에서 각각 3억 원과 10000만 원으로 인상하겠다고 했다. (-29-)

라라브레드 1호점 오픈을 준비할 때, 적합한 장소를 찾기 힘들었다. 흔한 이유였다. 건물과 위치가 마음에 들면 비쌌고, 가격이 괜찮으면 위치가 안 좋거나 건물이 너무 낡고 좁았다. 애초에 내가 매장을 열고 싶었던 상가는 당시에도 임대료가 평당 1천 만원을 훌쩍 넘었다. 차선책으로 대로변 뒤쪽 골목을 찾아봤지만, 마음에 드는 곳은 없었다. 그러나 발바닥에 물집이 잡힐 정도로 절박하게 발품을 팔고 다닌 끝에 결국 제법 마음에 드는 건물을 찾아냈다. 상권이 형성돼 있지 않은 주택가였지만, 브런치 카페 위치로는 나쁘지 않다고 봤다. 마침 1층이 비어 있어 바로 건물주를 만났다. (-62-)

"장사가 잘될 때 건물을 사버리지 그러셨어요?"

돌아올 대답을 뻔히 알면서도 그녀의 팬인 나는 안타까운 마음에 이렇게 물을 수 밖에 없었다. 그녀의 대답은 예상대로 '그때는 미처 생각하지 못했다'는 것이었다. 그리고 이야기의 끝 무렵, 그녀는 주위에 건물주 연예인이 그렇게 많은 데 어째서 자신은 건물주가 될 생각을 하지 못했는지, 그게 너무도 한이 된다며 한숨을 쉬었다. (-127-)

레버리지 서클의 핵심 중 하나는 '좋은 건물을 저렴하게 사는 것'이다. 그래야 레버리지 서클의 효과가 극대화된다. 비용을 줄여야 리스크도 줄고, 가치를 키웠을 때 이득도 커지다. 중요한 건 그런 건물을 어떻게 찾아내느냐다. 남들이 다 좋아할 만한 건물은 누구나 다 찾아낼 수 있다. 비쌀 수 밖에 없다. 남들이 신경도 쓰지 않을 만한 곳, 관심 두지 않을만한 건물 중 내가 장사를 잘할 수 있는 물건을 찾아내야 한다. 이때 필요한 것이 '이면을 보는 눈'이다. (-191-)

현금 흐름은 쉽게 마뢔 들어오는 돈에서 나갈 돈을 배고 남은 금액이다. 건물을 살 때는 임대료에서 나가는 돈을 빼서 계산한다

미래 현금흐름 = 임대료 - 대출이자. (-261-)

송리단길을 대표하는 '라라브레드' 대표 강호동 대표가 쓴 책 『

레버리지 서클』에서는 임차인이 조물주 위에 있는 건물주에게 겪는 갑질과 자영업자로서 겪을 수 밖에 없는 젠트리피케이션으로 인한 투자리스크를 해결할 수 있는 방법을 제시하고 있다. 역세권일수록 높은 임대료를 지불해야 하고, 자영업자로서 ,이자를 꼬박 꼬박 내지만. 누적된 적자를 견디지 못하고, 폐업하기 일수다. 자가 건물을 가지지 못한 임차인의 억울한 상황은 그 누구도 해결할 수 없기 때문이다. 특히 장사가 잘되어서, 높은 수익을 얻어서,투자금을 회수할 시점에 ,건물주는 임대료를 올리게 된다. 임대차 보호법이 시행되었지만, 여전히 건물주의 횡포는 이어지고 있다.

저자는 대출이자리스크를 피하는 방법으로 임차인이 아닌 건물주가 되라고 말한다. 매달 200만원의 월세를 낼 바에야, 그돈을 으행에 맞겨서, 대출을 받아서 건물주가 되는 것이 더 낫다고 보았기 때문이다. 200만원의 월세는 6억을 대출하는 효과와 비슷하기 때문에, 차라리 가성비 높은 6억 가격의 부동산을 매입한 뒤, 자가 건물을 운영하여,사업을 키우는 것이 효과적이다.

하지만 대부분의 자영업자는 이런 방식을 택하지 않는다. 건물 가치가 떨어지고,자가 건물을 가질 때 발생하는 불확실성 때문이다. 이자율에 더해 공실률도 무시하기 힘들다. 하지만 저자는 간절함으로 발품을 팔어서, 가성비 높은 건물을 매입하였으며, 송리단길을 거점으로 사업을 확장할 수 있었다. 스스로 두려움을 극복하고, 안전한 길 대신, 리스크를 안고 가되, 사업을 성공하겠다는 강한 의지와 배움으로서, 나만의 비즈니스 모델을 만들었고, 9개의 건물을 소유한 , 100억 자산가가 될 수 있었다.