GTX 역세권 임장노트

GTX 역세권 임장노트 - 라첼과 함께 공부하는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

KTX 광역철도역을중심으로 거점화를 구축한 대표적 사례로는 동대구역 복합환승센터와 KTX 광명역세권 개발 사업 등이 있다.

동대구역 복합환승센터는 고속철도인 동대구역 옆에 복합환승센터를 건설하고, 주변에 분산되어 있었던 고속 시외버스터미널을 위치시켜 대구 경북지역의 거점 환승센터로 건설했다. 또한 복합환승센터 내부에는 백화점 영화관 등 대형 쇼핑 문화시설들을 입점시키고 , 역 엎에는 광장을 조성해서 지역의 경제거점이자 앵커 시설로 가능하게 했다. 동대구역 조성 이후 사람들이 모여들고, 인근 노후지역의 재건축, 재개발 사업지도 진척을 보이면서 부동산 가격도 급등하는 등 복합환승센터로 인정받고 있다. (-31-)

왕십리역 GTX 개통 수혜를 받는 대장 아파트는 서울숲 남부 아파트다. 1998년 준공된 높이 15층 총 567 세대의 구축 아파트이지만, 왕십리역 바로 옆의 초역세권 아파트다. 고층에서는 한강도 보이고 GTX 개통시 서울역 삼성역 모두 10분 안에 갈 수 있다. 다만 학군은 다소 취약하다는 평가가 많은데 , 2023년 말 현재 34평 기준 15억 원 정도에 시세가 형성되어 있다. (-97-)

다만 연신내 일대는 대규모 아파트 단지가 그리 많지 않고 인구 밀도가 매우 높은 빌라 밀집 촌이다. 전통 시장도 많고 항상 사람들로 북적이기에 상권은 좋은 편이다. 즉 광화문, 강남 등 서울 중심지로 출퇴근하는 사람들이 많이 사는 서울 외곽이 전형적인 베드타운이라는 이야기다. 집값이 상승하기 위해서는 교통 호재 뿐만 아니라 좋은 일자리가 있어야 한다. 이러한 점에서 연신내 인근의 대규모 복합개발 사업으로 불광역 '서울혁신파크'가 관심을 끈다. (-108-)

애초에 송도의 개발 방향은 '비즈니스 IT BT 중심지인데 현재 포스코 그룹 및 셀트리온 삼성바이오로직스 등 수많은 제약업체가 송도에 입주해 대한민국 유일의 거대 바이오 클러스터를 형성한 것을 보면 어느 정도 소기의 개발 목표를 충족했다고 볼 수 있다.

반면 개발 초기 국제 금융 유통 중심지를 표방했던 창라 신도시에는 현재 아나금융그룹 외에 마땅한 대기업이 보이지 않는다.또한 국제 금융 중심지라는 청라 신도시의 개발 목표가 이미 국제 금융 중심지로 성장 주인 여의도와 배치되는 측면도 있다.국제 금융기관이라면 서울 중심인 여의도에 들어올까? 청라 신도시에 들어올까? (-169-)

'EX-100'은 EXpress 100km'의 줄임말로 시속 100km 이상으로 운행하는 광역고속철도망을 지칭한다. 수도권에서는 GTX 를 비롯해 월곶-판교선, 신안산선,인덕원-동탄선이 대표적이다. 지하철 평균 시속이 40km 저도라고 할 때 'EX 100'의 평균 시속은 100km 정도니 수도권 외곽이라도 서울 접근성이 2.5배나 빨라진다. (-207-)

대한민국의 절반이 서울 수도권에 몰려 있다. 100만 이상의 메가 시티로 수원,고양이 있으며, 지역의 50만 대도시에 버금가는 도시들이 서울 수도권에 몰려 있다.이런 모습은 교통 마비와 교통 편리성이 커지고 있으며, 수도권 광역 급향 철도 GTX 주변에 경제적 상권이 형성되고 있으며,그 과정에서, 부동산 가치가 커지고 있다.

GTX 역세권 임장노트는 이런 흐름을 반영하고 있으며, 청량리역, 서울역,삼성역을 거점으로 역세권이 사방으로 확장되고 있다. 특히 GTX 역세권은 크게 아홉 개의 축으로 구분한다. 고양/파주축, 의정부축, 구리축, 하남축, 성남축,과천/안양축,광명축, 인천/부천축, 김포축으로 구분하고 있어서, 각 축의 핵심 GTX 역세권을 집중 분석하는 것이 우선 필요하다. 2040도시기본계획에 따라서, 서울 접근성을 이해하는 것이 필요하다. GTX 역세권에서 빌라촌이 집중되어 있는 연신내 일대와 아파트 촌으로 이루어진 송도 신독시는 임장노트에 있어서 , 부동산 투자에 있어서, 접근을 달리 해야 한다. 여기에 추가적으로 창라신도시는 송도 신도시에 비해, GTX 역세숸으로 매력이 덜어지고 있다.신도시에 어던 기업이 들어오느냐에 따라서,GTX 매력에 차이가 난다. 트리플 GTX 역세권으로 손꼽히는 왕십리역 GTX 개통 수혜를 받는 대장 아파트로 서울숲 남부 아파트가 있기 때문에, 서울숲 남부 아파트의 부동산 가치는 더 커질 것이다. 특히 서울 /수도권에서, 거주지를 이동할 때,GTX 역세숸을 기준으로 이동한다면, 내가 원하는 부동산 임장노트를 작성할 수 있다.