서울을 팔고 도쿄를 샀습니다

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
백승 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2023년 1월

부동산 투자로 수익을 낼 수 있는 방법에는 여러가지가 있다. 내가 산 가격보다 비싸게 팔아서 매매 차익을 실현하는 것, 임대를 주면서 매월 월세를 받는 것, 땅값의 상승, 새 건물을 지어 차익을 얻는 것 등이다. 여기까지는 한국이나 일본이나 똑같다. 그런데 해외 투자자 입장에서 일본 투자에는 또다른 수익이 하나 더 숨어 있다. 바로 환차익이다. (-27-)

해외로 임장을 다니는 일은 생각보다 고되다. 금방 몸과 마음이 지친다. 그럼에도 이 과정은 가장 중요하게 여겨져야 하고 여기에 최선을 다해 임해야 한다. 임장을 제외한 모든 절차는 말 그대로 '절차'일 뿐이다. 가장 중요한 것은 좋은 매물을 찾는 것 그리고 매물이 나타났을 때 내가 원하는 물건이 맞지 정확히 확인하는 것이다. 임장은 이를 위해 오감으로 실사하는 과정이다.. (-81-)

다만 매매의향서를 내는 시점은 부동산에서 전달받는 기본적인 매물 정보만 알고 있는 상태로, 물건에 하자가 있는지 없는지 정확하에 알기 전이다. 게다가 건물의 감정평가 금액, 대출 가능 금액도 알기 전이기 때문에 만에 하나 건물에 하자가 있거나 대출이 나오지 않는다면 매매의향서를 취소할 수 있다는 특약 사항을 포함할 수 있다. (-154-)

아니, 연대보증인이라고? 그렇다. 단어만 들어도 무시무시한 그 단어, 연대보증인이 맞다. 채무(빚)을 상환하지 못하면 고스란히 보증을 선 이에게 추심을 할 수 있다는 바로 그 제도이다. 한국에서는 연대보증제도를 큰 금액의 빚을 질 때에나 사용해 왔고 그마저도 최근에는 금융권을 중심으로 완전 폐지를 향해 가고 있는데, 월세를 위한 연대보증인이라니 정망 뚱딴지처럼 생각될 수 있다. 하지만 일본에서는 임차인들이 내야 하는 월세 역시 엄연히 채무라고 보고 있어 관습 덕으로 연대보증인을 꼭 참여 시켜 상환 책임을 이중으로 걸어둔다. 연대보증을 서줄 사람이 없는 경우에는 임대료 보증보험에 가입하여 보험회사가 그 의무를 질 수 있게 하는 제도가 마련되어 있다. 보증회사 가입은 당연히 임차인이 하는 것이고, 이로 인한 비용도 임차인이 모두 부담한다. (-211-)

어떤 선택과 결정을 할 때는 이유가 필요하다. 돈이 필요할 땐 돈을 모으는 방법을 찾는 과정에서 연관된 선택과 결정을 하게 되고, 상황이 어려울 땐,그 상황에서 벗어나는 선택을 할 때가 있다. 때로는 돈을 포기하더라도, 사람과의 관계를 회피하는 경우도 있다.예를 들어서, 어떤 일을 할 때, 어떤 사람이 연관되어서, 불편하다고 생각할 때, 조금 손해를 보더라도 편한 쪽으로 선택할 때가 있다. 돈이나 사람관계, 때로눈 상황이 선택과 결정의 기준이 될 수 있다. 부동산 투자방법이나 노하우도 마찬가지다. 국내 투자로 만족하는 사람은 국내 투자에 올인할 것이고, 상황이 나쁘다면,해외로 투자방식을 돌릴 수도 있다. 그 선택에는 여러가지 이유가 생길 수 있다.

국내 투자가 불가능한 상황에서, 피치 못하게 일본에 부동산 투자를 해야 하는 상황이 놓여진다면, 책 『서울을 팔고 도쿄를 샀습니다』을 읽어야 하는 이유로 충분하다.어떤 선택에는 위기와 기회가 동시에 주어지기 때문에, 그 기준이 되는 정보를 확실하게 꿰뚫고 있어야 한다. 국내, 특히 서울 수도권 부동산 투자를 할 때 생기는 여러가지 문제점, 일본 도쿄에서 부동산 투자를 할 때 문제점을 이해하고 가야 하는 이유가 여기에 있다. 특히 서울에서 부동산 투자 경험이나 노하우가 많은 사람이라면, 도쿄에서 해외부동산투자를 할 때, 고려해야 하는 것 을 하나하나 챙겨야 하는 이유다. 잃어버린 30년이 되어버린 일본이 안고 있는 문제점 중 하나가 부동산 가격 상승이 정체되어 있다는 점이다. 단 일본 도쿄 부동산은 한국 서울 부동산에 비해 저렴하고, 비싸지 않기 때문에,어느정도 종잣돈이 모인다면, 부동산 투자에 과감하게 뛰어들 수 있다. 특히 부동산 각겨 안정 면에서 볼 때, 서울보다 도쿄 부동산이 가지고 있는 장점이 더 많다. 단, 일본과 대한민국이라는 차이, 언어와 문화,제도, 시스템의 차이는 명확하게 분석해야 하며, 부동산은 금융과 연결도기 때문에대출에 있어서,놓치면 안되는 것을 꼼꼼히 살펴 보아야 하는 이유는 그래서였다. 특히 엔화와 원화의 환율차익은 매우 중요하다. 부동산 거래에 있어서, 수익을 얻더라도, 환차익에서 수익을 까먹을 수 있기 때문이다.단 도쿄는 부동산 임대를 하더라도, 연대보증 제도가 있기 때문에, 임대인,임차인간의 신뢰가 제도로 보증하고 있다. 월세로 부동산을 내놓더라도,세입자에게 돈을 떼어먹일 일이 거의 없다. 한국 사회처럼 , 빌라왕이 사망하여, 임차인이 보증금이 떼이는 상황이 일본에서는 발생하지 않는다. 일본 부동산투자에서,일본사회가 신뢰사회이며,메뉴얼 사회이기 때문에, 한국에 비해서 고려해야 할 변수를 줄일 수 있다. 단 한국은 일본과 다르다는 점은 정보의 차이, 생각의 차이가 생길 수 있기 때문에,해외부동산 투자에서 꼭 짚고 넘어가야 하는 이유다.