빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래
경제만랩 리서치팀 지음 / 메이트북스 / 2022년 12월

서울 강남 재건축 아파트의 상징이자 랜드마크로 불리는 '은마아파트'의 당시 실거래가만 보더라도 경제 상황을 쉽게 이해할 수 있다. 2006년 12월 은마 아파트의 전용면적 84m2 는 12억 9,000만원에 거래가 되었지만, 22008년미국발 금융위기로 은마아파트 가격이 8억 7,000만원까지 하락한 적이 있다. 이후 2009년 다시 은마아파트는 11억 6,000만원에 거래되며 회복세를 보였지만, 2012년 남유럽 재정위기로 가격은 8억 5,000만 원까지 떨어졌다. 하지만 부동산 조정은 장기화되지 않았고 2013년부터 다시 회복세를 보였으며, 2016년에는 14억원을 기록해 역대 신고가를 갈아치웠다. 이후 은마아파트의 집값은 계속해서 올라갔다. 2022년 10월에는 은마아파트가 서울시의 재건축 심의까지 통과하면서 흔들리는 경제 상황 속에서도 상승세를 보였다. (-22-)

경유는 휘발유보다 연비가 좋고 폭발력도 크기 때문에 산업현장에서 흔히 사용된다. 그런데 경유 가격이 급등하니, 건축에 필요한 원자재를 만드는 기계들의 비용 단가도 높아지게 되었다.

실제로 경유값 폭등의 영향으로 발전 및 시멘트 생산의 유연탄 국제가격은 사상 최고 수준으로 치솟아 오르기도 했다. (-35-)

기준 금리 인상의 여파가 전월세 시장 분위기를 바꿔놓고 있다. 2022년에 금리가 가파르게 오르면서 세입자 입장에서는 전세자금 대출이자가 월세보다 더 비싸 부담으로 작용하고 있다. (-79-)

부동산 시장을 파악하려면 정치부터 알아야 한다. 부동산 시장에는 다양한 변수들이 있지만 기본적으로 우리나라 부동산은 정치와 분리할 수 없다. 대통령과 여야구도에 다라 부동산 정책이 나오고, 그에 따라 시장 분위기가 달라지기 때문이다. 부동산시장을 안정적으로 만들어 국민들에게 주거 불안감을 주지 않도록 한다는 목표는 모든 정부가 동일하다. 하지만 어떻게 부동산 시장을 안정적으로 이루어낼 것인지에 대한 해석은 들어선 정부마다 각각 다르다. 정부가 부동산시장에 개입해 안정화를 만들어낼 것인가, 아니면 개입하지 않고 자유롭게 풀어놓을 것인지 정부의 판단에 따라 정책이 나온다.

정부 정책만으로 부동산시자을 파악할 순 없지만, 객관적인 데이터를 통해 역대 정부가 어떤 정책을 네놓았고, 어떤 공통점이 있었으며, 구체적으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갔는지 파악한다면 향후 부동산시장을 전망하는 데 큰 도움이 될 것이다. (-180-)

기획부동산 사기도 주의해야 한다. 수도권의 토지가 헐값에 나왔다며 투자를 권유하는 경우가 있다. 이런 기획부동산의 광고만을 맹신해 손해 보는 투자자들이 의외로 많다. 토지에 소액 투자가 힘들다는 점을 이용해 싼값에 매입할 수 있다고 유혹함으로써 최고 수백 배까지 가격을 올려 되파는 것이다. (-255-)

2023년 초, 부동산 투자자였던 수천 채에 투자한 빌라왕이 죽음을 선택하게 된다. 그 과정에서 ,보증금을 떼인 세입자는 빌라왕의 죽음으로 인해, 보증금을 받을 길이 막히게 된다. 부동산 투자에 대해,데이터, 정부 정책을 이해하지 못하고, 빌라에 보증금과 월세로 들어왔던 이들이 그 피해의 대상자가 되고 만다. 정부 정책의 문제점이 발생함으로서, 부동산 정책의 변호가ㅏ 필연적으로 발생하고 만다. 물론 2017년에 취임한 문재인 대통령의 부동산 정책 실패도 연결되고 있다. 부동산 다주택자들을 부동산 투자자가 아닌 부동산 투기로몰고 감으로서, 팬덤 정치에 의존하여, 역설적으로 부동산 가격을 올려놓았으며, 부동산 실패의 원인으로 손꼽는다.

부동산의 미래를 예측하기 위해서는 수요와 공급을 이해하고 가야 한다.거기에 개입되는 것이 부동산 관련 데이터, 통계다. 부동산 지표와 부동산 중계소에서 알 수 있는 투자수익률을 높일 수 있는 입지 조건을 찾는 것이 먼저다. 고환율, 고금리, 고물가가, 부동산 투자 변수로 손꼽는 기본 조건이며, 은마 아파트의 시세가 부동산의 지표가 되며, 북동산 정책의 변화,정치의 흐름에 부동산의 미래가 바뀐다는 것을 재확인할 수 있다. 최근 우크라이나, 러시아 전쟁으로 인해, 원자재 가격이 오름으로서,부동산 가격도 덩달아 오르고 있는 추세다. 국토부, 도시계획에 따라서, 부동산 가격은 급변할 수 있다. 해마다 도시재생 지역이 발표되는 순간, 부동산 호재와 기대를 가지게 된다. 어떤 지역은 역세권이 비싸게 팔릴 수 있고, 어떤 지역은 역세권이 젠트리피케이션의 중심지가 될 수 있다. 즉 데이터를 해석할 때, 그 지역의 특징과 상황 , 부동산 조건을 이해하는 것이 우선되어야 한다. 인구가 늘어나면,부동산 가격도 올라간다.부동산 공급에 비해 수요가 높아지며, 부동산 호재에 대해 기대치를 가진다. 부동산 데이터에서, 심리적인 요인도 간과할 수 없는 이유도 여기에 있으며, 금리가 올라가면, 대출금리도 동시에 올라가기 때문에, 부동산 가격에 변수가 생기며, 투기과열 조짐이 보인다면, 규제를 통해 ,과열 분위기를 다운시킨다. 더 나아가 각 지역마다 부동산 랜드마크가 있으며,그 주변부에는 부동산 가격이 동시네 올라가거나 동시에 내려가는 경향은 커진다. 책 『빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래』에서 부동산 관련지표가 부동산 가격을 예측하고, 전망할 수 있는 기본 데이터가 될 수 있다.