미국 부동산 투자 바이블

미국 부동산 투자 바이블 - 상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산에 투자하는 이유
박성제.임우영 지음 / 마인드셋 / 2022년 6월

모기지 브로커를 이용했을 때 특히 더 유리한 경우는 다음과 같다.

1.신용 등급이 낮은 경우

2.부채 상환비율(DTI(%)=Dept/Income ) 이 좋지 않을 경우

3.다운페이먼트를 낮추고 싶은 경우

4.내국인인데도 일반 대출 요건을 충족하지 못했을 경우

5.외국인이라 일반 은행 대출이 어려울 경우

6.내 조건을 여러 곳에서 비교가 필요한 경우

이때 직접 은행 컨텍을 해서 업무를 하게 되는 모기지 뱅커의 경우 대출 금액의 1%가 통상적인 수수료이다. (-45-)

우선, 미국에는 아래와 같은 종류의 거주용 부동산이 있다.

-콘도미니엄

-타운하우스

-싱글하우스

-아파트

-멀티 유닛 (-63-)

어프레이절(Appraisal)이란 ,구매하려는 주택에 대해 공인감정사가 가치를 평가하는 단계다. 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 필수 절차이며, 보통 에스크로 오픈 후에 시작하고 늦으면 인스펙션 후에 감정가가 나오기도 한다. 일반적으로 1주일 정도 소요되며 어프레이절 신청 비용은 감정사마다 상이하다. (-103-)

한국에서 부동산을 투자할 때, 법적 요건이나 절차가,내국인일 때와 외국인일 때 따르다. 법과 제도를 통해서,공인중개사와 법무사,세무사의 거쳐 부동산을 합법적으로 내 소유로 바꿀 수 있다.부동산 매매 뿐만 아니라, 부동산 매수도 마찬가지이며, 건물의 종류와 토지의 조건에 따라 제태크 방식이 달라질 수 있다. 부동산이 상가이거나, 특수한 건물의 경우, 환경 문제나 여러가지 문제를 우선하며, 허가를 받아서, 짖는다. 그건 내국인이나, 외국인이나 거의 대동소이하게 적용될 수 있으며, 은행의 경우, 신용등급에 따라서 대출 요건을 강화하기도 한다.

한국의 부동산을 구매하는 것이나,미국의 부동산을 구매하거나,거의 흡사한 룰을 따르게 되며, 차이라면, 내국인에서, 외국인으로 바뀐다는 것이다. 그 과정에서, 한국과 미국의 세금 처리 문제 를 비교하고, 부동산거래 수수료를 지급하거나, 실제로 취득세,양도소득세와 같은 세금을 낼 때 ,어떤 절차를 밟아야 하는지 꼼꼼하게 살펴 보아야 한다. 한국의 경우,한가구 2주택 이상의 경우, 대출규제가 발생할 수 있으며, 종합 소득세를 물리기도 한다. 한편 정권이 바뀌고, 대통령이 어떤 당의 대톤령인지에 따라서, 법적 요건에 맞춰서, 규제를 완화하거나, 엄격하게 규제할 수 있다.이런 경우 미국도 마찬가지다. 한국의 감정 평가가 있다면, 미국에는 어프레이절(Appraisal) 이 있으며, 부동산 가치를 우선 결정한 뒤, 대출, 구매, 매수가 가능하다는 것을 꼼꼼히 이해하고 가야 하며, 이 책의 경우, 미국 거주자가 아닌 경우에 어떻게 거래하는지 파악할 수 있다.