당신만 몰랐던 부동산 투자

당신만 몰랐던 부동산 투자 - 입지의 신 빠숑과 임장의 신 블루999의 투자 비법
김학렬(빠숑).김우람(블루999) 지음 / 베가북스 / 2021년 10월

특히, 2014년 전후로 갭 투자가 크게 증가할 수 있었던 원인은 전세가가 상승한 것이고, 전세가가 쉽게 상승할 수 있었던 원인 중에서는 전세자금대출의 증가가 큰 영향을 주었습니다. (-30-)


청주에서 갭 투자를 고민하는 분이라면 먼저 지역별 매물의 숫자를 저확하개 파악하길 바랍니다. 월별로 몇 건이 거래되었고, 거래 건수가 증가하는지 따져보고 ,무엇보다 매매 시세가 상승했는지, 전세 시세가 상승했는지, 그래서 현재 갭이 어느 정도 되는지, 그 갭이 줄어드는지 벌어지는지 반드시 체크해야 합니다. (-55-)


썩빌이라는 표현은 낡고 저렴한 주택을 비하하는 말이기도 하지만, 새 아파트에 대한 선호도가 높아짐에 따라 신축 청약 당첨이 불가능하고, 이미 준공된 신규 아파트 매수는 비용이 많이 들기 때문에 먼 미래에 신규 아파트가 될 만한 주택들에 대한 투자에 시간적인 베팅을 하는 투자층들이 애용하는 단어입니다.'우리는 돈은 부족하지만 시간은 많아!' 라는 심리를 반영한 것이기도 하고요! (-84-)


정리해 보면 인천은 만수동, 구월동으로 대표되는 구도심 지역과 가정동, 신현동을 중심을 한 지역의 분위기가 다르다고 말씀드렸습니다. 구도심 지역은 투자자들의 분산 여부가 핵심 포인트고요. (-143-)


꺼진 불도 다시 보자. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지입니다. 수요자들이 끝까지 포기하지 않는 입지, 거주하고 소유하고 싶어 하는 입지들은 언제고 다시 불타오를 수 있다는 것을 명심 또 명심합시다. 하지만 수요가 있는 입지라도 사업성이 나쁘면 사업성이 높은 타지역로 수요층이 이동할 수 있다는 것도 유의합시다. (-161-)


특히, 젊은 직장인 수요가 발생하는 만큼 오피스텔 투자자라면 관심을 가질 수 밖에 없는 입지입니다. 당연히 매물이 줄어들 것이고 그렇게 되면 시세는 오를 수밖에 없기 때문이니까요. (-201-)


최근 지식산업센터에 대한 투자가 폭발적인 인기를 끌고 있습니다.아파트형 공장이라고도 불리며, 최근에는 첨단산업 센터 등으로 불리기도 합니다.지식산업센터는 입지에 따라 선호되는 업종이 다릅니다. 오피스 용도인지 공장 용도인지에 따라서도 다르고요. 결국, 투자자도 선택을 해야 합니다. 하지만 영원히 지속될 수 없는 호황 시장입니다. 실사용작가 아닌 순수 투자자라면 탈출 전략이 필요할 수도 있습니다. (-236-)


신축화는 보통 철거 후에 새로 건물을 짓는 방법과 리모델링 두 가지로 나뉩니다. 보통 일반 투자자들은 리모델링을 선호하죠. 손이 덜 가고, 공사 기간이 짧으며, 들어가는 비용도 적기 때문이죠. 일반적으로 리모델링은 공사 기산이 3개월 정도이며, 비용도 신축의 절반 수준이죠. (-257-)


가장 큰 수익을 볼 수 있는 부동산 투자의 최고 단계라 할 수 있습니다. 하지만 소액으로 할 수 있는 토지 투자도 있습니다. 주거 시설 투자에서 상가, 꼬마빌딩, 그리고 토지까지 투자 범위를 확대하는 것이 진정한 부동산 투자의 세계가 될 것입니다. (-271-)


최근 구리와 포천을 잇는 구리-포천 고속도로가 개통되면서 IC 인근의 논밭이 대거 공장과 창고로 변했고, 3기 신도시 보상자들의 대체부지 수요로 IC 주변으로 점점 확대되고 있는 곳입니다. (-272-)


부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것을 기본 원칙으로 삼는다. 즉 무동산이 오를 가능성과 조건을 찾는다면, 부동산 투자 호재를 만나게 되고, 반대인 경우, 악재와 마주할 개연서이 크다. 아파트가 건설되고, 공장이 들어서고, 신도시가 개발되는 것을 부동산 투자의 호재로 본다면 , 어떤 부동산 개발지에 문화재가 발굴되었다던가.개발 예정지가 어떤 문제로 인해 중단된 경우, 투자 개발 가능성, 경제적 유발효과가 적은 맹지를 산 경우는 부동산 투자에 있어서 악재가 될 수 있다. 이 책에는 부동산 투자에 있어서 높은 수익을 얻을 수 있는 것으로 토지를 들고 있다.토지 투자는 고급 부동산 투자이며, 사람들이 접근하기가 상당히 까다롭다. 하지만 누군가는 넘어서야 하는 부동산 투자임에는 틀림 없다고 말할 수 있다. 더 나아가 어떻게 하면, 부동산 수익을 높일 수 있는지 찾아내고, 썩빌, 갭투자 성공률을 높이기 위한 장소와 입지를 찾는 것이 필요하다. 이 책의 뒷면에 저자가 직접 임장을 해 본 기록이 나오는 이유는 보고 듣고, 발품을 팔아가면서, 얻은 정보가 부동산 투자에서 얻게 되는 가짜 정보를 거를 수 있고, 부동산 투자의 안목을 높일 수 있기 때문이다. 돈이 모이는 곳에 부동산 투자 호재가 발생하고, 반대의 경우 부동산 투자 악재가 발생한다.



부동산 투자에 있어서 기본은 인구다. 인구가 많고, 유동성이 큰 곳일수록 부동산 수익률이 높아지기 때문이며, 다양한 시설이 들어설 수 있는 투자 장점과 이익을 동시에 얻게 되기 때문이다. 즉 인구가 10만인 도시와 100만인 도시의 부동산 가치가 다른 이유, 토지 자산의 큰 변동이 일어나는 것은 이와무관하지 않았다. 1억이 9천만원이 되는 부동산을 고를 것인가, 1억이 10억이 되는 부동산을 고를 것인지는 온전히 부동산 자산의 가치를 아는 이들만의 남다른 부동산 투자 안목에 달려 있다. 입지와 함께 주요한 것이 사업성이다. 지자체 주도의 공공 부동산 사업의 경우, 처음 목적과 다른 부동산 사업이 시작되는 경우가 있다. 처음 사업성이 다른 곳보다 높다고 홍보하고, 그 과정에서 시행사가 부도를 맞이하게 된다면, 사업성은 낮아지고, 건물을 흉물로 남게 되며, 경매에 붙여지는 경우가 있다.이런 경우 ,자산은 보존되지만, 그 자산의 순환이 만들어지지 않기 때문에, 사업성이 떨어짐으로 인해, 부동산 투자 목적을 달성하기가 점점 어려워진다. 부동산 투자의 최고봉은 토지 투자이다. 부동산에 대한 안목을 키우고, 입지와 입지에 대한 지식, 개발 호조까지 면밀하게 파악해야 하며, 맹지라도 수익이 될 개연성이 높은 맹지를 선택한다면, 추후 개발이 이루어지게 되면 높은 수익이 만들어진다. 토지 투자가 부동산 투자의 최고봉이라 말하는 이유는 수익이 높은 반면 시일이 소요되고, 한번 빠지게 되면, 자금을 회수하기 어렵기 때문이다. 도시개발 계획 뿐 아니라, 지역의 부동산 투자 노하우를 얻어내는 것, 그 과정에서 토지 투자에 있어서 최대한의 정보를 얻고, 그에 맞는 수익을 달성한다면, 목표 수익률을 상회하여 달성할 수 있게 된다. 즉 부동산 투자는 끊임없이 배우고, 남들보다 앞서 나가야 한다. 부동산 수익이 날 수 있다는 입지조건이 좋은 곳은 벌써 단감을 빼먹고 나무만 남은 상태이기 때문에, 토자에 있어서 신중함을 기할 필요가 있다. 

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