3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

10년 이상 빌딩 시장에 몸담고 있으면서 내가 깨달은 한 가지는 빌딩은 경기와 그다지 상관이 없고 오히려 기준금리와 상관관계가 많다는 사실이다. 다음 표에서 보듯 금리가 내려가면 빌딩 매매 건수가 증가하는 것을 볼 수 있다. (-55-)


소유자와 대출, 압류, 경매, ,대출금액 등을 한눈에 볼 수 있도록 정리되어 있다. 신분증을 통해 소유자 이름이 맞는지 확인하고 대출금액이 얼마인지 체크하면 된다. 그중 중요한 사항은 권리관계다. 해당 건물에 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 경매로 진행되고 있지는 않은지 등을 확인해야 한다. 갑구, 을구, 소유권 이외의 권리 이런 것은 몰라도 된다. 간단하게 대출이 얼마 잇는지 ,소유자는 누구인지, 이것만 알아도 계약하는 데 있어 전혀 문제가 없지만 권리관계는 꼭 확인해야 한다. (-104-)


취득세
올근생인 건물을 취득할 때는 건물이 한 채든 열 채든 개인, 법인 모두 똑같이 4.6% 의 세금을 낸다. 그런데 주택인 건물을 취득할 경우 개인은 2주택 시 8%,3주택 이상은 12% 의 세금을 내지만 법인은 주택 수와 상관없이 무조건 12% 의 세금을 낸다. 주택 건물을 매입한다면 개인으로 취득하는 게 유리하다. (-119-)


혼자 사업하다 망하면 충격이 커서 다시 회복하는 데 오래 걸리지만 동업은 망하더라도 손실을 최소화할 수 있어 회복하는 시간이 빠르다. 동업은 이익을 나누어 갖긴 하지만 다른 사업을 통해 충당할 수 있고 혼자 하는 것보다는 조금 더 쉽게 사업에 접근할 수가 있다. 그러다 보니 다양한 경험을 쌓을 수 있어 역량이 레벨업 된다. 자신감이 생기는 것이다. (-181-)


아파트 갭 투자가 정부정책으로 인해 제한되면서, 부동산으로 흘러 들었던 유동자금이 마르게 된다. 아파트 갭 투자 대신 그 대안으로 선택한 부동산 투자가 빌딩 갭투자이다. 저자가 생각하는 빌딩 투자는 공동 투자의 성격을 지니고 있으며, 목좋은 역세권이나 학군좋은 생활근린시설에서 20억 정도의 꼬마빌딩에 투자한다면, 높은 수익을 얻을 수 있다. 단독 투자와 공동투자의 차이점은 단독 투자시 사업이 망할 때, 회복할 수 있는 길이 막힐 수 있다. 하지만 공동 투자는 그 리스크를 제거하고, 차별화된 투자를 진행할 수 있으며,시행착오가 발생한다 하더라도, 책임을 분산시킬 수 있다. 꼬마 빌딩 공동 투자 시 자금을 모으는 스킬이 우선되어야 하며, 친화력과 신뢰성을 무기로 ,소자본 투자를 이끄는 것이 우선 필요하다.  


이 책에서 눈여겨 볼 부분은 공동 투자 노하우 를 습득하고 배우는 것을 넘어서서, 부동산을 고르는 남다른 안목이 우선되어야 한다. 현재의 가치와 미래의 가치를 동시에 볼 수 있는 안목이 요구된다. 강남의 C급 빌딩이, 다른 지역의 A급 빌딩보다 더 좋은 이유는 사람들의 많이 지나가며, 빌딩 투자시 반드시 고려해야 하는 요소들, 자산을 현금으로 바꿀 수 있는 환급성이 높기 때문이다. 빌딩의 가치는 시간의 원칙에 따라서 점차 올라갈 개연성이 충분하다. 계약 뿐만 아니라 등기부 등본을 확인하는 것, 장기보유특별공제나 취득세에 대한 이해, 주택을 근린생활시설로 용도변경을 통한 빌딩 자산의 가치를 극대화하는 것, 요즘 뜨거운 화두가 되고 있는 종부세에 대한 이해가 우선되어야 하며, 부동산 빌딩 공부 뿐만 아니라 세금에 대한 이해, 미국 금리와 한국 금리의 변동성을 체크해야 하며, 빌딩을 팔아야 하는 시점과 구매하는 시점을 아는 빌딩 투자 타이밍을 알아내기 위해서 ,내가 투자하려는 지역의 시장가치 뿐만 아니라 도시계획에 따른 투자 가치 확인, 등기부 등본을 통해 권리관계를 체크하며, 건축물 대자을 통해서 위반 건축물인지 아닌지 체크하는 것이 우선되어야, 소자본 빌딩 투자가 가능하다.