감정평가사 사용법(당신의 부동산 가격을 결정하는)

감정평가사 사용법 - 당신의 부동산 가격을 결정하는
박효정 지음 / 라온북 / 2021년 11월

감정평가라는 분야 자체가 생소한 것에 비해 감정평가가 핵심인 사안은 의외로 도처에 널려 있다. 매년 고시되는 표준지공시지가(정부가 공개적으로 알리는 땅값) 는 재산세 산정의 기준이 되는데, 이 표준지공시지가의 산정을 감정평가사가 한다. 이외에도 감정평가액으로 결정되는 사항들이 많은데, 예를 들어 신도시 보상그액도 감정평가액으로 결정되며, 대출금도 부동산 감정 평가액에 대부비율(LTV:Loan to Value Ratio)을 적용하여 결정된다. (-20-)


그런데 부동산 감정평가 문제가 발생하면 어떠한가? 내가 만나본 대부분의 사람은 수동적으로 감정평가를 받고만 있었다. 자기 재산이고, 가액이 수억 원, 수십 억원 때로는 수백억원을 넘는데도 멍하니 감정평가를 당하고만 있었다. 전문 감정평가사를 찾지 않는다. 물론 부동산 감정평가 분쟁에 감정평가사를 찾아야 한다는 것을 알고 있는데도 부동산 지키기에 나서지 않는다면, 병을 알면서도 ㅂ장치하고 키우는 것이다. 그에 따르는 결과는 자기가 책임져야 한다. (-97-)


1.법원 감정이 나오기 전에 내 부동산의 가치가 궁금한 것이 당연지사 아닌가? 애초에 대강 얼마인지는 알아야 내가 소송을 할 지 말지 의사결정을 할 것 아닐까?
2.법원감정인은 신과 같은 존재인가? 어련히 알아서 잘 해주니까 내 부동산의 특색 및 비용 지출에 대한 자료 제출은 불필요한가?
3.그럼 소송이 붙으면 판사가 알아서 판결할 텐데 뭐 하러 비싼 돈 들여 변호사를 사서 변론을 하는가?
4.부동산 감정평가에 문외한인 일반인이 부동산 감정평가 소송으로 골치가 아픈데 마침 친구가 감정평가사니까 좀 물어보자고 한 것일텐데 ....너무 매정하다. (-107-)


많은 재개발, 재건축, 보상 전문 변호사, 행정사가 의뢰인에게 사감정을 추천한다. 사감저을 받아서 활용하라는 칼럼이나 인터넷 기사도 많다. 감정평가평가 업계에서는 사감정이라는 용어를 쓰지는 않는데, 보상금 불복시장이나 감정평가를 잘 받기 위한 영역 등에서 '개인이 돈을 내고 감정평가를 한다' 정도의 의미로 통용되고 있다. 아마도 감정평가가 주로 정부,금융기관, 법원, 회사 등에서 많이 활용하는 서비스이고, 부동산 소유자라도 개인은 주로 감정평가를 당하는 입장이다 보니 사적으로 감정평가를 하는 수요에 대해서 사감정이라고 통칭하게 된 것 같다. (-173-)


특히 절세, 보상금분쟁, 재산분할 등의 부동산 가격에 이슈가 있는 경우,감정평가사가 모든 법률과 각 전문가 집단의 동향을 알 수는 없다. 따라서 감정평가사가 즉각적으로 사안의 해결을 위해 협동이 가능한 전문가 인력풀 (변호사, 행정사, 세무사, 회계사 등 '해당 분야에 특화'된 전문가)을 갖추고 있는지, 언제든지 팀을 이루어 일할 수 있는지 확인해야 한다. (-239-)


감정평가사가 어떤 일을 하는지 ,이 책을 읽기전까지 알지 못했다. 감정평가사가 필요한 개인이 아닌, 부동산을 소유하는 법인이나 기업, 공공기광에게 필요한 직업이 감정평가사이기 때문이다. 하지만 이 책을 읽게 되면,개인에게도 감정평가사가 필요하다는 걸 익히 알게 된다. 감정평가사의 목적과 의도를 알고, 부동산 가치를 제대로 반영할 수 있는 노력이 선행되어야 한다. 저평가된 부동산의 가치를 올리는 것, 고평가된 부동산 가치는 감정평가사의 재감정평가를 통해 실제 자산이 부동산 감정평가에 정확히 반영될 수 있다.즉 감정평가사에 의해 내 자산의 가치가 결정나기 때문이다. 내가 가지고 있는 부동산 가치를 정확히 평가받을 수 있다면, 부동산 재개발이 시작될 때, 정부나 국가 기관, 행정부를 통해 재대로된 보상을 받을 수 있다. 특히 기업의 경우 ,소유하고 있는 부동산 가치가 우리의 상상을 넘어서는 경우가 있으므로, 저평가된 기업 소유의 부동산을 감정평가사의 재평가를 통해 재대로 된 부동산 가치가 반영 될 수 있어야 한다. 감정평가사를 통해 자신의 권리를 확보할 수 있다.


감정평가사가 필요한 이유는 감정평가사의 감정 평가로 2000만원을 수수료를 지불하여, 100억의 자산이익을 얻을 수 있기 때문이다. 즉 감정평가사는 내가 소유한 자산의 가치를 감정평가의 기준에 따라 정확하게 반영이 될 수 있고, 부동산은 어떻게 가격이 반영되는지, 공시 표준 지가를 이해하는 것이 우선되어야 한다. 세금을 낼 때는 내가 가진 부동산 가치가 낮아지는 것이 좋다. 보사을 받을 때는 내 소유의 부동산 가치가 높은 것이 우선되어야 한다. 그래서 상화에 따라 감정평가사의 도움을 요청해야 한다. 좋은 감정평가사, 경험이 많은 감정평가사가 반드시 필요하다. 내가 가진 부동산 자산에 대해 정확한 평가가 먼저 선행되어야 차후 상속이나 증여에 있어서 불이익을 당하지 않게 된다. 감정평가사의 도움을 얻어 세금을 적게 내거나, 보상을 많이 받는 방법을 찾아내는 적극적인 자세가 중요하다. 같은 부동산이라도, 감정평가사의 감정평가에 의해 공시지가가 결정될 수 있기 때문이다. 절세 효과 뿐만 아니라 도시개발 계획에 따라서, 내 집이 도로에 편입되거나, 집을 허물어야 하는 상황이 도래한다면, 시가 5000만원 이하의 부동산의 경우, 20만원의 수수료로 적절한 자산가치가 표준 공시지가에 반영될 수 있다.