20대부터 시작하는 부동산 공부

20대부터 시작하는 부동산 공부 - MZ세대 내 집 마련을 위한 투자 성공 방정식
포이 지음 / 체인지업 / 2021년 8월

아파트 투자 전문가라는 사람들의 숫자는 부동산 흐름과 같이 움직입니다. 상승기 후반으로 갈수록 자칭 전문가들은 많아지며 오랜 하락 흐름에 접어들면 이내 자취를 감춥니다. 시장을 제대로 보지 못한 채 본인의 투자에 취해 욕심을 이겨내지 못하고 파산한 결과입니다.
그만큼 시장분석을 제대로 하는 사람은 극히 드물며 , 단순히 지역 분석만으로 상승 흐름에 편승할 수 있는 찍어주기식 강의가 난무합니다. 그런 내용이 전부인 줄 아는 많은 초보 투자자가 부동산 공부는 어렵지 않다고 말하는 것입니다.
다시 말씀드리지만, 부동산 시장 분석은 정말 어려운 분야입니다. 오랜 기간 공부해야 하죠. 그만큼 시장 흐름 분석을 제대로 공부하면 부동산 시장의 흐름을 헤아려서 안정적으로 오랜 기간 투자할 수 있습니다. 하락 기간에 자취를 감추는 그런 사람이 되지 않는 것이죠. (-52-)


2기 신도시는 지구 지정부터 분양까지 평균 81개월이 걸렸습니다. 판교 신도시는 51개월, 위례신도시는 64개월, 평택 고덕 신도시는 126개월이 걸렸습니다. 문제는 지구 지정부터 준공까지가 아닌 '분양' 까지 평균 81개월이 걸렸다는 점입니다. (-146-)


한편, 인허가 실적은 주택 시장 미래 공급을 가장 빨리 확인할 수 있는 지표입니다.인허가 물량이 많아뎜 몇 년 뒤 공급이 많아진다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 틈틈이 인허가 물량을 확인한다면 향후 공급 물량을 해석하는 데는 약간의 차이가 존재합니다. (-201-)


2021년 7월 현재 미국에서는 유동성을 회수하는 테이퍼링에 관하여 언급되고 있으며, 한국 또한 연애 1~2차례 금리 인상을 예고하고 있습니다. 하지만 코로나 변이 바이러스 감염자 화산 그리고 고용이 생각만큼 늘지 않고 있는 점, 일시적인 인플레이션으로 인한 경기 회복이 예상치보다 낮을 수 있다는 점 등이 이유로 아직은 유동성을 급하게 회수하긴 힘든 시점입니다. 즉 ,당분간 시주에 풀리는 돈의 양이 갑자기 줄어들기엔 쉽지 않아 보입니다. (-222-)


2020년 4월 9일 0.75 였던 금리가 2020년 5월 28일 05 로 떨어졌다. 그렇게 1년 넘는 기간동안 금리가 0.5로 고정되었다. 그리고 2021년 8월 26일 0.75로 금리가 올라가게 된다. 그 과정에서 대출이 증가한 가계는 금리가 오르는 걸 반기지 않는다. 반면 은행에 돈을 묶어 놓은 금융 자산가들은 금리가 오르는 것이 가계에 어느 정도 보탬이 된다고 생각하기 때문에 적극적으로 찬성하고 있다. 금리는 이렇게 현 사회와 경제를 이해하는 척도이며, 국제 사회와 한국간의 유기적인 관계 및 흐름을 이해하게 된다. 이 책에서 다루고 있는 것들을 보면, 금리와 부동산은 서로 연결되며, 수익의 증감을 결정한다. 즉 부동산 수익률을 높이려면, 금리와 환율에 대한 이해가 반드시 요구된다.


부동산은 변동 자산이 아닌 고정자산이다. 곧바로 현금으로 전환되기가 힘든 자산이며, 시대의 변화에 따라, 수요와 공급 정책에 따라, 도시계획에 따라서 정부의 정책에 다라 변동성을 지니고 있다. 그리고 시장흐름을 읽는 자가 부동산 투자에 크게 성공할 수 있다. 그건 부동산 투자가 쉽다고 말하는 여느 부동산전문가들의 의견과 주장이 설득력을 잃게 되고, 반대의 입장이 되는 이유, 부동산 투자가 어려운 것은 본질적으로 당연하며, 어렵고 힘든 곳에 높은 부동산 수익이 있다. 즉 사회의 변화를 읽고 ,시장의 부동산 수요와 공급의 변화를 아는 것, 지역 분석 뿐만 아니라 여러지표들을 동시에 놓고 봐야 한다. 그래서 부동산 리스크에서 자유롭고, 백전 백승의 부동산 투자 성공 전략, 포트폴리오 완성이 가능하다. 각종 부동산 규제와 신도시 개발 개획과 시점, 개발 사업에서 기회를 포착하고, 위기를 미연에 인지하고 있어야 한다.


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