서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월

아파트 인허가 실적 등 아파트시장 공급 사이클로 2021년 이후 집값을 예측해 보려고 한다. 2021년 수도권 주택시장은 3기 신되 사전 청약으로 대표되는 공급확대 시그널과 역대급 입주물량 감소라는 공급 감소 시그널이 공존하는 한 해가 될 것이다. (-16-)


고위 공직자이기 때문에 양도세 중과세를 물더라도 강남 반포아파트를 먼저 팔아야 한다고 생각하는가? 김의겸 전 청와대 대변인의 사례와는 전혀 다른, 문제될 게 없다고 본다. 김의겸 씨는 청와대 대변인으로 임명된 직후 적극적으로 흑석 9구역 재개발 투자를 했다. 그것도 대출규제를 피할 수 있는 상가가 포함된 상가주택에 막대한 대출을 받아서 말이다. (-84-)


역대급 공급무족이란 수도권 미분양 물량으로 본 내 판단이다. 수요는 장세, 즉 매매가 움직임에 따라 변동폭이 크다. 예측 불가능하다. 하지만 공급은 상승장 또는 하락장에 따라 일정한 주기를 갖고 늘었다 줄었다를 반복한다. 예측가능하다. (-168-)


우선 3기 신도시는 수도권 무주택자를 위한 신도시라는 태생적인 한계를 안고 있다. 공급물량의 90% 이상은 무주택자가 당첨될 가능성이 높다.이는 기반시설, 상권, 학군 등 생활 인프라가 구축되는 데 마이너스 요인이 될 가능성이 높다. (-246-)


하지만 공포와 탐욕을 오가는 시장참여자들은 정반대로 행동한다.유통물량이 시장에 쌓이면 집을 사라고 해도 사지 않는다. 반면 유통물량이 급감하면 집을 사지 말라고 각종 규제책을 시행해도 영끌해서 사려고 한다. 1채 있는 사람은 1채 더 사려고 하고, 2채 있는 사람은 3채로 늘리려고 한다. 2019년 하반기부터 매도자 우위 시장이 수도권에서 지방까지 확산되었다. (-327-)


문재인 정부 들어서, 부동산 규제정책이 반복되었다.주식 투자 뿐 아니라,부동산 투자까지 이어지는 과정에서, 1채 있는 사람은 2채 사려는 심리를 가지게 되고, 부동산이 재테크 투자의 답이라고 말할 정도다. 그건 부동산 투자에 있어서, 무주택자를 위한 부동산 물량이 계속 쏟아지고 있지만, 여전히 부동산은 매도 , 매수에 있어서 투자 딜레마에 빠지고 있다.


여기서 정부의 정책 변화는 부동산에 영향을 끼치고 있다.문재인 정부, 노무현 정부 때 부동산 가격이 더 많이 놀랐다고 부동산 전문가들의 지적은 꼽씹어 볼 여지가 있다. 그건 앞에서는 투자 금지 정책을 ,뒤에서는 투자하는 정책입안자의 위선이 숨어 있다. 다택자를 잡기 위해서, 양도세를 올리고, 종합부동산세를 올리는 과정에서 사회적 양극화는 불가피하였고, 그 안에서 보이지 않는 부동산 투자 지혜가 모여져야 할 때이다. 즉 이 책에서 저자는 나름대로 부동산 정책, 도시개발, 더 나아가 부동산 투자 호재까지 짚어 나가고 있었으며, 서울 아파트 폭등장을 예견하고 있다. 즉 부동산 투자에 있어서 사람의 심리를 이해하고, 그 안에서 여러가지 변수를 찾아야 한다. 25차례의 부동산 정책에도 불고하고 집값을 잡지 못하는 이유,영끌까지 하면서, 부동산 투자를 하는 사람의 심리에 대해서, 코로나 19에도 불구하고, 부동산 투자 침체가 나타나지 않고 있는 이유, 2021년, 2022년 부동산 투자 심리에 대해 하나 하나 이해하고, 습득하는 것은 매우 중요한 요소이며, 부동산 투자의 기본이다.


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