난생처음 재개발 재건축

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

재개발과 재건축의 법적인 차이보다 투자자 입장에서는 수익과 어떻게 연관되는가가 더 중요하다. 재개발과 재건축은 여러가지 차이가 있지만 가장 단적인 차이는 전매 가능 시점과 재건축 초과이익환수금의 유무이다. 제건축정비구역의 부동산은 조합이 설립되면 정비사업이 완료되어 소유권보존등기가 완료되기 전에는 전매가 제한된다. (-27-)


재개발 재건축 사업에 관심 있는 지인들끼리 만나서 특정 지역 사업장에 대해 이야기할 때 절대로 빠지지 않는 질문이 있다.바로 "거기 비례율이 몇 퍼센트인데? "라는 질문이다. 비례율이 몇 퍼센트라는 것이 어떤 의미이기에 예비 투자자들이 빼놓지 않고 논의하는 것일까? (-111-)


재개발 재건축 투자에서 중요한 쟁점은 조합원 지위 승계이다. 재개발정비구역은 조합설립 이후에도 관리처분인가까지 조합웡츼 지위가 승계된다. 대법원 법원경매정보나 유료 경매 사이트에서는 이런 것에 대한 정보까지 제공하지는 않는다. 그렇다면 이것을 어떻게 알아내야 할까? 제일 좋은 방법은 현장에서 답을 찾는 것이다. (-185-)


2002년부터 서울시에서는 강북지역의 주택밀집지역 노후화를 개선하기 위해 대규모 재개발 방식의 뉴타운 사업을 시행하기로 하고 곳곳에 뉴타운 재정비구역을 지정하였다. 그러자 개발 소식을 접한 투기꾼들이 다가구주택을 다세대주태그로 소유권을 구분등기하고, 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는 등 지분 쪼개기가 극성을 부렸다. 이에 따라 조합원 수가 늘어나면서 사업성이 저하되는 등의 많은 문제가 발생하자 서울시에서는 서울시 도시정비조례에 '주택재개발사업의 분양대상 등'을 규정학로 2003년 12월 30일부터 시행하였다. (-244-)


이 책에서 소개하는 재건축 재개발은 내가 사는 지역과는 무관하다. 재개발 사업성도 거의 없는 지역의 현실, 40년 이상된 노후화된 건축이 즐비해도, 재건축 재개발 붐이 일어나지 않고 있는 이유는 그래서다. 재건축보다 리모델리이 대세인 이유는 그래서다. 주변에 노후화된 아파트들은 내장 과 외장의 벽면 이미지를 새로 하여, 아파트의 이미지를 고쳐 나가고 있었다.단 내가 사는 지역은 재개발 재건축보다 토지 개발 붐을 일으켜서 수익을 확보하는 방법을 취하고 있으며, 택지를 개발하여, 아파트를 올리는 방법을 쓰고 있다. 재개발 재건축은 6대 광역시와 수도권에 한정된다는것을 분명하게 제시하고 있다. 노후화된 아파트나 단독 주택 지역을 홀고, 재개발 ,재건축을 하기 위해서는 현행 도시개발법 ,국토종합관리계획 등을 짚고 넘어가야 하며, 그 과정에서 이익을 얻을 수 있는 방향성을 접할 때, 새로운 변화의 교두보를 확보할 수 있고 , 재건축 재개발 과정에서 조합원으로서 권리를 누릴 수 있다.


서울 수도권에 살고 있었던 친인척이 재개발 붐을 타고, 조합원 분양권을 확보한 바 있었다. 하지만 입주하기 위해서는 별도로 자금이 들어가야 하기 때문에, 조합원으로서 권리를 포기하게 된다. 즉 어떤 사업을 하기 위해서, 재개발 조합원으로 입주권을 얻기 위한 방법 투자가치가 있는 재건축 재개발 루트를 확보하는 것이 매우 중요하며, 현장에서 그 힌트를 얻을 수 있다.분양가 예측하기, 투자 타이밍 정하기, 저평가된 물건 고르기, 남보다 먼저 정보 파악하기, 모르면 크게 손해 보는 주의사하을 정확하게 알아야 한다. 그래서 이 책의 뒷 부분에 전국 팔도에서 재건축 재개발을 통한 정비업이 진행되고 있는 곳곳을 파악한다면, 어던 곳에 투자를 하는 것이 좋은지 판단할 수 있는 안목을 기를 수 있고, 나에게 필요한 재건축 재개발 지식과 정보들을 획득할 수 있다. 평소 투자와 무관한 서민들이 어쩌다가 재건축 재개발 관련 조건에 부합할 때, 그 절차와 기준을 명확하게 알아야 불이익을 당하지 않는다.