월급쟁이의 첫 부동산 공부

월급쟁이의 첫 부동산 공부 - 500만 원으로 50억 자산을 만든 소액 투자 비법
마중물 지음 / 체인지업 / 2021년 5월

마중물:이해력이 뛰어나네. XX 지역 아파트를 검토해봐.a동,b동,c동의 아파트를 전던수조사해서 전세가율 높은 순서대로 조사해봐.그리고 네이버 지도로 입지를 파악해 대상 아파트를 선별해야 해.그런 다움 현장에 직접 가서 조사 후 최종 아파트를 선정하면 되는 것이지.(-18-)


전세에도 심리가 있다.바로 전세수급지수이다. 전세 수요에 비해 전세 공급물량이 어느정도인지를 공인중개사를 통해 조사한 지표이다. 이 지수를 바탕으로 전구의 시장 분위기를 개략적으로 파악할 수 있으며, 전세수급지수 추이를 모니터링하다 보면 전세가 부족한 지역을 파악할 수 있다. 전세 매물이 부족하다는 의미는 매매가격 대비 전세가격, 즉 전세가율이 높게 형성될 수 있다는 것을 의미한다. (-112-)


인구 100만명 이상 도시(부산,대구, 대전, 광주, 울산, 창원),인구 50만 명에서 100만 명 이상 도시 (청주, 전주, 천안, 김해, 포항),인구 20만 명에서 인구 50만명 미만 도시(구미시,양주시, 진주시, 원주시, 아산시, 익산시 들),인구 20만명 미만으로 나눈다. 제주도느 인구수가 67만명으로 인주 50만명에서 인구 100만명 미만 도시에 포함되지만, 관광지역이고 고도제한이 있는 지역이므로 특수성을 고려햐야 한다.(-165-)


1.경상남도 인허가 불량은 감소 패턴이다. 향후 미래에 입주 물량이 줄어들 확률이 높음
2.김해시 인허가 면적은 2017년 이후로 급감하고 있으며, 2019~2020년에는 전무함.
3.김해시 아파트 미분양이 감소 패턴임 ->아파트 재고량 감소.
4.선제 진입 타이밍을 잡을 때 중요한 것은 미분양 수
5.미분양이 감소 패턴이며, 적정 미분양보다 감소되는 시점에 선제 진입 타이밍을 잡을 수 있음. (-230-)


공시가격 1억 이하 아파트를 찾기 위해 가장 먼저 해야 하는 것은 이 책에서 다루고 있는 것처럼 투자 지역을 먼저 선정하는 것이다. 모든 지역의 공시가격 1억 이하 아파트가 투자 가치가 있는 것이 아니라, 가까운 시기에 상승할 수 있는 지역의 공시가격 1억 이하 아파트가 투자로서 가치가 있다. 공급물량(인허가물량,입주물량, 미분양 물량),kb시계열 자료 등을 통해 1차 지역을 선정하고 자기만의 크리테리아(인구, 평단가 순위, 대장 아파트 비교, 전세가율 등)을 통해 최종 지역을 몇 군데 선정한다. (-333-)


주식투자 초보자를 주린이라 하고, 부동산 투자 초보자를 부린이라 한다. 주린이와 부린이가 재테크를 처음할 때, 염두에 두어야 할 것은 자산과 현금을 잃지 않는 안전한 방법으로 투자를 하는 것이다. 처음 투자를 할 때, 긍정적인 투자, 수익을 얻을 수 있는 투자가 선행되어야 지속적인 투자가 가능하며,이후 리스크가 발생하여도, 투자하는 과정에서 자산손실이 나타나도, 무너지지 않기 때문이다. 이 책은 바로 안전한 부동산 투자의 기본을 설명하고 있으며,기존의 서울 ,수도권 투자가 아닌 지방을 선택하고 있다. 서울 수도권 투자의 경우 ,기본 자산가치가 어느정도 고지에 올라가야 투자가 가능하기 때문이다. 자산가치가 낮은 부린이에게 서울 수도권 투자 실패는 치명적인 문제를 야기할 수 있다.그리고 저평가된 부동산을 고르는 안목을 가지기에는 부린이가 가지는 한계가 현존한다. 즉 부린이에게 필요한 것은 예상공시가격과 실제 거래되는 부동산 시세 가격이며, 세금에 관한 정보르 파악하고 있어야 한다. 추가적으로 아파트 가격 상승 요인과 아파트 가격 변동요인을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다는 의미다. 즉 부동산 관련 온라인 정보 뿐 아니라 부동산 매물이 뜨는 지방신문을 꼼꼼히 살펴 본다면, 주변 아파트의 시세변동 추이가 관찰될 수 있고,비교 분석 평가가 가능하다.그 과정에서 저평가된 아파트와 고평가된 아파트를 선별할 수 있다.머저 저평가된 아파트를 골라서, 리스크를 줄여나가는 신중한 투자를 선택하는 것이며, 1억 이하의 아파트를 골라서 목표 수익을 얻을 수 있는 방법을 취하는 과정이 필요하다.그건 남들과 비슷한 투자를 하면서,부동산 투자의 기본을 잃지 않는 투자 방식이며, 안전한 부동산 투자를 할 수 있을 때, 차곡차곡 리스크를 높여가면서,목표 수익 또한 덩달아 올릴 수 있다.


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