집값은 잡을 수 있는 것인가

집값은 잡을 수 있는 것인가 - 대한민국 집값의 현실과 전망
이상현 지음 / 한울(한울아카데미) / 2021년 3월

정부가 배포한 "대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안"이라는 보도자료의 제목에서 절실함이 느껴진다. '획기적'이라고 꼬집어서 말하고 있다. 낯이 뜨거워질 만도 한데 그런 것을 개의할 상황이 아닌 모양이다. (-16-)


교통 편의성 제고는 당연히 집값 상승으로 이어진다. 집의 성능이 좋아지는 것이니 집값이 오르는게 당연하다. 그런데 교통 편의성 제고가 집값 상승의 원인이 된다고 해서 교통을 일부러 불편하게 만들 수는 없는 노릇이다. 교통의 편의성을 제고하면서도 서울의 집값을 올리지 않는 방법은 다른 지역의 접근성을 동시에 제고하는 것이다. 이 문제에서도 인구 유입을 조절하기 위한 방법으로 시행되었던 국가균형발전이 하나의 가능한 답이 된다. (-30-)


1.집에 대한 수요가 늘어나면서 공급이 그에 따라가지 못하면 집값이 오른다.
2.수요에 비해 공급이 줄어들면 집값이 오른다.
3.가수요가 증가하면서 공급이 따라오지 못하면 집값이 오른다.
4.공급에서 독점이 발생하면 집값이 오른다. (-83-)


문재인 정부 들어와 가수요가 발생했다는 것을 증명할 수 있는 가장 객관적인 방법은 가격과 수요간의 관계를 살펴보는 것이다. 수요가 증가하면서 가격이 올랐다면 실수요에 가깝다고 봐야 할 것이고 가격이 오르면서 수요가 증가했다면 가수요에 가깝다고 봐야 할 것이다. (-149-)


문재인 정부가 추진하는 정책의 큰 방햘성은 기본적으로는 옳다. 여기서 주목할 것은 효과적이라고 표현하는 것이 아니라 그저 옳다고 표현한 것이다. 옳지만 효과를 낼 수는 없다. 실수요 시장에서는 옳을지 몰라도 가수요시장에서는 틀린 정책이기에 그렇다. 무주택자라는 실수요에만 매달려서는 서울의 집값을 잡을 수 없다. 서울의 집값을 좌우하는 것은 가수요 시장의 기존 주택 보유자들이기 때문이다. 가수요 시장의 엄연한 존재를 애써 부인한 것이 문재인 정부가 시행한 부동산 정책이 실패하고 있는 주요 원인이다. (-180-)


아파트가 우리나라에 지어지던 초기에 마당은 그냥 건물을 짓고 남은 공간에 가까웠다. 당시에는 자동차도 별로 없었으니 주차장으로 사용된 것도 아니다. 그냥 남은 땅이었다. 지금으로서는 상상하기 어려운 일이다. 그런데 잘 생각해 보면 왜 그랬는지 알 수 있다. 당시 사람들이 머리가 나빠서, 디자인 감각이 세련되질 못해서, 시공능력이 떨어져서 그런 것은 절대 아니다. 아파트 도입 초기에 중요한 것은 싸게 공급하는 잉이었다. 당시에 외부 공간을 잘 치장하는 것은 과자 포장지에 신경을 쓰는 일이나 마찬가지였다. 포장지보다는 내용물을 꽉 채우는 게 중요했던 시책이다. (-243-)


정유회사만 그런가? 도시 중심과 외곽을 연결한 도로변에 휴게소를 차리는 사람도 있을 것이고, 휴게소에 오가면서 식사할 수 있는 식당을 차리는 사람도 있을 것이다. 팽창형 거대도시가 아니고서는 찾아보기 힘든 시설들이다. 팽창형 도시가 점점 거대해지면 출퇴근 시간이 길어지고 정체가 발생하기 때문에 자연스럽게 휴게소가 들어서고 식당도 들어서게 된다.휴게소에서 쉬고 먹으면서 물건도 사면 어떤가? 쇼핑몰도 생긴다. 휴게소 사장님, 식당 사장님, 쇼핑몰 가게 사장님 모두 팽창형 거대도시 덕에 일자리가 생겼다. 팽창형 거대도시가 아니라면 불가능했을 일자리들이다. (-287-)


문재인 정부 들어서서 부동산 억제 정책은 실패하게 된다. 20여차례 고강도 부동산 가격 억제 정책을 펼쳤지만, 효과는 미미하였다. 그 과정에서 LH 사태가 터지게 되었으며, 4.7 보궐 선거는 참패하고 말았다. 정부의 정직한 부동산 정책이 효과가 미미함으로서 불러온 참사였고, 시장을 이해하지 않은 채 부동산 개혁을 외치면서, 부동산 가격 안정화 정책은 미봉책에 불과하였다.

이런 과정들은 실제 시장을 이해하지 못한 결과가 고스란히 나타났다. 부동산 정책에서 수요와 공급의 법칙은 실수요자가 있을 때 가능하다. 하지만 정부가 규제를 통해 부동산 가격 억제 정책을 펼친다면, 집 소유자는 정항하게 되고 새로운 저항 및 대응책을 만들어 많는 경우가 있다. 정부의 무리한 부동산 투자 정책이 애먼 사람을 잡게 되었고, 실수요자들의 반발을 불러들이게 된다. 소위 실질적인 소유가 아닌 가수요를 만들어서, 수요가 있는 것처럼 착시효과를 불러들이게 되고, 부동산 가격은 정부의 부동산 억제 정책과 무관하게 급상승하게 되는 원인으로 작용되고 있다. 여기서 우리는 문재인 정부의 부동산 정책의 실패, 그리고 그 대안은 무엇인지 이해할 수 있으며, 여기서 그 해답의 근원적인 조건을 찾아볼 수 있다.


저자가 말하는 것, 현정부가 생각하는 정책으로 국가균형발전을 손꼽고 있다. 국가균형발전은 부동산 억제정책을 시장의 기본 원리에 따라가는 것을 원칙으로 하고 있으며, 사람들이 서울과 수도권에 몰리는 것에 대해서, 변화를 주겠다는 것이다. 즉  사회적 인프라와 상황, 안전성이 서울과 수도권에 쏠리는 현상, 초거대 팽창도시로 거듭나고 있는 서울의 모든 인프라를 ㅅ서울 및 수도권에 집중하지 않고, 전국으로 확산하겠다는 전략이다.그건 국가 균형발전에 있어서, 매우 중요한 조건이며, 서울에 굳이 살지 않아도 서울에 살아갈 수 있는 효과를 얻을 수 있는 과정 속에 있다.  


즉 노무현 정부가 세종시로 주요 정부 기관을 옮기면서, 서울 및 수도권의 인구를 분산시키는 전략을 취하였고, 어느정도 효과를 거두었다.이후 이명박 정부와 박근혜정부가 들어섯, 노무현 정부가 했던 국가균형발전이 무산되었다.그것을 다시 문재인정부가 들고 온 이유는 대한 민국의 부를 서울과 수도권에 집중하지 않고, 대한민국 국민들의 빈부격차를 어느정도 해소하겠다는 의지이다. 즉 상대적 빈부격차로 인해, 사회적 불평들, 더 나아가 도로에 흘려버리는 기회비용 손실을 축소하겠다는 의지이며, 새로운 변화의 교두보를 확보한다면, 현정부의 옳은 부동산 정책이 큰 효과를 불러들일 수 있다.특히 부동산 가수요 증가로 인해 독점 현상이 발생한다면, 부동산 소유자의 입장이 고스란히 부동산 가격에 반영될 수 있다. 과거의 정부가 그린벨트 해제를 통해 , 신도시 건설을 함으로서 분산효과를 얻었던 것처럼, 국가 균형 발전 또한 현정부가 시도하고 있는 새로운 대안 중 하나이다.


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