경매 교과서

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매
안정일 지음 / 지상사 / 2021년 3월

결국 '권리분석'이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따비믐 겁니다. 
이때 소멸/ 인수라는 용어를 상요합니다.

소멸: 채무자가 책임지는 권리 (즉 채무자가 물어줘야 하는 빚)
인수: 낙찰자가 책임지는 권리(즉 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)(-14-)


말소기준권리보다 먼저 전입했으면, 선순위 임차권 = 대항력 있음
말소기준권리보다 늦게 전입했으며 , 후순위 임차인 =대항력 없음 (-54-)


물권은 우선변제하고, 채권은 안분배당을 하는 거죠.
경매 종류 중에 임의 경매/강제 경매가 있다는 얘기들어보셨죠? (-155-)


은행에 대출을 하고, 그 돈을 갚지 않으면, 세금을 내지 못하고 체납할 깨, 채무자가 가지고 있는 재산중에서 가장 물건의 되는 부동산을 가압류하게 되고, 그 부동산을 법원, 자산관리공사 (캠코) 를 통해 경매,공매에 넘기게 된다. 특히 비싼 뉴스에서 어떤 기업이 세금을 내지 못해서, 기업의 자산을 팔았다는 이야기가 나오고 있는 이유다. 경매 공부를 하면서, 빚을 갚을 수 없는 채무자의 기본 권리를 박탈하고 임의 경매 혹은 강제경매를 통해 현금을 확보할 수 있다. 그 과정에서 경매에 참여하여 부동산을 가져가는 낙찰자가 있다.그 과정에서 시세차익을 확보하고 수익을 극대화하기 위해, 경매에 동참하는 이들이 많아지고 있다.하지만 경매 부동산은 여러가지 문제가 있기 때문에, 권리분석은 필수이다. 즉 경매 부동산에 대해서, 실제 원주인의 빚이 얼마인지 명확하게 파악하고, 그 과정에서 점유자 뿐 아니라 실제 부동산의 원소유주를 파악하는 것이 아주 중요하다. 즉 경매에 올라는 부동산에 엮여 있는 빚이 없다면, 낙찰자가 부담해야 하는 빚은 소멸되지만, 그 반대의 경우는 '인수'가 될 수 있으므로, 경매 물권이 낙찰이 될지 유찰이 될 지 중요한 요소는 매우 중요한 이유였다.돌이켜 보면 내 가까운 곳에 10여년 채 방치되어 있는 리조트가 있다. 짓다 만 건물이 경매에 올라갔지만, 몇 번의 유찰을 겊치면서, 여전히 경매 물권의 소유권이 나타나지 못한 이유는 부동산 권리 분석에서 문제점이 나타나고 있었기 때문이다.즉 이 책에서 저당권에 대한 이해,말소 권리 뿐 아니라 임대차 보호법 등 경매 부동산과 관련한 부동산 관련법을 명확하게 이해할 때 경매 참여과정에서 낙찰을 할 수 있고, 시세 차익을 통해서 원하는 수익을 얻을 수 있다.


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