하버드에서 배우는 부동산 투자전략

하버드에서 배우는 부동산 투자전략 - 하버드 교수가 알려주는 부동산 시장 읽는 방법
페르난도 레위 하라 지음, 경록 부동산연구소 옮김, 이원준 감수 / 경록 / 2021년 2월

'게임을 잘 하려면 카드를 언제 들고 있어야 하는지 알아야해,
언제 들고 있을지, 언제 테이블에 내려놓을지, 언제 빠져 나가야 할지,
테이블에 있는 동안 이익을 계산해서는 안 돼,
사업이 끝나게 되면 충분히 돈 셀 시간을 가지게 될거야.' (-14-)


즉, 새로운 쇼핑센터에 대한 수요는 앞으로 매우 제한적일 것이며,레스토랑,식료품가게,슈퍼마켓, 세탃소, 체육관, 의료시설,사무실 등 온라인으로 쉽게 대체할 수 없는 서비스가 요구되는 영역만 개발될 것입니다.(-75-)


지난 15년 동안 시장이 어떻게 발전했는지, 그리고 임대율이 때때로 장기평균임대율보다 높고 ,때로는 낮았음을 분명히 알 수 있었습니다. 또한 시장의 정점 시기, 경기 침체의 바닥, '장기평균임대율'보다 약간 높은 시기를 확인할 수 있었습니다. (-128-)


선도계약: 기본적으로 이러한 유형의 계약은 미래에 교환되는 두 통화를 현재가에 고정하는 것입니다.양 당사자는 계약을 준수할 의무가 있습니다. 즉 평가절하 (이전 예와 같이)로부터 나를 보호하지만 내 통화의 가치 상승으로부터는 보호하지 않습니다. (-185-)


미국은 인구가 계속 증가하는 유일한 선진국이었습니다. 매년 인구가 감소하는 서유럽 국가나 일본에서 일어난 일과는 정반대의 상황이었습니다. 이 성장은 둔화되었지만, 국가는 여전히 매년 2% 씩 성장하고 있었습니다. 살 곳이 필요한 사람들은 6백만 명 이상이었습니다. (-262-)


부동산 투자에 있어서, 인구의 증가와 감소는 결정적인 역할을 하고 있다.인구의 유입이 많은 도시는 부동상 가격도 올라갈 가능성이 커지고, 수요과 공급의 불균형이 일어나게 된다. 수요가 많고 공급이 적을 때,부동산 가격은 오르게 되며, 그 반대의 겨우,부동산 가격은 내리게 된다.지역의 소비심리 도한 부동산 가격에 그대로 반영될 수 있고, 상가나 건물의 공실률이 늘어날 때, 경기 침체를 절감하게 된다. 그 과정에서 부동산 투자자들은 싸게 부동산을 구매하고, 비싸게 파는 부동산 투자 전략은 여전히 고수하고 있었다.여기서 주식도 부동산과 마찬가지의 조건을 가지고 있으며, 여전히 부동산 가격이 오를 거라는 기대심리를 가지고 있는 현 추세이다.


코로나19 펜데믹이 나타나도,부동산은 요지부동이다. 돌이켜보면, 대도시로 가면 부동산 가격이 오르는 원인을 우리는 스스로 이해할 수 있다.수요는 계속 증가하고 있는 반면,공급은 원할하지 않기 때문이다. 경기 침체가 일어나게 되면, 부동산 가격도 하락 추세 혹은 현상태를 유지한 채 자산가격을 그대로 고정시켜 놓을 때가 있다. 인플레이션과 여유자산을 가지고 있는 인구가 늘어날 경우도 마찬가지였다. 금리와 채권도 부동산 가격에 반영되고 있으며, 서브프라임 모기지 사태와 같은 초유의 일이 우리앞에 나타날 경우,부동산 가격은 점점 떨어지게 되고, 경기 침체는 현실이 된다. 


부동산 투자를 할 때, 경제의 순환,돈의 순환과 흐름을 알아야 한다. 버블이 일어날 때와 침체가 일어날 때의 타이밍을 정확하게 찾아낸다면,그 돈의 흐름의 길목에서 매수와 매도가 가능하다.부동산 매매 타이밍을 적절하게 잡아 나가야 하는 이유는 여기에 있다. 특히 인간의 본성을 거스를 수 있는 사람들은 높은 리스크 속에서 기회를 포착하게 되고, 자신이 원하는 부동산 매물, 높은 수익성을 가져다 주는 수익률 높은 부동산을 획득할 수 있으며, 금리와 채권의 상관관계, 환율 절상과 같은 상황이 도래하거나,미국 주도의 경제 통제,환율 통화량 조절과 같은 정책를 발현할 때,부동산 가격도 그에 상응하게끔 가격 변동은 유동성을 띄기 마련이다.