대한민국 상가투자 지도

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

딱 두가지만 기억하면 된다. 해당상권을 먹여 살릴 '유효수요' 그리고 그 유효수요의 '주동선'이다. 여기서 주의할 점은 주동선을 '유동인구가 많은 곳'으로 오해하면 안 된다는 것이다. (-35-)


지하철역 출구 바로 앞은 좋은 입지가 맞지만 기대만큼은 아니다. 사실 역세권 상권에서 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫번째 코너다. 또한 코너를 낀 안쪽 골목의 유효수요를 잡을 수 있느냐 없느냐가 큰 매출 차이를 보인다. 뿐만 아니라 코너 자리가 주는 가시성도 결코 무시할 수 없다. (-134-)


상권분석 공부를 하다 보면 통계자료를 잔뜩 접하게 된다.어느 지하철역은 하루 이용객이 몇 명이고, 주변 인구 분포는 어떠하고,소득 수준은 얼마인가 등등 ,물론 가치 있는 정보다. 점포개발 시에도 이런 기초 데이터를 기반으로 해서 보다 치밀한 조사를 하는 것이다.하루 이용갟이 몇 명인 지하철역인데, 인근 어느 골목의 어느 점포가 얼마나 장사가 잘되는지 정도는 분석해야 투자자나 창업자 모두에게 필요한 정보가 된다. (-179-)


그렇지만 상상을 한번 해보자.만약 독자 여러분이 CU 서교타워점이 입점한 오피스 빌딩에 근무하는 직장인이라면 출퇴근 시 어느 쪽으로 다닐까? 흔히 말하는 출퇴근 동선 말이다.당연히 역이 있는 대로변일 것이다. 따라서 출퇴근 하는 동안은 대로변의 편의점 이용률이 높을 테고, 그런 점에서 우세한 입지는 CU서교타워점이다. 한편 근무중 사적인 전활르 받거나, 담배를 피우거나, 누군가를 만나기 위해 잠시 위출하거나,점심을 먹을 때는 대로변으로 갈까, 건물 뒤편으로 갈까? 퇴근후 회식을 한다면 대로변에서 할까,안쪽 골목에서 할까? 당연히 건물 뒤편일 테고, 이때는 CU 서교 제일점이 우세할 것이다. (-285-)


이 책은 상가 상권 분석을 다루고 있다.같은 상가라 하더라도 위치가 어느정도 벗어나면 매출에 타격이 올 수 있다.저자는 그 중에서 서울이나 수도권, 역세권을 타겟으로 하여 상권분석을 하고 있다.여러가지 업종 중에서 편의점을 선택한 저자는 어느 위치에 편의점이 입지해 있어야 원하는 목표 매출액을 달성하는냐 분석해 나가고 있었다.즉 가성비 높은 상권을 이해하고,그에 따른 안목을 세입자가 가지고 있을 대, 매출에 있어서 디테일한 부분까지 놓치지 않게 된다.즉 같은 역세권이라 하더라도,사람들이 많이 지나가는 곳이 있고,그렇지 않는 곳이 있다.바로 저자는 그런 인간의 심리를 상권 분석과 엮어 나가고 있었다.


이 책은 사실 나와 해당되지 않는다. 서울에 살지 않고, 역세권은 더더군다나 아니다.다만 내가 사는 곳에 있는 소도시에서,많은 사람들이 좋은 입지에도 불구하고, 폐업을 하고,상가가 공실로 남아있는지에 대한 안목을 키울 수 있었다.그건 그 공실된 상가가 ,원인은 좋은 입지에 걸맞지 않는 물건을 팔고 있기 때문이다. 즉 슈퍼나 편의점이 있어야 최적인 입지에 식당이 들어서는 경우,그것은 나쁜 입지에 해당될 수 있다.그건 그들이 업종을 선택할 때, 그 입지를 중심으로 어떤 사람들이 지나가는지 동선을 분석하지 않았기 때문이다.또한 비슷한 곳에 동종 경쟁 업체를 염두에 두어야 하는 이유는 좋은 입지를 선택했다 하더라도,경쟁 업체가 있느냐 없느냐에 따라서 매출이 반토막 날 수 있기 때문이다.그런데 건물주는 임대인들의 생각과 가치관을 고려하지 않고, 자신이 정한 업종이 들어오길 기다리는 경우가 많다. 즉 일년이 지나도 공실로 남아있는 상가가 이 지역에 많은 이유는 건물주의 욕심에 있다. 즉 내가 사는 곳에 상가들이 계속 우후죽순 폐업을 하는 이유는 유동인구들이 시간에 다라서 거의 제로에 가깝기 때문이다. 사람들이 걸어다니기 힘든 조건,자동차를 마땅히 주차하기 힘든 현실, 주거공간과 상가가 일치하지 않는 것, 임대료가 아무리 싸다 하더라도, 매출에 대한 기대치가 높지 않기 때문에 사람들은 그 상가의 입지를 선택하지 않게 된다.바로 사람들의 동선을 이해하지 않고,지나가는 사람들의 소득 수준이나 연령대, 성별,선호하는 물건이나 업종을 고려하지 않는다면, 그 자리는 좋은 입지가 아닌 나쁜 입지가 될 공산이 크다.