도시농부의 토지투자

도시농부의 토지투자 - 천만 원으로 할 수 있는 농지투자 완전정복 ㅣ 천기누설 토지투자 8
이인수 지음 / 청년정신 / 2020년 6월

농지취득자격증명을 발급 받아 농지를 취득한 사람은 1년 중 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다.그렇지 않으면 농지처분명령과 함께 이행강제금이 부과된다. (-22-)


자경농지 관련 첨부서류
농지원부
농협 등의 조합원인 경우 조합원 증명원
농약 및 비료 구입 영수증
농지취득자격증명
농약 등 판매확인서
농지소재지 농지위원장이 확인한 자경농지 사실확인서
인우보증서 (이웃이나 친지가 그 사실이 허위가 아님을 보증) 들 (-118-)


매수자는 잔금일에 매도자가 기존에 허가받은 내용을 모두 승계받아야 한다.계약서를 작성할 때 명의이전절차 등을 매도자가 해 줄 수 없기 때문이다.일반적으로 매수자는 잔금일엔 인허가 관련 승계를 받는 것이 보통이다. (-207-)


농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다.경매감정가가 공시지가 수준을 강회하는 선에서 평가돼 장기간 묻어두거나 하는 수요가 많은 종목이다. (-311-)


보유기간이 단기일지라도 세율이 다양해져 부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상이냐, 2년 미만이냐에 따라선도 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 
왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6% 에서 35% 까지의 세율이 적용되지만,보유기간이 2년 미만이면 무조건 40% 의 세율이 적용되며,특히 보유기간이 1년 미만이면 50% 로 높은 세율이 적용되기 때문이다. (-393-)


첫째는 농업진흥구역의 해제다.
이 땅과 주변 농지는 오랫동안 농업진흥지역,그중에서도 더 엄한 농업진흥구역으로 묶여 있었다.농업진흥구역 농지는 농업인의 농업용창고, 농가주택 등 농업시설이나 마을사람들의 공동생활을 위한 시설 외에는 일반인이 원룸, 근린상가 등으로 수익형 개발에 활용할 수 없는 땅이다. 따라서 통상적으로 농업진흥구역 농지는 거래가 잘 이루어지지 않고, 땅값도 주변 일반 농지에 비해 많이 낮가. (30% 정도)
그런데 경기도의 농업진흥지역 해제 방침에 따라 몇 년전 이 일대의 논이 농업진흥구역애서 해제된 것이다. (-435-)


이인수님의 책 <도시 농부의 토지투자>는 실제 농사를 짓고 있어서 관심이 갔던 책이다. 책을 펼쳐 보면,거의 대부분 익숙한 내용들이며, 그 좌웅에 내가 모르던 지식들을 찾아가는 과정들이 있었다.그건 이 책에서 소개되고 있는 지역 혜택,정부 혜택이다.


농지는 누구나 취득할 수 있다.그러나 농지를 취득할 때는 몇가지 조건이 달라 붙는다.그건 실제 농사를 짓는 사람이 땅을 사야 한다는 것이다. 도시에 살고 있는 사람들에게는 토지 투자에 있어서 치명적인 문제를 안고 가야 한다는 점이다.즉 아파트 한 채의 값으며, 토지투자를 한다면, 넓은 땅을 싸게 소유할 수 있는 잇점을 가지고 있기 때문에 ,도시 사람들에게는 치명적인 매력이 아닐 수 없다.하지만 농지법을 알지 못한채 땅을 매입한다면,치명적인 문제를 일으킬 수 있다.즉 과테료나 벌금을 물수 있다.


서울이나 수도권을 제외한 지역은 인구소멸지역으로 손꼽히고 있다.그래서 지자체에서 귀농귀촌을 할려는 이들에게 많은 혜택을 주고 있으며,실제 교육도 시행하고 있다. 인구 유입효과와 출산율을 높이기 위한 다양한 혜택들이 있는 이유는 여기에 있다.여기서 농사를 짓기 위해서, 실제 많은 사람들이 농지원부와 경영체 등록을 하게 되는데, 그 과정에서 농협에서 비료 지원 혜택 뿐만 아니라 씨앗 구매,농기계 구매 해택, 농사짓는데 필요한 자재, 기름 혜택까지 누릴 수 있으며,읍면동사무소에서 확인할 수 있는 농지원부가 있다면, 쌀직불금,밭직불금을 탈 수 있다.즉 증세나 증여,상속에 있어서, 많은 혜택을 가질 수 있는게 농사 짓는 이들을 위한 특별한 혜택이라 말할 수 있다.그래서 도시인들에게 농지 투자는 복잡하고, 어렵다.


이 책에는 실제 90일 이상 자경농업을 하고, 1000제곱미터 이상을 충족해야 한다고 말하고 있다.그건 1마지기에 해당되는 땅을 소유하고 있으며, 90일 이사의 최소 조건이 농사짓는 최소한의 시간이 될 수 있다.즉 봄철 트렉터를 활용해 로터리를 치고, 수확을 하는 시간까지 걸리는 시간을 90일로 잡고 있으며, 도시민들의 경우 주말농사를 짓는 재테크 수단으로 활용되고 있다. 여기서 정확히 90일이지만, 실제 공무원들은 현지사정에 따라 어느정도 봐주고 있다.더군다나 대한민국 사회에서 금상추,금배추라 부르는 현실에서 한마지기의 땅에 고추,배추,옥수수,참깨,들깨를 심는다면, 많은 혜택을 땅에서 얻을 수 있다.


하지만 여러가지 고려해야 할 부분이 있다.그건 농지법이 자경농에 해당되는 경우라는 것을 명심해야 한다.농막을 짓는 것도 농지법의 적용을 받는다.물론 공무원이 자기 관할 구역에 있는 모든 토지를 단기간에 파악하는 것은 쉽지 않다.중요한 것은 내가 소유한 농토지를 둘러싼 현지인들이다. 그들은 농지 주변에 살고 있으면서, 외지인들을 경계한다. 즉 외지인이 사놓은 땅을 자신의 땅으로 만들고 싶은 사람들이다.농지법에 어긋난 땅을 신고하면, 5년안에 팔아야 하는 조건이 붓게 되기 때문에, 공무원들이 실제 전,답,과수원에 해당되는 현지 땅을 답사하지 않더라도, 신고가 들어오는 민원들만으로도 토지에 농사를 실제 짓는지 안 짓는지 파악할 수 있다.더군다나 이 책에 나오는 다양한 지식들은 거의 대부분 전산으로 되어 있으며, 실과 공무원들을 통해 파악할 수 있기 때문에, 직접 귀농 귀촌, 주말농사 상담을 받은 후, 원하는 토지를 종자돈을 활용해 구매하는 것이 좋다.즉 먼저 1마지기에 해당되는 땅을 구매한 뒤 땅의 크기르 넓히는 전략을 쓴다면,내가 원하는 땅을 확보할 수 있으며,주변 농지를 내 땅으로 편입할 수 있다.더군다나 산림을 끼고 있으며,하천을 끼고 있는 경우가 많기 때문에 현지답산는 필수조건이다.