산지의 개발과 활용(천기누설 토지투자 7)

산지의 개발과 활용 - 부동산고수 1퍼센트만 아는 임야투자 핵심가이드 ㅣ 천기누설 토지투자 7
이인수 지음 / 청년정신 / 2020년 5월

임야는 평수가 크다. 그러다 보니 매입금액이 많이 필요해 매수세가 약할 수밖에 없고,매도자롯허는 주변 땅값에 비해 낮은 가격으로 내놓을 수밖에 없게 된다.바로 이것이 투자 메리트로 작용하게 되는 것이다.임야를 매입한 후 작은 평수로 분할해서 매각한느 방법이 수익률을 높이는 임야 투자의 한 방법으로 자리잡은 것도 이러한 이유와 맥을 같이 한다.(-22-)


토임이란 토지 임야의 약자로서 지목상으로는 여전히 임야지만 분명한 경계와 지적도상 도로를 확인하기 위하여 그 부분의 임야도를 다시 확대하여 그 축적을 크게 한 지적도를 그려놓은 임야를 말한다. (-37-)


지적도 등본을 신청하면 행정기관에서는 내가 보고자 하는 지번을 중심으로 주변까지 나오는 지적도를 발급해 준다. 지목이 전 답 구거 도로 등으로 주변이 다 나온다.
현장에서 지적도를 보는 방법은 내가 보고자 하는 땅에서 접하는 도로가 있는지, 구거나 하천이 있는지 잘 살펴보고,주변의 도로나 하천이나 구거 또는 임야 등 주변의 큰 경계점을 가지고 살펴보고 개별 필지의 경계를 확인해 들어가면 된다. (-43-)


경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형의 임야가 좋다. 토지 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고,앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 명당으로 불린다.특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 높아진다. 산 밑에 집을 지을 경우 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는지 등 만일의 위험에 대해서도 점검해야 한다. (-79-)


요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고,경사진 땅을 선호하기도 한다. 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고,주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우가 많다.그러나 경사가 너무 급격한 땅은 오히려 불편할 수도 있으므로 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해봐야 한다. (-83-)


길을 지나가다 부동산 중개소를 지나가면,매물을 볼 때가 있다.임야 몇마지기에 얼마 얼마인지 시세를 확인하게 된다. 그 임야의 시세를 자세히 살펴보면, 현재의 시세가 바녕되어서, 상당히 높은 경우가 있고,투자가치로서 매리트가 없는 경우가 대부분이다. 산지, 임야 투자가 힘든 이유는 시골 지역의 토후 세력이 주변 임야들을 거의 대부분 소유하고 있기 때문이다. 또한 좋은 임야는 기획부동사가 끼여 있는 경우가 많고, 실제 거주하기에 부적당한 경우도 많다.부가가치를 높이기 위해 임야를 매입하지만, 그 과정에서 토목공사 비용이 더 많이 들어가는 경우가 비일비재하다. 즉 토양에 어떤 나무가 심어져 있는지, 암석이나 지형까지 꼼꼼하게 살펴야 하며, 산세의 물줄기가 어디로 지나가는지 정확하게 파악할 수 있을 때,내가 원하는 산지 ,임야를 확보할 수 있다.토지 투자의 경우,산지나 임야의 경우,그린벨트로 묶여 있는 경우가 많다.지적도 상에서 구거가 옆에 끼고 있으며, 비가오면 물이 잘 빠지지 않는 토양도 있다.더 나아가 계곡을 끼고 있는 임야는 자연환경적으로 볼 때는 좋아보이지만, 투자가치로서 판단할 경우 꼼꼼히 감가상각비를 살펴보아야 한다.


산지나 임야 투자를 할 때, 무연고 묘지도 확인해야 한다. 내가 사려는 임야의 묘지의 실제 주인이 있는지 ,그리고 그 묘지가 무연고 묘지인지 정확하게 파악한 이후 임야의 목적에 맞게 구매할 필요가 있다.그래서 부동산 현지 중개업을 하는 사람들 대부분이 지역 장례업자들과 엮여 있는 이유는 여기게 있으며,주변에 장례업자들은 묘지 벌초 및 관리, 무연고 묘지들을 이장할 수 있는 다양한 방법들을 홍보 마케팅을 통해 소개하는 경우가 많다. 또한 산지의 경우 용도가 제한되어 있으며, 국유지와 공유지가 30퍼센트를 차지한다. 그건 임야,산지를 살 때,도시 개발 현황을 살펴보아야만 용도가 제한된 채 ,10년 이상 투자하지 못하는 상황이 발생하지 않으며, 현금을 확보하지 못한 상태에서 낭패를 보는 일이 사라지게 된다. 더 나아가 주변에 가까운 팬션이나 전원주택은 거의 대부분 산지를 끼고 형성되어 있기 때문에,그 주변 환경들을 살펴본다면,산지 투자의 매력에 한걸음 더 다가갈 수 있다.