무조건 이기는 부동산 경매 수업

무조건 이기는 부동산 경매 수업
신종승(신과장) 지음 / 원앤원북스 / 2020년 3월

첫 번째는 권리 분석 실수에 의한 위험입니다.전체 경매물건 중약 80%에 해당하는 물건은 권리 분석이 아주 간단하게 끝나지만 그로 인해 권리분석 기본기를 소홀히 하게 되는 경향이 있어 오히려 투자 경험이 있는 분들이 권리분석에서 실수를 많이 하고 있습니다.안전하다고 생각했던 물건을 낙찰받고 나니 추가로 인수해야 하는 권리가 있어 보증금을 포기하는 경우가 없도록 해야 합니다. (-54-)


부동산이 경매가 진행되고 일반인들에게 공개되기까지는 약6개월 정도의 준비기간이 필요합니다.즉 감정가격은 최소 6개월 전의 시세가 반영되어 있다는 뜻입니다. 인기가 좋은 지역의 물건들은 한 두 달 사이에도 몇 백에서 몇 천만 원씩 매매가가 변하지만 한번 감정을 해놓은 경매물건은 이해관계인이 이의신청을 하지 않는 이상 변동되지 않고 그대로 진행되기 때문에 감정가는 의미가 없습니다. (-121-)


대부분의 투자자들은 본업이 따로 있고 부동산 경매는 제테크의 일환이라고 생각하고 있습니다.예전처럼 시세조사, 주변 역과의 거리, 건물의 방향, 주변 환경, 생활편의시설과의 거리 등을 현장에서 다 확인할 필요가 없을 정도로 지금은 인터넷으로 많은 정보를 얻을 수 있는 시대입니다.사전에 인터넷으로 충분한 정보를 파악한 후 최종적으로 투자가치가 있는 물건에만 임장을 간느 것이 좋습니다. (-217-)


투자금 1억 원으로는 소형 다가구주택(원룸),상가 1억ㄷ원 미만의 아파트 2~3채 등을 매입해서 임대수익을 올릴 수 있습니다.하지만 투자금 1억원 단계에서는 임대수익형보다는 시세차익형으로 투자하는 것이 더 좋습니다.물론 5천 만원 민만의 투자 포인트처럼 임대수익혀으로 낙찰을 받아 시세차익을 노릴 수도 있겠지만 1억원부터는 본격적으로 투자의 성향이 나뉘기 때문에 같은 물건이라도 임대수익형 물건과 시세 차익형 물건을 보는 관점이 아예달라집니다. (-272-)


4.15 총선이 이제 10여일 남았다.총선에 국회의원이 될 후보들 재산공개 목록에 빠지지 않는 것이 있으니,부동산과 관련한 재산이다. 정치인들이 가지고 있는 권한에 비해 가지고 있는 부동산의 파이가 큰 이유는 그들이 정치적인 권력을 이용해 부를 키워 나간 정황이 많기 때문이다. 물론 개중에는 빚을 가진 후보도 있지만, 전체 국회의원 후보 중에서 30퍼센트 이상은 부동산으로 돈을 벌게 되었고,그 과정에 국가의 부동산 정책이나 도시개발과 관련 정보들을 많이 얻게 된다.여기서 모면 우리가 부동산 투자를 할 때 관련 정보를 얼마나 많이 알고 있느냐 하는게 중요한 부분이 될 수 있다.그 과정에서 부동산 투자에 있어서 중요하게 생각하는 입지나, 제도, 정부나 지자체의 부동산 정책이 필요한 이유는 여기에 있다.또한 부동산 자산이 많을 수록 투자의 폭은 늘어날 수 있고, 수익률의 파이도 커질 가능성이 크다.불론 이것은 수익률을 창출한다는 전제하에서다.


저자는 경매에 대해서 말하고 있다.경매에 있어서 중요한 것이 권리분석과 명도이다.즉 경매물에 대해서 하자가 생길 수 밖에 없는 경애 물건에 대해서 쉽게  놓치는 것들이 부동산 관련 문서의 이해였다.또한 거의 일어나지 않지만 입찰 가격에 0 하나 더 써 넣어서 낭패를 보는 경우도 있다.즉 디테일 면에서 강해야 하며, 경매 물건을 정확하게 보고, 그 건물의 과거과 현재의 거래 흔적을 꼼꼼하게 살펴야 한다.여기서 명도는 중요한 요소이다.경매가 끝난 뒤 건물을 인수하기 전에 점유자와 협상을 해야 한다.이사비용을 대신 내 준다거나,물건을 밖으로 내보낼 때 편의를 봐주거나, 덩달아 시간을 벌어주는 방법을 써서 스스로 건물을 점용하는 일이 없어야 하며, 건물의 권리에 있어서 시시비비에서 자유로운 선택을 할 필요가 있다.여기서 중요한 것은 그 건물의 내역이다. 건물의 소유 뿐만 아니라 권리내용, 근저당과 임차인 등등 경매 물건의 모든 것을 찾아볼 필요가 있으며, 토지 소유주와 건물주가 일치하는지 명확하게 파악할 필요가 있다.더군다나 이 책에는 부동산 경매의 기본 요소들을 짚어나가고 있으며, 인터넷 정보와 병행하여,실제 경매 물을 직접 현장 조사를 통해 건물의 특징과 입지조건, 시세를 직접 파악할 수가 있어야 현명한 부동산 경매 수익률을 달성할 수 있다.