대한민국 마지막 투자처 도시재생

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

갭투자는 부동산 투자의 가장 쉬운 형태이다.전세보증금을 끼고 주택을 구입하므로 실투자금액이 적어 이자 부담 없이 시세 차익을 누리는 것으로,가장 강력하고 쉬운 부동산 투자 방법이다.과거 몇 년간 상승세의 시장에서 많은 투자자들이 이 방법으로 투자해 수익을 거두었다.전세 가격이 떨어지지 않고 부동산 가격이 오른다면 손쉽게 이익을 앨 수 있어 대중적으로 인기가 높다. (-27-)

정비기본계획이 수립되고 정비구역이 지정되면, 재개발이나 재건축사업이 본격적으로 시작되는데, 구역 지정이 확정되는 타이밍과 여부가 매우 중요하다.정비구역이 지정되는 시점부터 지자체장은 권리산정기준일은 정하게 되고 각종 개발행위가 제한되며 토지 소유자의 증가가 어려워진다. (지분 쪼개기 금지) (-117-)


가로주택정비사업은 가로요건만 갖추면 어떤 형태의 개발이든 가능하다.단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가,나대지가 섞여있는 재개발의 형태도 가능하고, 연립주택이나 다세대주택, 아파트를 재건축하는 형태로도 진행이 가능하다.그야말로 소규모주택정비사업의 만능열쇠라 보아도 무장할 것이다. (-191-)


가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 각종 규제에서 벗어나 있다는 것이다.재건축사업은 토과이익환수제, 분양가상환제, 투기과열지구 내 조합원 지위 양도금지의 영향으로 사업의 진행과 투자에 많은 어려움이 있다.하지만 가로주택사업은 이러한 규제에서 벗어나 있고,활성화를 위해 각종 요건까지 완화해주고 있다. (-194-)


재건축,뉴딜사업, 재개발 사업이라는 용어가 어느 순간 뉴스 뒤에 감춰지고,도시재생사업이라는 용어가 갑자기 등장하게 된다.아파트,단독주택, 다세대 주택 등등 도시재생사업이라는 기준의 낡은 건물이나 노후된 아파트들을 새로운 건물로 바꾸는 과정에서 투자와 투기가 행해지고 있었다. 그 과정에서 갭투자의 메리트는 점점 더 사라지게 되었고, 정부의 규제로 인한 영향이 상당히 크다고 말할 수 있다.여기서 이 책을 읽어보면 부동산 투자에 있어서 무엇이 필요한지 분명하게 파악할 수 있다 그건 기존의 부동산 투자 방식에서 탈피해 새로운 형태의 부동산 투자를 하는 것이며, 도시재생사업이라 통칭하지만, 그 안에는 도시재생사업을 세분화하여 분석하고 있다.


부동산 투자에 있어서 가장 많은 수익을 얻는 방법은 어떤 개발 지역을 먼저 선점하는 것이다. 그것을 우리는 합법적인 부동산 투자라 하는데,사람들의 부동산을 보는 안목과 우연과 운이 합쳐질 때 수익성을 얻게 된다.그런데 그런 경우는 대부분 누군가가 입지를 먼저 파악하면서 선점하는 경우가 많으며,실제 부동산 투자 타이밍을 놓칠 때가 있다.그래서 새로운 방법으로 사람들이 부동산 투자를 하기 위해서 정치에 대해서 관심가지는 것이다.대한민국에서 정치인들의 부동산이 기업인 다음으로 가장 많은 수를 차지하는 이유는 그들 스스로 부동산 정책을 만들고, 법을 만들고, 그 범주안에서 부동산 투자를 암암리에 하기 때문이다.더 나아가 법의 헛점을 잘 파악하고 있는 이들도 정치인들과 그 주변인물이다.


이 책에서 가로정비사업이 눈에 들어오게 된다.그 사업은 기존의 재건축 재개발 사업의 대안으로 만들어진 부동산 정책이며, 소규모의 부동산 투자 방식이기도 하다.즉 재개발이나 재건축의 경우 대규모이고, 시간이 상당히 소요되기 때문에 실제 생가하는 수익보다 손실이 나는 경우가 상당히 많았다.그렇게 되면,부동산 투자,부동산 재개발 과정에서 많은 문제점이 나타나며, 경제유발효과, 일자리 창출,부동산 투자 낙수효과까지 반감될 수 있다.그래서 그들은 법적인 테두리에서 벗어나 부동산 투자 규제는 적으면서 합법적으로 부동산 투자를 할 수 있는 가로정비사업을 법으로 획정하게 된 것이다.하지만 가로정비사업은 재개발과 달리 층수를 높일 수 없는 한계가 존재하고 있으며, 기존의 부동산 투자를 할 때 낡은 건물이 3분의 2 이사을 차지하는 한계도 분명히 존재한다는 것을 명확하게 파악할 때,부동산 투자의 유리한 곳을 찾아서 자신이 원하는 부동산 투자 수익률을 만들어 나갈 수 있다.즉 이 책은 기존의 갭투자에서 탈피해 새로운 대안으로 재시하는 도시재생사업의 일환으로서 보다시피 도시재생사업의 목적은 구도심의 젠트리피케이션 문제 해결 및 낡은 마을을 새로운 마을로 탈피해 경제적인 효과,일자리 효과를 동시에 누리기 위한 목적이 있다.