원룸 마스터

원룸 마스터 - 당신도 건물주가 될 수 있다!
강준현 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 10월

원룸은 60%이상씩 아파트처럼 대출을 받을 수가 없다.두 가지 이유가 있는데, 첫 번째로 원룸의 경우는 KB 시세라는 것이 없기 때문에 감정평가를 받게 된다. 감정평가는 실거래가보다는 무조건 낮다.공시가격< 감정평가 <실거래가순으로 가격이 나오는데, 실거래가가 10억 원이면 감정평가는 6억 원,7억 원이 될 가능성이 높다.(-57-)


지인의 경우 모텔 개조 원룸을 두 동 운영중이신데, 얼마 전 구청, 소방서가 합동으로 특별조사를 나왔다.싱크대, 전기레인지를 이동시켜 놓으라는 내 이야기를 듣지 않고 점검을 받은 한 달 뒤 양성화시키라는 공문이 내려왔다.건축물 대장에는 불법 건축물이 등재되어 있었다. (-88-)


모든 것을 셀프로 처리하니 지출이 거의 없고, 엘리베이터, 기계식 주차, 전기, 소방은 해당 사항 전체가 없다.세무처리, 건물관리, 청소는 직접 하고 있다.수도세는 공공관리비 내역에 포함시키지 않았지만, 두 달에 한번씩 납부하고 관리비에 포함되어 있어서 세입자분들에게 따로 요금을 청구하지 않는다. (-148-)


흔히 실크벽지는 내가 사는 집에, 합지 벽지는 세준 집에 하라는 말에 동의한다. 실크벽지가 오래간다고 월세를 준 집에 해주는 분을 봤는데, 실크벽지 도배는 합지벽지 도배에 비해 상당히 비싸다. 어떤 세입자를 만날지도 모르는데,실크벽지 도배를 해주는 것은 리스크가 크다.(-195-)


부동산 투자 중에서 원룸투자는 매력적인 요소이다.상가투자는 투자 비용에 비해 수익률이 낮은 편이고, 그 과정에서 리스크가 크다. 아파트 투자도 마찬가지이다.아파트 투자는 복불복으로서 전세가와 매매가의 차이가 크지 않을 때 큰 이익을 가져오게 된다.갭투자에 대한 엄격한 규제가 시행되면서, 아파트 투자는 현재 관망세를 띠고 있다.그래서 저자는 선택한 것이 원룸투자이다.원룸 투자는 투자 비용이 다른 부동산 매물에 비해 낮으며, 부동산 투자과정에서 리스크가 적은 편이다. 또한 부동산 투자에 있어서 원룸 투자가 팬션 투자와 큰 차이를 보여주는 이유는 여기에 있다.


원룸 투자는 트렌드의 변화와 맞물려 있었다.그건 일레니얼 세대,일코니미 세대에 적합한 부동산이며, 실속형 부동산이기 때문이다.그래서 새로운 재개발 구역이 확정되면, 밀레니얼 세대에 필요한 부동산으로 원룸이 필요하다. 학군과 연결되어 있고, 일시적인 가정집으로서 쓰기에도 적합하기 때문이며, 간편하면서도 편리한 구조를 가지고 있다.그래서 원룸 투자를 할 때 입지를 잘 선택해야 하며, 기존의 부동산을 개조할 때 신중을 기해야 한다.고시원 건물을 원룸으로 바꾸거나, 오피스 건물을 원룸으로 바꿀 때 불법 건축물이 되지 않도록 각별히 조심해야 하는 이유는 여기에 있다.건축 대장에 불법건축물로 등재가 되면, 여러가지 불이익이 따르기 때문이다. 


어떤 부동산을 선택하던지 간에 인테리어는 필수이다. 자신이 인테리어를 직접할 수 있거나 낮은 가격으로 인테리어를 할 수 있다면, 부동산 수익 극대화를 꾀할 수 있다.전문가에게 시키는 비용을 내가 직접 할 수 있다면,부동산 수익을 올릴 수 있다.특히 도배나 싱크대 설치, 누수 문제, 전등 교체 등등 원룸의 기본적인 시설들을 직접 다루기 위해서 필요한 것 하나 하나 찾아봐야 하는 이유는 여기에 있다.더 나아가 부동산 투자는 대출을 끼고 투자를 해야 하기 대문에 이자 비용도 꼼꼼하게 계산할 필요가 여기에 있다.