부자의 계산법

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

부동산 투자는 크게 개발 또는 매입, 보유, 매각 등으로 단계를 나눠볼 수 있다. 이런 행위들이 일어날 때 법규에 따라 등기, 세금, 컨설팅 등 다양한 비용이 발생한다.단계별, 항목별 복잡하고 머리 아픈 계산과정을 한 번에 시뮬레이션할 수 있다면 투자 여부를 결정하는 데 보다 합리적이고 신중할 수 있지 않을까?(_47-)


'임대료','관리비','고실률','물가상승률'의 비율을변경하여 '수입' 과 '비용'이 달라지는 과정을 해볼 수 있다.임대료와 관리비는 임대차계약서에 통상 적용되는 비율 3%를 적용했다.'공실률'은 매입 시점에 15% 로 설정했는데, 처음에는 4층이 공실이었다가 2년차에 공실을 해소하는것으로 가정했다. (-265-)


부동산 수익률을 높여 나가기 위해서는 부동산 자산의 가격을 정확하게 파악하고 있어야 한다. 정부 공시지가가 어떤지, 실제 실거래가가 얼마정도 되는지 파악하는 것이 부동산 투자에 있어서 중요한 요소이며, 기본 중에 기본이다.여기서 부동산 투자를 할 때 고려해야 하는 부분이 목표 수익률이다. 부동산은 절대 실패하지 않는 재테크 수단이라는 암묵적인 룰이 있다.그래서 사람들은 부동산 공실률이 있어도 임대료를 낮추지 않으려 한다. 그래서 임대가 나가지 않더라도 1년을 묵혀두는 경우가 있다. 정부의 정책 변화에 민감하게 반응하고, 정부의 부동산 정책이 긴축 정책일 때는 부동산 투자에 있어서 조심하게 된다..물론 부동산 가격이 올라가거나 트렌드 변화로 인해 시세가 오를 때 임대료에 적극 반영하는 경우가 많다. 이처럼 부동산 투자에 있어서 부동산 투자자는 트렌드의 변화, 정부 정책의 변화, 세금 정책의 변화, 시세 변화에 민감하면서도, 부동산 투자자는 때로는 느긋하게, 때로는 신속하게 움직인다. 여기서 부동산 투자에 있어서 고려해야 할 것은 비용이다. 가정에서 수입과 지출이 발생하면, 그것을 가계부로 정리하는 것처럼, 부동산 투자도 마찬가지다.이 책은 부동산 투자 가계부의 성격을 가지고 있으며, 부동산 투자의 다양한 변수들을 비용 추게에 반영하고, 계산에 넣고 있다. 부동산 위치,부동산 실건평수와 부동산 가격의 변동에 따라 세금의 추이를 정확하게 계산할 수 있다면, 한 눈에 내 목표 수익률이 창출할 수 있으며, 부동산 투자 과정에서 취득세, 양도소득세, 부가가치세,교육세 등등 부동산에 붙는 새금들을 따로 게산에 넣지 않더라도 파악할 수 있다.여기서 놓치고 있는 것은 부동산 대출이다.ltv 라 하여 부동산 담보 대출을 할 때 부동산 대출을 높이거나 줄여 나갈 수 있다. 즉 대출로 인하여 추가로 지불해야 하는 이자 또한 부동산 수익과 비용에 반영될 수 있어야 제대로 된 부동산 수익률이 나올 수 있다. 특별히 자신이 세금이나 회계에 빠삭한 정보를 가지고 있지 않더라도, 엑셀을 활용하여 누구나 쉽게 부동산 수익률을 계산 할 수 있으며, 부동산 투자과정에서 발생하는 돈의 흐름을 파악할 수 있기 때문에 목표 수익률을 높이거나 낮출 수 있다.