부동산 투자 인사이트

부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월

교통망, 즉 지하철이나 새로운 교통은 지역과 지역의 위치를 극복해준다. 또한 여기서 생겨나는 이동거리릐 단축, 즉 시간이라는 편익이 가격에 반영되지 때문에 지하철 역세권이 높은 가격에서도 선택되어지고, 높은 가격에 결정되는 것이다. 이는 가치 지불의 의사를 말하는 것이며, 가격 상승의 본질과는 다르다. (-40-)


사람들의 생각 변화에 따라 바뀌는 수요나 소득의 증가, 경제 환경, 또는 부동산 시장의 환경 변화 등 여러 이유에 의해서 움직이는 수요는 예측 범위에 있지 않다.또한 그 수요를 알았다고 하더라도 문제는 언제, 어디로 움직이는지 더더욱 예상하기 힘들다. (-72-)


가격 상승은 시장에 충분히 공급이 되어 있지 않은 상태여야 하며, 실수요자가 다른 선택의 여지를 남겨두지 않아야 그 불씨가 꺼지지 않게 된다.그래서 공급이 많은 지역에은 좀처럼 심리를 개선하기 어렵고, 공급이 없는 지역은 여간해서는 살아있는 심리를 잠재우기 힘들다. (-107-)


상승의 시그널은 다음과 같은 통계들이 움직이고 있을 때 상승 가능성이 높아진다.
첫재, 3년 연속 누젃해서 공급이 부족해야 된다.
둘째, 공급부족이 전세 부족으로 이어져 전세수급지수가 상승한다.
셋째, 전세가격이 상승한다. (-169-)


하락의 시그널은 다음과 같은 통계들이 움직이고 있을 때 하락 가능성이 높아진다.
첫째, 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적되어 있을 때다.
둘째, 전세수급과 전세가격이 하락으로 들어설 때다.
셋째, 매수심리인 매수우위가 하락할 때다. 
넷째, 주택 자가 보유율이 3~4% 상승해서 무주택 수요를 흡수할 때다.(-177-)


이 책은 부동산 투자에 관한 길잡이로서 부동산 투자의 안목을 높여주고, 부동산 투자의 기본을 일깨워준다.여기서 우리는 부동산 투자 하면 한가지를 떠올리게 된다.부동산 시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이며, 부동산 하락 지점에 사서 ,부동산 가격기 고점일 때 파는 것이다.하지만, 부동산 투자에 있어서 공급과 수요는 부동산 가격 결정에 있어서 결정적인 역할을 하지 않는다. 그래서 부동산 투자가 어렵고, 손핼을 보면서, 부동산 매물을 파는 이유다.지금 당장 손해를 보더라도 더 큰 손실을 막기 위해서 그들은 눈물을 머금고 부동산 매매를 시작한다.


역세권, 학군이 좋은 곳에 부동산 투자를 해야 한다는 것은 이제 상식이 되었다. 즉 좋은 입지조건에 대해서 사람들은 어느 정도 부동산 투자에 대한 상식은 갖추고 있다.여기서 중요한 것은 입지가 아니라 위치이다. 같은 역세권에 위치한 부동산이라 하더라도, 위치에 다라 부동산 가격의 등락폭은 커질 수 있으며, 부동산 가격의 등락폭을 예민하게 관찰하고 부동산 투자를 진행시켜 나가야 한다.내가 아무리 부동산 퉂다에 있어서 안목이 깊다 하더라고, 수많은 변수들이 부동산 가격을 결정하기 때문에 부동산 하락 요인들읗 하나둘 제가하고, 부동산 상승 곡선을 그려 나갈 수 있도록 부동산 투자 관련 지표들을 살펴보고, 통계와 지식, 심리작인 요인들을 두루 살펴볼 수 있어야 한다.



부동산 투자에 있어서 심리적인 요인을 보아야 하는 이유는 부동산 투자는 사람이 하기 때문이다.사람들은 부동산 상승 곡선을 그릴 때 지속적으로 오를 거라는 기대심리를 가지게 되고, 특별한 일이 없는 이상 부동산을 내놓지 않는다. 개발 호재가 생길 때도 마찬가지다. 좋은 학군, 좋은 아파트, 좋은 개발 호재, 도로를 끼고 있는 건물을 매물로 내놓지 않은 이유는 부동산을 내놓고 부동산 가격 상승이 나타나지 않을까 하는 심리적인 요인이 반영되고 있다.인간의 무의식 속에 감춰진 두려움과 공포는 부동산 가격을 결정하게 되고, 부동산을 팔아야 할 것인가, 사야 할 것인가 판가름할 수 있다.즉 부동산 투자에 있어서, 성공을 거둔 부동산 투자자의 투자 기법을 살피고 나에게 맞는 부동산 투자 방식을 도입하려는 이유는 여기에 있다.