난생처음 특수경매

난생처음 특수경매 - 한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는 쉽고 재미있는 특수물건 경매
박태행 지음 / 라온북 / 2019년 8월

부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다.그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 부동산중개사무소에서 급매물을 찾는 것이 훨씬 쉽고 안전하다.불안전한 시기에는 급매물보을 시세보다 싸게 샀다 해도 부동산 가격이 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 불안하기는 마찬가지다. (-37-)


점유는 유치권의 성립 요건이자 존속 요건이다.따라서 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다.점유를 불법으로 뺏길 경우 유치권자는 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수하면 유치권은 소멸되지 않는다. 채무자와 공동으로 목벅물을 점유하거나 직접 점유해도 유치권은 성립한다.점유는 타인의 지배를 배제할 수 있는 상태에서 어느정도 계속되어야 한다. (-134-)


분묘기지권은 관습법상 물권으로서 관례가 인정되고 있는 권리리므로 성립요건도 관례를 통해 판단할 수 있다.그러나 2001년 1월 12일 장사등에 관한 법률 이 제정되면서 이후에는 성립 요건이 더 단순해지고 까다로워졌다. 
첫째, 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 지상권과 비슷한 물권을 취득한다.분묘를 설치한 시점에서 분며기지권이 성립한다는 것이다.토지 소유자가 승낙했다면 당사자 사이에 분묘 설치에 대한 합의나 계약을 체결했다는 뜻이다. (-233-)


부동산 소유자는 자신 또는 타인의 채무 이행을 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 은행 등에 담보로 제공할 목적으로 이용한다.부동산 담보신탁은 근저당 제도를 대체하는 선진형 금융상품으로 ,금융기관에 대출을 신청할 때 통상적으로 이루어지고 있는 근저당 설정에 대체되는 채권 보전 방법의 하나이다. (-303-)


가까운 곳에는 흉물이 된 리조트 하나가 있다.10여년전 지자체 주도로 만들어진 리조트는 건물 한 채가 완성되지 않은 상태에서 흉물이 되었고, 10년 넘는 시간동안 건물은 그대로 방치된채 지금껏 이어져 왔다. 그건 건물이 비싼 금액으로 지어졌지만, 사업성이 낮고, 건물 사용으로 인한 적자를 만회하기 힘든 구조였기 때문이다.또한 건물 소유와 권리에 대하여 애매모호하게 법적인 문제들이 엮여 있었다.이런 경우에 해당되는 것이 특수 경매이다.법적으로 하자가 있는 건물들은 경매 건물이 시세보다 낮은 가격에 나오지만, 법적인 문제가 미해결 된 상태에서 나오기 때뭄에 유찰에 유찰을 거듭하게 된다.앞서 말했던 리조트가 다섯차례 이상 유찰이 된 이유도, 건물을 사서 발생하는 비용이 만만치 않기 때문이다.하나의 건물이 미완성 된 상태에서 건물을 산 이후 완성된 건물을 만들 때 생기는 비용은 상상 이상의 비용을 감당해야 하기 때문이다.


이 책에는 법정 지상권이 나고 분묘기지권이 나오며, 유치권이 등장하고 있다.일단 건물의 점유자와 소유자 간에 생기는 문제들이 있으며, 경매 이후 건물의 소유권을 얻었다 하더라도, 점유자와 합의를 해야 하는 경우가 있다.강제 퇴거 명령이 있지만, 점유자의 딱한 사정도 살펴보아야 말썽이 생기지 않는다.특히 경매 물건의 가치를 정확하 게 알기 위해서는 부동산을 보는 안목이 필요하다.건물의 안정성 뿐만 아니라, 금전적으로 엮여 있는 건물은 아닌지 체크해야 하며, 건물주와 토지주가 일치하는지도 확인해 볼 필요가 있다.즉 하나의 건물에 대해서 토지 소유주와 건물 소유주가 일치하지 않을 때 생기는 법적 문제는 온전히 경매 당사자의 몫이 된다.특히 요즘 부각되고 있는 특수 경매 물건 중에 분묘가 있는데,분묘를 이장할 대 생기는 법적인 문제들을 되짚어서 말썽이 생기지 않도록 해야 한다. 즉 특수 경매로 인해 취득한 부동산에서 수익을 얻으려면, 법에 관한 기본적인 지식 습득, 부동산에 대한 정확한 개념 파악이 필요하며, 법과 제도를 잘 활용할 필요가 있다.