사회초년생을 위한 부동산 가치투자

사회초년생을 위한 부동산 가치투자 : 주택편
이병훈 지음 / 바른북스 / 2020년 11월

가치 투자.

가치 투자라 하면 가장 먼저 주식, 워런 버핏을 떠올리게 한다. 그러다 보니 부동산과 가치 투자라는 조합의 제목이 신선하게 다가온다. 가치 투자라 하면 주식 종목의 내재 가치를 파악하여 주가가 내재 가치보다 낮은 종목을 매수하여 주가가 내재 가치보다 상승하였을 때 매도하여 이익을 취하는 투자전략이다. 같은 관점으로 이 전략은 부동산에도 동일하게 적용할 수 있는 것이다.

책에 나와 있는 저자의 약력이 자세하지 않지만 나이가 가장 먼저 눈에 들어온다. 30대 중반의 나이에 직장 생활과 부동산 투자를 병행하며 목표인 '경제적 자유'를 위해 전력투구하는 모습이 눈에 그려진다. 나는 30대 중반의 나이에 무엇을 했었나? 동일한 경제적 자유를 목표로 하고 있지만 저자와 같은 치열함이 있었나 되돌아보면 아쉬움과 후회가 남는다.

누구나 돈을 벌기 위한 자신의 방법을 '투기'가 아닌 '투자'로 표현한다. 하지만 많은 경우 그것은 진정한 의미의 투자가 아니고 투기에 가까운 경우이다. 이익을 취한다는 면에서 투기와 투자는 같은 공통분모를 가지고 있지만 가장 큰 차이점은 투자는 '공부하고 분석하여 이익을 얻을 가능성이 높은 것'이고, 투기는 'Speculation'이라는 단어의 사전적 의미처럼 '어림짐작, 추측을 통하여 이익을 얻을 가능성이 불확실한 것'이다. 부동산이든 주식이든 요행으로 돈을 벌 수도 있지만 이런 경우 대부분 결말이 해피엔딩이 아닌 경우가 많다. 모든 재테크는 자신이 가장 잘 알고 공부한 분야에서 시작해야 하는 것이다.

투자의 영원한 진리인 '저가매수-고가매도'를 통한 수익 창출 방법이다. 주황색으로 표시된 부분이 현재의 내재 가치이다. 그리고 파란색으로 표시된 부분은 현재 시장에서의 거래가이다. 부동산도 주식과 마찬가지로 현재 시장에서 관심을 받지 못하면(수요가 적으면) 내재 가치보다 실거래가가 낮게 형성이 된다. 둘 사이의 괴리가 클수록 '안전 마진'이 크다고 할 수 있고 그만큼 투자의 리스크가 적다고 얘기할 수 있다. 그러다 시장의 주목을 받아 가치보다 높은 거래가를 형성했을 때 매도하여 수익을 창출하게 된다. 얼마만큼의 시간이 걸릴지 그 누구도 알 수 없으므로 조사와 분석을 통하여 냉철하게 접근할 필요가 있으며, 이를 통해 인내의 시간을 감내할 수 있는 끈기도 생길 수 있게 된다.

우리가 어떤 물건을 살 때를 생각해 보자. 그 물건을 쓰고 있는 주변 사람들과 인터넷 상품평을 통해서 그 물건의 장점과 단점, 특징, 가성비 등을 파악하게 된다. 이러한 과정을 거쳐 구매하기에 적절한 상품이라는 생각이 들면 다시 한번 인터넷 검색을 통해서 최저가 상품을 검색하게 된다. 결코 간단한 절차는 아니다.

반면에 투자를 생각해 보자. 과연 물건을 살 때보다 훨씬 더 많은 시간과 노력을 들이고 있는지 자문해 보면 그렇지 않은 경우가 많을 것이다. 주식이나 부동산으로 돈을 번 주변 사람과 분위기에 휩쓸려 부화뇌동하는 경우가 많을 것이다.

투자라는 것은 결국 사업을 한다는 것이고 투자를 하는 사람은 당연히 사업가가 되어야 한다. 자기만의 사업을 영위한다고 생각하게 되면 그렇게 선뜻 돈을 투자하기는 어려울 것이다.

이 책은 부동산 투자를 위한 실전 활용서는 아니다. 하지만 우리가 부동산 투자를 시작함에 있어서 필요한 이론적인 바탕 및 투자 마인드, 조사 및 의사 결정 등 투자의 기본 중의 기본을 다룬 입문서이다. 특히 부동산을 주식의 가치 투자 개념과 결합하여 설명한 부분이 이채로웠다. 결론은 역시 '공부'다. 쉽게 돈을 벌려고 하면 쉽게 돈을 잃는 법이다. 현재 주식과 부동산이 폭등하여 여기저기 돈을 많이 번 사람들이 있지만 이럴 때일수록 부화뇌동하지 말고 냉정하게 시장을 바라볼 필요가 있다. 지금이 아니면 어떤가? 투자 기회는 항상 있는 법이다.