신방수 세무사의 확바뀐 부동산 매매사업자 세무가이드북 실전편

신방수 세무사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 : 실전 편 - 개정판
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 4월

 부동산 투자에 있어, 세금은 특히나 중요하다. 그 중에서도 부동산을 매도할때 내는 세금인 양도세는 양도 차익이 발생할 경우 내야되는 세금도 많기 때문에 특별하게 더 신경을 써서 절세를 해야한다. 그래서, 현재 부동산 투자를 고려하는 많은 직장인들은 많은 고민을 할 것이다. 개인으로 양도소득세를 낼 것인가, 부동산매매사업자로 사업소득세를 낼 것인가, 1인법인으로 법인세를 낼 것인가. 이 중 세가지에서 선택을 해야 하는데, 각각의 장단점이 있어 잘 알아야 한다. 각자에게 가장 적합하고, 적절한 방식으로 선택을 해야한다. 

 대부분의 경우 일반 가정의 최고의 재산은 부동산이다. 부동산에서 세금은 정말 중요하다. 세금이 아주 큰 비중을 차지한다. 부동산을 둘러싼 세금의 종류가 각 단계별로 다르다. 알다시피 취득세도 첫 주택인지 두번째 주택인지 또 주택의 취득가액이 얼마인지에 따라 다르다. 재산세와 종부세는 더욱 까다로운 부분이다. 하지만, 부동산을 사고팔때 가장 걱정하는것은 양도소득세이다. 

 저자는 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시긴 베테랑 세무사이다. 매년 강의를 100회 이상 하면서, 독자들과 소통을 늘리고 있다. 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 서비스를 제공하고 있다.

 개인과 법인에 대한 세제가 대폭 강화되면서 마음놓고 투자하기가 매우 힘들다. 세제의 강화는 보동산 경매업계까지 영향을 준다. 힘들게 낙찰받더라도 과중한 세금이 기다린다. 취득세는 물론이고, 보유, 임대, 처분 단계에서도 세금이 계속 발생하여 수익률을 떨어뜨린다. 이러한 상황에서 일반인들이나 경매, 매매 등을 통하여 투자할때 발생하는 다양한 세금문제를 해결해야 한다. 실제 경매에 참여하면서 내는 취득세부터 이를 처분할때까지 발생하는 세금은 매우 다양하지만, 이를 친절하게 가이드 해준다. 또한, 부동산 투자자에게 꼭 필요한 세무 문제를 폭넓게 해석한다. 경매 투자자의 관점에서 취득세, 보유세 및 임대소득세와 양도소득세를 공부한다. 수익율에 직접 관련된 양도소득세 절세방법도 유익하다. 부동산 매매업에 대한 장단점은 물론, 주택이나 토지 등과 관련한 매매업에 대한 신고 방법을 정리한다. 매매사업자와의 거주주택에 대한 비과세 적용법 등을 심도있게 설명한다. 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제를 해결해주는 현명한 절세전략을 수립한다.

 "양도세 중과세 폐지 시대에 제시하는 확 바뀐 절세전략" 부동산 사업의 절세전략 수립을 위해 필요한 최신의 정보를 모두 설명한 부동산 경매 및 일반 투자자들의 관점에서 다양한 세금 문제를 폭넓게 알려준다. 1장에서는 매매 세금의 기초에 관해 설명하고, 2장에서는 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법을 알려준다. 3장에서는 부동산 매매업의 장점과 단점을 소개하고, 4장에서는 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식을 살펴본다. 5장에서는 부동산 매매업과 사업자등록, 각종 세금신고법을 설명하고, 6장에서는 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령을 알려준다. 7장에서는 장부 미작성에 따른 경비율 적용법을 포함하는 사업자의 장부처리법을 소개하고, 8장에서는 부동산 매매업과 재무제표의 중요성을 살펴본다. 마지막으로 9장에서는 매매사업자의 거주주택에 대한 비과세 적용법을 설명하고, 부록으로 개인과 법인의 세제 비교를 통해 본인에게 맞는 사업자 유형을 선택할 수 있게 한다. 실전에 필요한 다양한 사례로 세무리스크를 대비하고, 부동산 투자시 꼭 활용할수 있다. 

 대한민국 일등 저자 신방수 세무사의 양도세 중과세 폐지 시대에 꼭 맞는 부동산 매매사업자 세무 가이드북. 꼬리에 꼬리를 무는 부동산 매매업의 세제에 대한 궁금증들을 이 책으로 확실하게 해결할 수 있다.

오르는 땅의 비밀 노트

오르는 땅의 비밀 노트 - 땅 투자의 초특급 핵심 비밀
김양구 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 4월

 땅투자, 땅임대, 부동산 가치 평가에 관심을 가진 사람은 흔하다. 최근에는 부동산 경기 혼돈의 시기여서 관심이 더욱 높아지는 추세이다. 하지만, 저자 오픈마인드의 생각대로 집단적인 시장의 참여, 수요와 공급 등의 여러 요인이 부동산 가치에 영향을 미치기 때문에, 토지 투자나 임대, 부동산 가치 평가에는 다양한 요소를 고려해야 한다.

 부동산, 토지투자, 오르는 땅은 이미 정해져 있다. 부동산은 보통 장기투자이다. 저자 오픈마인드는 부동산 토지투자를 단기로 하는 방법을 풀이한 책이다. 

 "왜" 라는 물음에 스스로 답해봐야 한다. 나느 지금 왜 아침마다 출근하기 싫은 회사를 다녀야 할까. 나는 지금 왜 즐겁지 않은 일을 계속해야만 할까. 나는 왜 하고 싶은 일을 하지 못하고 사는것일까. 나는 왜 목표 없는 삶을 살고 있는 것일까. 나에게는 왜 기회가 오지 않는 것일까. 책에서는 땅의 가치가 오른다는 가정하에, 좋은 토지를 구입하면 투자 수익을 보장하는 것과 같은 내용을 알려준다. 그러나, 현실적으로는 미래의 부동산 가치 변화를 예측하는 것은 어렵기 때문에, 현재 시장 가격과 미래 예측 등 다양한 정보를 수집하고 비교분석하는 것이 중요하다.

 토지 투자시 주의사항은 어떤것일까. 토지는 아파트와는 다르게 환금성이 떨어지기 때문에 더욱 신중하게 접근해야 한다. 그렇기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다. 우선 토지는 입지분석과 시세파악이 선행되어야 하며, 인구유입 및 인프라 형성 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해서 판단해야 한다. 또한 서류상 내용과 실제 현황이 일치하는지 여부도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 반드시 알아야할 실전 토지용어들도 부록으로 되어 있어서 생소한 용어들 부터 부동산 전문용어들까지 알기쉽게 하나하나 설명이 되어있어 초보자들도 이해할수 있다.

 부동산 투자이면 아파트나 오피스텔 같은 주거용 부동산을 떠올리는 경우가 많지만, 최근 몇 년 사이 토지시장 역시 많은 관심을 받고 있다. 특히, 정부의 각종 규제로부터 자유로운 편이고 소액으로도 투자가 가능한다는 점에서 더욱 주목받는다. 하지만, 토지는 다른 부동산 상품과 다르게 현장답사 없이는 정확한 정보를 얻기 어렵고 주변 환경 및 입지분석 등 고려해야 할 사항이 많아 전문가의 도움없이 혼자 진행하기엔 어려움이 많지만 이 책을 통하여 배워나가기를 추천한다. 토지는 개발호재 지역인지 아닌지 여부, 용도지역, 도로와의 접근성, 경사도, 배수시설, 일조권, 조망권 등 여러가지 요소들을 종합적으로 검토해서 판단하여야 한다. 살때 이미 팔것을 생각하는 오픈마인드식 단기 토자 투자의 비밀을 알려준다.

신방수 세무사의 가족법인 이렇게 운영하라

신방수 세무사의 가족법인 이렇게 운영하라
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 3월

 가족법인은 제대로 운여하지 않으면 날벼락을 맞는다. 80여권의 세무 관련 서적을 출간한 신방수 세무사는 가족법인 설립과 운영, 세무리스크 대처법을 알기 쉽게 설명하고 있다. 저자는 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 독자층을 보유한 베테랑이다. 연간 100회 이상 하면서 독자와도 의 소통에도 노력한다. 가족법인 가족 중심으로 의사결정 속도가 빠르다. 세 부담을 줄일수도 있다. 부동산업부터 서비스업에 이르기까지 가족법인에 대한 관심이 증가하고 있다.

 가족법인은 소유와 경영이 분리되지 않아 예상하지 않은 문제점이 발생할수있다. 회사 돈을 마음대로 사용하다 세무조사를 받는 어려움이 예상된다. 법률상 개인과 법인을 구분하지 못하고 가족법인을 마치 개인 회사처럼 생각하게되는 원인이다. 이러한 현실에서 신방수 세무사는 가족법인의 장단점, 세금문제, 운영 관련 꼭 알아야 할 내용을 알기 쉽게 설명해 주고 있다.

 저자는 "아무리 조그만 법인이라도 상법이나 세법 등에서 규정하고 있는 원칙에 따라 경영해야 위험을 예방할 수 있다"고 경고한다. 책에서는 가족법인의 운영에 필요한 세무문제를 모두 다룬다. 실전에 필요한 다양한 사례로 문제해결을 쉽게 하도록 중점을 둔다. 

 소규모 설립이 일반적인 가족법인의 이사 수는 과연 몇 명이 좋을지와 관련하여 2인 이하와 3인 이상일때의 장단점을 비교 분석한다. 상법상 이사회 구성과 운영, 세법상 임원의 상여 결정문제 등을 고려할 때 가족법인은 가급적이면 2인 이하의 이사로 구성할 것을 제안한다.

 대부분 일반기업을 대상으로 하는 현행 세제의 문제점을 보완할 수 있도록 가족법인에 특화하여 설명한다. 가족법인의 자금 운용, 임원의 보수 책정, 배당금 처리, 상속증여 등과 관련한 최신 정보를 제공하여 세무상 쟁점을 최소화하도록 하였다. 책은 가족법인과 관련하여 세제의 모든 궁금증을 확실하게 해결할 수 있도록 구성하였다. 첫번째, 가족법인이 개인사업자에 비하여 어떤 점이 우월한지를, 두번째, 가족법인 설립을 둘러싼 다양한 쟁점을 설명한다. 가족법인의 경우 이사 수가 중요한데, 2인 이하로 했을 때의 장점을 중점적으로 설명한다. 이후에는 가족법인 운영 때 발생할 수 있는 세무회계상의 쟁점을 분석한다. 실무적으로 알아두면 유용한 정보는 심층분석으로 요약된 핵심정보로 이해가 쉽다. 법인 운영의 관심사인 임원 보수부터 소소한 비용의 처리방법을 상세하게 설명한다. 가족법인 설립에 시행착오를 줄이기 위해서나, 운영에 있어 효율성을 담보하려면 필요한 필독서이다.

비건을 경영하다

비건을 경영하다 - 투자자들은 왜 'vegan'에 집착할까?
조은희 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

 세계의 79억 인구 중 40억 인구, 50% 이상이 잘 먹지 못하고 있다. 아주 못 먹는것은 아니지만, 올바르게 먹지 않거나 제대로 먹지 않고 있다. 그중 8억여 인구는 먹을것이 없어 굶어 죽는다. 전 세계는 극단적 영양 불균형 상태이다. 유럽, 북미를 비롯한 선진 국가들의 가장 큰 문제는 과소비이다. 현대인의 질병과 환경문제가 과식에서 비롯된다. 전 세계적으로 덜 먹자라는 트랜드이다. 육류를 생산하는데 필요한 곡류는 인건비는 저렴하고 방대한 토지를 가진 저개발 국가에서 농사를 지어야 한다. 생산한 옥수수를 비롯한 곡식은 살마이 아닌 가축이 먹는다. 일부 소수 계층을 제외한 저개발 국가의 대다수 사람들은 먹을 것이 없어 기아에 허덕인다. 

 하루 3끼, 일 년이면 1100번을 마주하는 식단에서 대용단백질 시장과 관련된 정확한 정보를 찾기는 어렵다. 기후위기의 솔루션으로 등장한 새로운 먹거리이지만, 지금이야말로 대용단백질 시장을 제대로 진단할 필요가 있다. 소 대신 닭 사료를 재배할 경우, 추가로 1억2천만명이 먹을 식량을 더 생산할수 있다. 소 대신 인간이 먹을작물을 재배할 경우, 추가로 식량을 더 생산할수 있다. 한국 인구를 기준으로 변환해보면, 한국 사람들이 쇠고기 대신 채식을 하면 추가로 3천만명이 먹을 식량을 생산할수 있다. 이제는 미래의 밥그릇을 챙겨야 한다. 고기를 먹지말고 채식을 하자는 논의가 아니다. 무리하게 늘어난 쇠고기 공급량의 비하인드 스토리도 이제 빚을 받아야 한다. 투명하고 공정한 시대를 살아가는 현명한 소비자가 중요하다.

 친환경적인 본래 모습도 중요하다. EU의 새로운 식품정책은 가축, 수산 항생제의 판매를 50% 이상 감축하고, 식품의 라벨에 동물복지내용을 추가해야 한다.농업에도 테슬라와 같은 존재가 있다. 존디어는 완전 자율형 트랙터를 개발하였다. 가격이 워낙 비싸 시대에 맞추어 구독 서비스를 제공하려 예정이며, 해조류에서 추추한 활성물질이 가축의 되새김으로 인한 메탄 생성을 최대 95%까지 감소할수있다. 보다 효율적이고 확장 가능한 공정을 통해 재생산한다는 점은 상당한 도약이다. 바나나를 먹고 싶을때 먹어야 하듯 테크도 본래의 목적에 부합한 혁신적인 개발로 돌아가야 한다.

 대용 단백질은 우리의 미래 먹거리인 만큼 모두가 올바로 알아야 한다. 2050년이면 전 세계 인구가 100억이 된다. 식량난, 특히 단백질 수요 증가에 대해서 걱정해야 한다. 현재의 식량 시스템으로는 그 수요에 대비할수없고, 동시에 환경 파괴로 인한 기후위기에 직면한 지금, 지구를 죽이지 않고 식량난을 해결해야한다. 현재와 미래에 모든 사람이 충분하게 건강하게 먹을수 있도록 하기 위해서는 대규모 혁신적 변화는 중요하다. 그 혁신의 시작을 이 책과 함께하기를 추천한다.

당신도 5년 안에 100억 부동산 부자가 될 수 있다

당신도 5년 안에 100억 부동산 부자가 될 수 있다
김한중 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 12월

 몇 년 전까지만 하더라도 아파트 가격이 이렇게 오를 것이라고 예측한 전문가들도 많지 않았는데, 경제적으로 안정된 생활을 하려면 어떻게 하는 것이 좋을지 고민이 많아지는 요즘이다. 천리 길도 한 걸음부터라는 속담이 있듯이 아파트로 노후 생활비를 충당하려하지 말고, 틈틈히 꾸준하게 공부해서 좋은땅을 보는 눈을 길러야 한다. 책에서는 16년간 부동산 중개업 현장에서 쌓은 투자 노하우가 가득 실린 책이라 부동산에 대한 지식이 많이 없어도 재미있고 쉽게 풀이해줘서 읽어보면 좋을듯하다. 많은 직원을 고용해 매도 물건을 찾고, 매수자와 계약서 작성때만 참여하는 법인 중개사무소 대표와는 달리 중개 현장에서 직접 뛰면서 매도자들과 협상한 공인중개사는 중개 방식에서 분명 깊이감이 다르다. 부동산을 매수할 때는 분명하고 명확한 목적이 있어야 하고, 투자할수 있는 자금과 향후 추가로 조달 가능한 자금을 확인해야 한다. 아무것도 하지 않으면 아무일도 일어나지 않는다. 적어도 6개월 정도 임장활동을 해보고, 부동산거래 사이트에서 최근 3개월 동안 거래된 물건 중심으로 토지가액과 건물가액을 파악해본다음 평당 대지가액과 건물의 감가상각을 적용 후 가격이 어느 정도면 적당한 금액인지 판단해 보는 연습이 꼭 필요하다.

 저자는 부동산 중개사무소를 운영하는 부동산 전문가이다. 서울 강남 도곡에서 16년째 운영하고 있다. 정직함과 신뢰를 최우선의 신념으로 생각하면서 전직 장관은 물론, 법인 대표와 개인사업자, 직장인들에게 건물 중개를 하면서 알게된 매도 매수 노하우를 공유한다. 중개사무소 개업 후 소형빌딩으로 평생은인이란 말을 들으면서 보람을 느끼며 중개를 한다. 인테리어 공사 제안과 임차 업종 전환 등으로 임차인들을 안정적으로 구성해 수익률 극대화를 조언하고, 리모델링 제안으로 거리의 미관을 개선하는데 이바지한다. 

 경제적 자유는 경제적인 문제에서 자유로운 경제적 자유를 꿈꾼다는 이야기이다. 그만큼 경제적으로 어렵다는 방증이다. 다양한 삶의 방향과 생활 방식만큼이나 경제적 자유를 누리기 위한 노력은 여러가지다. 여러 방법중 부동산 투자에서 답을 찾은 저자는, 아파트 한 채를 소유한 중산층 가정에서 아파트를 매도하고 소형건물로 갈아타는 방법을 소개하고, 매입한 소형건물의 가치가 상승해서 100억원대의 자산을 이룬 여러 사례를 요약하였다. 건물을 매수할 때는 환금성이 좋은 서울 지역을 중점적으로 고려하고, 매입 시점의 건물 가치보다는 5년 후를 내다보며 미래가치를 예상하면서 투자해야 한다. 실거주 아파트 한 채를 소유한 것으로 만족하지 말고, 건물주가 되어 경제적 자유를 누릴수 있다. 방법을 알면 누구나 건물주가 될 수 있다. 계약 시점에서 건물의 가치를 평가하지말고 5년 후 미래가치를 예상하며 계약해야 한다고 한다. 5년 후 어떤 부동산을 소유하길 원하는가에 대한 정답을 찾고 5년 단위로 목표를 세워서 자신에게 맞는 부동산을 찾아보고, 지금 당장은 매수하지 않더라도 관심을 가지고 적극적으로 중개사무소로 상담하러 다니는것부터 시작하기를 추천한다. 

 앞으로도 건물주가 되고 싶은 여러분에게 꼭 필요한 정보와 지식을 전해주는 일을 하며 의미있는 삶을 살아가는 것은 행복한 상상이다.