지금은 땅이 기회다

지금은 땅이 기회다 - 2억으로 1년에 10억 버는 토지 투자 기술
정병철 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 6월

 토지 시장은 그들만의 리그로 돌아가는 특성이 있다. 아파트 시장과는 조금 다르다. 왠만하면 그들의 노하우를 잘 오픈하지 않는 폐쇠적 경향이 있다. 그만큼 돈이 되는 시장이라는 방증이기도 하다. 궁극적으로 토지 투자 공부한 후에 부가가치가 높고 진입장벽이 높은 토지 실전 투자 시장으로 진입하여 블루오션 시장을 선점하기를 조언한다. 토지 투자에서 얼마나 싸게 매수할 타이밍을 포착하고 매입하느냐도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것은 매도 타이밍이다. 매도 타이밍은 거래량이 관건이다. 거래량이 많을 때, 매도해야 골라서 매도할 수 있다. 동일한 규모와 비슷한 유형의 인근 사례 모형을 찾아보고 분석해서 어떻게 땅값이 상승했는지 연구해보면, 내가 투자하려는 지역의 미래도 서서히 보일 것이다.

 요즘은 부동산 시장이 조정기에 들어섰다고 할수 있다. 조정기란 부동산 가격이 급격하게 상승한 후에 그 상승세가 일시적으로 멈추거나 하락하는 시기를 의미한다. 부동산 시장 조정은 경기, 금융요인, 정책 변화 등의 요인에 의하여 발생한다. 부동산 시장에서 아파트는 인기 투자처였는데, 지금은 레드오션이 되어 투자하기 쉽지 않은 상황이다. 아파트 투자는 어려운 상황이지만 반면에 토지 투자는 그렇지 않은데, 토지 투자 관련 책이 지금은 땅이 기회다이다. 이 책에서 토자투자에 대하여 궁금했던 부분이 해결될 것이다. 토지 투자 관련 노하우가 궁금하면 이 책으로 시작하는것을 추천한다.

 PART1에서는 토지 투자를 알아보기에 앞서 초보 투자자가 가지는 궁금증을 풀어준다. 다른 부동산 투자와는 무엇이 다른지 알기 쉽게 설명한다. PART2는 토지 투자를 위한 준비 단계로, 개념을 정리한 토지 상승 5단계 사이클과 토지 투자의 육하원칙을 소개한다. PART3은 토지를 분석하는 방법을 알려준다. 서류 편과 현장 편을 나누어 초보자도 어려움 없이 토지를 분석할 수 있도록 가이드한다. PART4는 토지 계약과 매도를 한눈에 살펴볼 수 있다. 토지를 계약할 때 알면 돈 되는 특약은 실전에서 활용하기 좋은 팁이다. PART5는 소액 투자 투자 시뮬레이션이다. 소액 토지 투자의 방향을 설정하는 벙법을 제시하고, 토지 금액대별로 필요한 수익내기 비법을 알려준다. 저자의 토지 투자 사례로 못생긴 땅을 개발해서 수익을 낸 사례와 도심 내 농지에 투자해서 2억원으로 1년에 10억원을 번 실제 투자 스토리를 소개한다. 마지막 PART6은 지은이가 권역별로 소개한 토지 투자 유망지역 안내이다. 책을 읽으며 토지 투자 핵심 노하우를 익힌다면, 유망지역을 타깃으로 실행에 옮겨볼만하다.

 토지 투자의 장점으로 아파트, 주택 투자와 다르게 정부 규제에 얽매이지 않는다. 토지는 소액투자가 어렵다는 선입견이 있는데, 제대로 찾아본다면 소액으로 토지를 투자할수 있다. 아파트, 주택은 대출이 제한적이지만 토지는 대출에 제한적이지 않다. 또한, 토지는 용도변경을 통해 가치를 상승시킬수 있다. 투자는 경쟁이 심할수록 수익을 내기 어렵다. 하지만, 토지 투자는 다른 부동산 아프트, 주택 등의 투자에 비해 경쟁이 심하지 않다. 토지 투자는 환금성이 좋지 않기 때문에 신중하게 결정해야 한다. 단기적으로 토지를 투자하고 현금화 하기는 어렵다. 돈이 토지에 묶이게 될 수 있다. 돈이 되는 땅에 투자해야 수익을 낼수 있다. 땅을 투자 관점에서 바라보면 살 때와 팔때를 고려하고 구매해야 한다. 땅은 잘못 투자하면 돈이 필요해서 싸게 팔아도 현금화 하기 어려울 수 있다. 그 결과는 투자금 회수도 어렵고 손해를 입게 될 것이다. 아파트 투자를 좋아하는 이유는 무엇일까. 아파트는 환금성이 좋기 때문이다. 아파트나 주택 투자는 환금성은 좋지만, 정부 규제에 얽매일 수 있다. 또한, 대출 한도가 정해져 있어 한도 내에서만 대출이 가능하다. 아파트, 주택, 상가는 참여자가 많다. 참여자가 많을수록 투자 경쟁이 심하고 수익을 내기는 어렵다. 토지 투자는 아파트 투자에 비해 경쟁이 적다. 투자 빙하기에도 토지 투자 노하우를 익힌다면 수익을 내는 창구를 만날수 있을것이다. 토지 투자에 관심있는 직장인들에게 추천한다.

한 권으로 평생 써먹는 토지보상 투자

한 권으로 평생 써먹는 토지보상 투자
김보겸 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 6월

 토지투자에 대하여 공부하기 시작하는 즈음 눈에 띄는 신간이다. 익숙하지 않은 토지 용어가 어렵지만 전반적으로 쉽게 이해할수 있는 내용이다. 하지만, 이해하지 못하는 부분은 반복적으로 읽고 이해해야 한다. 저자는 아파트 갭 투자로 시작하여, 우연히 토지보상 투자를 알게 되었고, 7년간 투자를 해오고 있다. 책은 저자의 7년간 토지투자의 현장 경험을 바탕으로 정립한 내용이다. 토지보상 투자 노하우를 아낌없이 공유한다.

 토지보상 투자에는 장점이 많다. 계획된 개발정보 내용을 잘 파악하여, 투자 기간 조절하는 것이 가능하고 현금화에 용이하다. 개발정보를 많이 접함으로, 토지보상 투자뿐만 아니라, 개발지 근처를 투자함으로써 단기간 수익 창출이 가능하다. 아파트 갭투자는 하락장이나 황보장에서 접근하기 어려우나, 토지보상 투자는 공익사업이 계속 발생하므로 부동산 시장의 사이클과 관련이 없다. 

 최근 아파트 시장과 같이 하락장에는 토지투자에도 간심을 두기에도 좋다. 부동산 사이클과 관련없이 개발정보로 인하여 오른다. 책에서 토지보상 투자는 3가지 레벨로 구분하였다. 첫째, 찻기 쉬운 물건에만 투자하거나 대략적으로 토지보상금을 분석하지 않고 투자한 후 시행사가 주는대로만 토지보상금을 받는 투자. 둘째, 다양한 개발정보를 파악하고 관리하면서 그 개발정보를 활용해 경쟁하지 않는 토지에 투자하거나, 토지보상 감정에 대한 지식을 습득한 후 예상 토지보상금 산출 투자하는 투자자, 형질변경을 통해서 토지보상금을 높이는 중급 수준 투자. 셋째, 보상 예상 토지를 취득한 후 주민대책위원회에 소속되거나 위원장이 되어 내 편인 감정평가사를 추천하는 투자, 민간이 시행하는 사업은 시행사와 협상을 어떻게 하는지에 따라 보상금이 달라지는데, 민간 시행자와 협상을 하여 유리한 결과가 나오도록 활동하는 투자. 

 토지보상에는 투자의 유용한 꿀팁도 다양하다. 토지개발정보 찾는 방법, 토지보상 투자를 위한 유용한 사이트 활용법, 숨겨진 개발정보를 찾아 투자하는 방법, 알려진 개발정보로 투자하기, 고수익을 주는 예정공도 투자, 토지보상의 절차 등 다양한 꿀팁이 유익하다. 

 예정공도는 토지보상 투자방법 중 고수익을 가져다 줄 수 있는 투자방법이다. 예정공도는 도식관리계획에 의하여 도로로 결정된 후 도시계획시설사업의 시행절차를 거치지 않고 사실상 개설된 도로이다. 인접 토지에서 자연히 개설된 도로가 많이 해당된다. 예정공도 투자시 가장 핵심은 기다림과 확신이다. 도시관리계획에 의해 도로로 결정된 후 수십년간 도로 사업이 시행되지 않을수도 있다는것을 인지하고, 언젠가는 사업이 시행될 것이라는 확신을 가지고 기다려야 한다. 장기간 투자금이 묶일수 있다는것을 유념해야한다.

 세상에 돈은 많다. 하지만 그 돈을 취득하는것은 어렵다. 열정을 가지고 꾸준하게 노력하고 연구하다보면 줍는 자와 줍지 못하는 자의 차이는 시간이 지남에 따라 부의 인생과 빈의 인생으로 바뀌게 될 것이다. 직장생활을 하면서 토지보상 투자로 삶의 알파를 만들어보는것이 희망이다. 꾸준하게 노력하다 보면 충분히 가능하다고 확신한다. 도전의 손길은 항상 열려 있다.

# 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 정리한 리뷰입니다.

소액 경매 투자로 직장인 탈출하기

소액 경매 투자로 직장인 탈출하기
내일로의 시작.꼬동(김병균) 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 5월

 경매는 뭔가 어려움이 있다는 편견이 있다. 정확하게 말하자면 편견이 아니라 그것이 맞는 이야기이다. 사연없는 사람이 없듯이 경매에 대하여 부정적으로만 바라볼 것은 아니다. 채권자 입장에서도 돈을 받지 못하면 다른 사연이 생길수 밖에 없다. 돈을 다시 돌리기 위해서는 경매라는 것은 필수불가결한 조치이고 부동산법이 경매를 유지하는 것도 경제적인 순작용 때문이다. 개인적으로는 경매가 꼭 필요한 것이라고 생각은 하지만 생각보다 어렵고 구너리 분석도 쉽지 않은것이 사실이다. 

 경기 침체로 모든 시장이 활기를 잃은 요즘, 부동산 투자라고 하면 멈칫하게 된다. 그러나 이들은 경매는 오히려 침체 시장에서 빛을 발한다고 한다. 하락장에도 고수익 부동산 매물은 있고, 경매를 통하면 소익률을 높일수 있다. 경제적 자유를 꿈꾸며 경매를 공부하는 스터디 모임 회원들이 공동투자로 투자금액과 위험부담은 나누고, 수익률은 높인 실전 사례가 담겨 있다. 소액 경매 투자로 직장에서 탈출하고 싶다면 이 책이 유익하다.

 경매가 소액으로도 가능한것은, 저자가 고수이기도 해서 그렇겠지만 실제로 경략대출을 받게 되면 들어가는 돈이 많이 상쇄되기 때문이다. 원하지 않더라도 강제로 공부가 되기때문에 일반적인 케이스보다 분명 저렴한 가격으로 매수를 할 수 밖에 없고 그로 인하여 자신의 이득이 늘어나는 경우가 발생한다. 그러나 생각보다 쉽지 않은것이 누군가와 대립을 하거나 아쉬운 소리를 해야 하는것이 쉽지않다. 뭐든 돈을 벌기 위해서는 남들이 하지 못하는 무엇인가를 해야 하는것이 사실이다. 그래서 경매시장은 매력적이다. 

 한국에서는 사업을 할때 절대 하지 말아아 하는것이 보증을 서는것과 동업을 하는것이다. 사기치는 경우가 많고 뒤통수 치는 경우도 많아서 이렇게 하게 되는데 무엇보다도 이렇게 하는 이유는 계약서가 제대로 되어 있지 않아서 그렇다. 저자는 마음에 맞는 사람들끼리 공동투자를 하는 방법으로 불려 나가는데 신기한 부분이 많다. 다른 책에서는 자신의 전문 분야가 정해져 있지만, 실제로 경매를 하는 경우 저자는 포항이라는 지역내에서 토지, 모텔, 아파트 등을 다양하게 섭렵하였다. 모텔의 경우, 장기간의 지리한 싸움이 될 수 밖에 없는데, 서로의 선처와 협상을 하는 부분이 아니라, 명도, 강제 집행까지 진행하는 것을 시간 순서대로 보여주면서 경험을 공유한다.

 재개발 소액투자 사례, 밥집 거리 토지 투자 사례, 수입형부동산 투자 사례, 실제 바닷가에서 게스트하우스를 운영하는 저자가 바닷가 뷰 토지 사례 등을 소개하였다. 소액으로 투자하기 어려운 매물은 공동으로 투자하였다. 2명부터 11명까지 투자마다 참여 투자자 수는다르다. 경매 배당 순위 알아보는 법, 토지 시세 알아보는 법, 숙박업과 바닷가 토지 투자 포인트 등을 차례로 소개하였다. 캠프장 소액 토지 투자 사례, 환지 소액 투자 사례, 상가주택 투자 사례, 아파트 투자 사례 등 다양한 투자 사례를 공유하였다. 매물을 살펴보는 과정과 명도, 수익화 과정까지 알기쉽게 공유하였다. 이 책으로 소액 경매 투자란 어떤 것인지 알게되고, 경제적 자유와 조기은퇴에 조금더 가까이 다가갈수 있게 되었다.

 경매장에 사람이 많다는 것은 해당 매물은 매력이 넘치지만 내가 가져갈 확률도 많은 돈을 벌수 있는 확률도 매우 적다고 생각이 든다. 책에서는 혼자 입찰하여 성공한 케이스가 꽤 많은데 다른 사람들이 오히려 이런 것은 힘들거야라고 생각 할때 더 큰 이익이 있는 것이라 생각이 든다. 책을 읽고 나서 경매에 대한 기대와 매력도가 더욱 상승하였다. 가장 가까운 곳에 있는 곳부터 진행을 하는것이 무난하다. 내 회사 근처, 내가 살았던 곳 근처를 계속 임장을 다녀보면서 저자와 같은 기회를 잡아보기위해 노력하고자 한다.

# 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 정리한 리뷰입니다.

신방수 세무사의 절반으로 줄이는 상속·증여 절세법

신방수 세무사의 절반으로 줄이는 상속·증여 절세법 ㅣ 신방수 세무사의 절세 시리즈
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2023년 5월

 흔하게 한국을 세금공화국이라 한다. 사회적 통념에 맞추어 이것은 된다, 안된다 하는데 명확하게 근거와 기준아래 법으로 명시되어 있지 않고 어느날 가산세와 더불어 세금폭탄이 나오기 때문이다. 우리는 살면서 한 번쯤은 경험을 할 수 도 있을것이고 이런 모르고서 당하는 불합리와 같은 일이 발생하지 않게 세금 관련 규정을 늘 주시하고 대비해야 한다.

 절반으로 줄이는 상속, 증여 절세법이 필요할것인가. 흔히 이 세상에서 피할수 없는 것이 바로 세금과 죽음이다. 상속이라는 것은 이 2가지가 동시에 발생하는 중대한 사건이다. 상속이 발생하면 상속세라는 세금을 거둔다. 축적한 재산이 없다면 이를 면제하지만, 어느 정도 재산이 생성되었다면 어김없이 이를 거두어간다. 이때 어떤 가정들은 부의 사회 환원 차원에서 기꺼이 상속세를 부담하지만, 다른 어떤 가정들은 그동안 이런저런 세금을 내왔는데 또 내야 한다는 사실 자체를 받아들이기 힘들다. 상속개시 전이나 후에 이런저런 방법을 찾아 헤맨다. 하지만 어디를 가더라도 속 시원한 답변을 듣지 못한다. 처한 상황에 따라 해결할 수 있는 방법이 천차만별이다. 누구나 한 번쯤 겪어야 할 상속에 관하여 알기 쉽게 설명해준다. 재산이 없으면 없는 대로 있으면 있는 대로 상속재산을 슬기롭게 배분하고, 그에 맞는 절세법이 중요하다.

 상속과 증여는 고령화시대에 맞추어 흔하게 접하는 이야기이다. 자식의 독립으로 부모에게 생활비를 송금하게 되었는데 부모에게 소득원이 있따면 이는 증여로 간주된다. 가족끼리에도 정확한 규정없이 통념에 따라 이렇게 간주된다. 우리는 사소한 금전, 물건이라도 오고 간다면 금액과 기간을 확실히 하며 명확한 근거로 남기고 그 금액이 일정구간  넘어간다면 증여세, 취득세를 고려하여 부담증여 순수증여로 할 것인기 고민해야 한다. 부동산을 구매시에도 마찬가지이다. 절세를 위해 부부가 공동등기를 했다해도 취득 후에 공동등기를 했다면 증여세가 과세가 되고 취득세가 과세된다. 증여후 10년이내 양도하면 이월과세제도가 적용되어 증여의 효과는 사라진다. 그래서 장기간 계획을 세우고 부부사이에도 10년 후를 고려해 증여가 이루어져야 한다. 이처럼 세금에 관련되어 절세의 방법은 아주 미세한 차이를 인지하고 있지 못하냐의 차이일 것이다. 그래서 매년 관련규정과 바뀌는 세법앞에서는 우리는 지속적인 관심을 가지고 죽을때까지 세법공부를 지속해야 한다.

 상속과 증여 등에 관한 모든 세무상 쟁점을 책은 알기쉽게 설명해준다. 상속은 일생 중 1회 발생하지만, 증여는 수회 걸쳐 일어날 수 있다. 그런데 생전의 증여가 상속세에 영향을 주기 때문에 이 관계를 잘 알아두어야 한다. 또산, 상속세와 증여세 등에 대한 과세망이 생각보다 촘촘하기 때문에 평소 상속과 증여 등에 관한 세무지식도 가지고 있어야 한다. 그렇게 해서 기본기를 쌓은 후에는 비로소 본인에 맞는 다양한 대안을 만들수 있다. 책에서는 이야기 속 인물들이 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지를 지켜보는 것만으로 유사한 세무문제를 손쉽게 해결하고 상속과 증여 등에 대한 전략을 스스로 세울수 있게 된다.

 책에서는 슬기로운 상속 생활을 위한 절세코칭을 알려주며, 평화롭게 상속하고 현명하게 증여할 수 있는 절세법을 안내해준다. 1장과 2장은 상속과 증여에 대한 기본적인 지식을, 3장과 4장은 금융자산과 부동산에 대한 증여세 과세문제를, 5장과 6장은 상속세 과세문제를 다루었다. 한편, 7장과 8장은 상속과 증여 선택 등에 대한 내용을, 더불어 상속, 증여재산가액의 평가와 관련된 내용을 추가하였다. 모두 8장과 부록으로 구성된 이 책을 순서대로 따라가며 익힌다면, 상속, 증여 세무 등에 대한 통창력을 기대할수 있다.

아파트 한 채만 있어도 고민되는 상속·증여 절세 플랜

아파트 한 채만 있어도 고민되는 상속·증여 절세 플랜
이현진 지음, 소재윤.윤상국 감수 / 매일경제신문사 / 2023년 5월

   상속과 증여는 나이가 많을수록 관심을 가지게 된다. 물려받을 재산이라 물려줄 재산이 있는것이 첫번째 조건이다. 상속과 증여는 크게보면 세금이다. 세금은 알면 덜내고 모르면 더낸다. 왜냐하면 세금은 자진시고를 바탕으로 세무서에서 사후 확인하기 때문이다. 세금을 신고할때 중요한 것은 비과세, 공제, 과세혜택 등이 개인마다 다르기 때문에 같은 세금이라도 내는 금액이 달라진다. 상속과 증여는 재산이 조금만 있어도 아주 예민한 문제이다. 저자는 상속과 증여에 관련된 세무신고에 도움이 되는 내용을 38가지 Q&A 형식으로 정리하였다. 저자는 삼성세무법인 대표세무사로, 충남애에서 회계학박사를 취득하였다. 

 상속과 증여는 항상 같이 언급된다. 모두 공짜로 주는 것이고, 상속은 사후 주는 것으로 공제가 많고, 증여는 생존시 주는거라 공제가 많지 않다. 상속의 절차를 보면 사망선고는 상속개시일로부터 1개월 이내에 해야하고, 지나가면 과태료가 있다. 빚이 많으면 한정승인을 하면된다. 이 기간은 3개월이며, 요즘은 상속재산을 안심상속 원스톱서비즈를 통해서 확인할수가 있다. 한정승인을 할때 실수하는 부분이 양도소득세부분이다. 경매도 양도소득세가 나오는 것을 모르는 경우가 많은데, 상속포기를 안하면 양도소득세를 상속인이 억울하게 내야 한다. 유류분과 기여분 제도도 있는데, 유류분 반환청구권을 행사할 수 있지만, 가족관계는 위험해진다. 상속세를 줄이는 방법으로 부동산을 사전증여하는 방법도 있는데, 이는 증여시점을 기준으로 상속세를 계산하기 때문이다. 물론 부동산 가격이 올라갈때 유효하다. 상속재산이 최소 10억 이상, 부동산이 2채 이상이고 계속 상승할때, 원하는 자녀에게 꼭 주고 싶을때 효과적이다. 상속과 증여도 함께 공부하면 매우 도움이 된다. 상속금액이 5억이 넘지 않는 경우도 상속세 신고를 하면 좋다. 

 상속재산이 많은 경우, 빚도 차감하고 10년내에 증혀한 것도 합산하여 상속공제제도로 다시 차감 하고 최종금액을 세율에 적용하여 상속세를 계산하기에 생각보다 금액이 적어지는 경우도 있다. 절세 방법으로는 영리법인이 받는 방법도 도움이 된다. 선산이 대표적인 비과세이고 이를 금양임야하라고 한다. 보험금도 상속세 대상이다. 저자는 추정상속재산을 강조한다. 이는 상속인이 재산을 숨겨서 상속세를 탈루하는것을 막기 위한 것으로 2년 이내에 재산을 처분하거나 채무를 변재하는 것도 재산으로 본다. 상속세에서 차감하는 대표적인 항목은 공과금, 장례비용, 채무액 등이다.

 증여는 상속에 비하면 비중이 적다. 다른 사람으로부터 금전이나 부동산 등 재산적 가치가 있는 것을 무상으로 받은 것이 증여세이다. 증여세는 10년 이내의 증여받은것의 합산이다. 공제는 배우자는 6억, 직계존속은 5천만원, 직계비속은 5천만원이다. 부모는 존속, 비속은 자식이다. 증여세는 1억미만은 10%, 5억미만은 20%식으로 올라가고 50%가 최고이다. 부모 자식간에는 5천 공제를 한다. 자식에게 창업자금을 준것은 과세특례가 있으며, 5억까지는 과세 면제이다. 창업자금은 마음껏 증여해도 유효하다. 상속세나 증여세는 낼 정도이면 세무사에게 의뢰하고 납부하는것도 좋으나, 일정정도는 지식을 가지고 재산을 지키는 것이 중요하다.

 자식에게 부를 남겨주고 싶지 않은 사람이 어디 있을까. 생각은 하지만 다른 사람들의 일로 치부하는 경우가 많다. 하지만 미리 준비하는 부모들은 비과세 부분과 절세의 방법을 알아 미성년자에게 10년에 2천만원씩 증여하고 이를 바탕으로 미래성장 가치주를 사준다고 한다. 고령화에 진입하고 경제요건이 안 좋은 이때, 미리 알고 준비한다는 것은 상속인 나름의 경쟁력을 바탕으로 절세를 통하여 더 나은 삶을 추구할 수 있다.