2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라!

2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라!
허군 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

 평범한 직장인인 저자는 부동산 투자에 관심을 가지고, 20대에 부모님 도움 없이 아파트를 소유하게 되었다. 직접 투자하면서 많은점을 깨닫게 되었다. 돈이 없어도 부동산 투자를 할 수 있고, 부동산 투자로 얼마든지 성공 할 수 있다. 부동산 투자는 공부를 하면서 성공할 수 있고 행동에 옮기는 순간 부동산 고수가 될 수 있다. 부동산 고수는 시간이 오래 걸리지 않고, 많은 기회를 줄 수 있다. 다주택자도 무주택, 1주택, 2주택의 시절이 있다. 저자는 부동산 초보가 느끼는 부동산 투자의 어려움과 궁금증을 책으로 펼쳐 보여준다. 저자에게 이 책은 부린이를 위한 공략집인 셈이다. 직장인이 느끼는 두려움과 궁금증을 알기 쉽게 풀어준다. 부동산 공부는 결국 경제 공부의 뒷받침이다. 저축을 통하여 돈의 소중함을 알고, 부동산 공부까지 추가해야 한다.

 무엇보다 중요한 것은 의지와 노력이다. 부동산 투자뿐만 아니라 다른 투자를 할 때도 공통으로 해야 하는것은 절약이다. 남들이 돈을 많이 쓸 때 덜 써야 하고, 돈을 덜 쓸 때 쓰지 않아야 하는 인내심이 중요하다. 월급에 인격을 부여하여, 소중한 나의 친구라고 생각해야 한다. 돈은 소중하게 다뤄야 한다 .부동산 공부를 한다면, 그러한 시너지로 인생을 살아가는데 훌륭한 동반자가 될 수 있다. 고령화 시대에는 부동산 투자가 유용하다. 한국은행에서 발표한 인구 고령화가 주택 시장에 미치는 영향 보고서를 보면 알 수 있다. 고령화로 주택 수요가 감소하고, 1~2인 가구 증가로 중소형 규모 주택의 선호도가 증가한다. 임차 거주 비중은 월세 중심으로 빠르게 변화하고, 은퇴 후 투자 자산으로 중소형 규모 주택 수요가 더욱 늘어날 것이다. 고령층으로 갈수록 자가 비중이 높아지며, 자녀교육으로 40대 초반까지는 주거면적을 늘린 후 60대 중반 이후 축소하는 행태를 보인다.

 1인 가구는 부동산의 미래 수요자이다. 1인 가구는 계속 증가하여 2030년에는 839만 가구, 2040년에는 910만 가구에 달할 것이다. 1인 가구이 주택 규모는 초소형, 소형의 비율의 82.9%로 가장 높았다. 부자와 고령인구는 중소형 부동산에 투자한다. 1인 가구는 소형 부동산을 선호한다. 원룸에 살면 오피스텔에 살고 싶고, 오피스텔에 살고 있으면 아파트에 살고 싶어한다. 아파트는 우리에게 주거 욕구의 마지막 종착지이다. 선진국들은 왜 계속 물가를 올리려고 하는가. 우리는 돈을 어떻게 지켜야 하는가. 자본주의에서 물가 상승보다 물가 하락이 더 두렵다. 자본주의에서 직장인에게 닥치는 상황들은 다양하다. 돈의 유통량이 늘어나고, 화폐 가치는 떨어지며, 물가는 계속 오른다. 월급은 물가보다 덜 오르지만, 같은 돈으로 살 수 있는 것들은 줄어든다. 현금을 가만히 두면 매년 2% 손실이 나는 셈이다. 따라서, 우리는 인플레이션 해지를 해야한다. 소중한 월급을 지키기 위하여 투자를 반드시 해야 하며, 부동산, 금, 채권, 주식 등이 유용하다. 현실적으로 직장에서 자유를 찾기란 불가능하다. 회식, 야근, 밀린 업무들이 월급쟁이를 평생 괴롭힌다. 당장 그만두고 싶지만, 먹고살기 위해 오늘도 내일도 출근한다. 하지만, 5년 뒤 10년 뒤에는 어찌 되는가. 우리는 직장에서 자유를 찾을 수 없다는 것을 인정하고, 경제적 자유를 찾기 위하여 부동산 투자를 시작해야 한다. 불평등은 자본주의 격차이며, 노력의 결과물이다. 부자와 같이 평등하게 노력한다면 격차 없는 평등을 원할 수 있다. 자본주의 생태계를 부정하면 안된다. 부동산 투자자는 나쁜 사람이고, 자본가들로 자신이 가난하다고 탓하면 발전이 없다. 그들의 현재 모습은 우리와 반대로 걸어갔던 외로움, 불안함, 끈기의 결과물이다.

 보유 주택 수를 늘리다 보면, 보일러 수리에서 전등 교체까지 사소한 일들로 전화기가 울리는 일이 많아진다. 그들의 불편함을 무시하면, 스트레스는 잠시 없어지지만, 다음 세입자도 같은 이유로 전화하게 된다. 전화기가 울리는 스트레스보다 공실 스트레스는 더 참담하다. 우리집의 가치는 내가 대응하기에 따라서 결정된다. 20~30평대가 일반화된 요즘, 10평대 아파트는 찾기가 힘들다. 30평대 아파트 사이에서 소형아파트의 가치는 앞으로 더욱 빛날 것이다. 아파트가 상승하려면 반드시 투자 수요가 함께 해야 한다. 자금이 부족한 소액 투자자들은 소형 평수 아파트 투자가 적합하다. 일본의 전처를 따라가는 우리나라와 일본 경우를 비교한 자료는 효과적이다. 직장인은 재테크가 반드시 필요하다. 원하는 것을 모두 할수 있는 자유를 누리기 위하여 부동산 재테크 공부는 필수인 셈이다. 책을 통하여 자본주의에서 나와 내 가족을 지킬 수 있는 부, 그 부를 만들기 위하여 단단한 초석을 준비할 수 있다.

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나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법
장혁철 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

 책을 읽고, 친구들과 함께 배우고 성장하는 인생, 일상에서 작은 기쁨과 행복을 느끼고 여유로운 삶, 주체적이고 자유로운 삶이, 우리 인생의 핵심가치이다. 부동산 책을 일고 공부하고 연구하는 인생이 여유롭다. 긍정적이고 주체적인 삶을 위하여 책을 읽는것은 중요하다. 

 부동산 투자에 있어 현장 임장을 통하여 주의해야 할 시설 유무를 확인하고, 주민, 시청 등에 문의하여 해당 시설로 인한 장단점을 확인하여야 한다. 안목을 넓히다 보면 예상하지 못한 곳에서 남들이 알지 못하는 투자기회가 기다릴 것이다. 부동산은 언제나 싸게 사는 것이 제일 중요하다. 자신만의 투자 원칙으로, 토지 용도지역을 학습하여야 한다. 제주는 토지 개발 제한 사항이 많아 매수전에 잘 확인하여야 한다. 제주 원도심, 신도심, 서귀포 신도심 압축개발에 집중하였고, 제주 동부 생활권은 제주 2 국제공항과 복합도시 건설, 서부 생활권은 영어 교육도시 중심의 지역거점으로 조성되어 용도지역 상향으로 부동산 가치가 상승할 것이다. 

 부동산은 언제나 어디에서든 싸게 사는것이 제일 중요하다. 급매물은 눈여겨볼만한 투자 대상이다. 이전에, 급매물인지의 여부를 파악할수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실패하지 않는 부동산을 매수하기 위하여, 시세 대비 30% 이상 싸게 매입하여야 한다. 누구나 원하는 물건을 구입하고, 매수한 가격에 즉시 매도 가능한 물건을 구입한다. 시간이 걸리더라도 본격적인 투자에 앞서 자신만의 투자원칙을 세우고 적용한다. 우리는 도시지역에서 자연녹지지역을, 이외 계획관리지역을 주목해야 한다. 제주도는 자연환경 보존과 성장이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 외연 확산을 최소화하고, 구도심과 기발지를 고도화하고 재생하고자 한다. 부동산 투자뿐만 아니라, 토지이용 목적에 부합한 개발행위와 제한사항, 건축 가능한 건축물 등 확인하기 위하여 용도지역 학습은 중요하다.

 제주도 부동산을 배우고, 투자하기 위하여 제주특별법에 따른 절대, 상대 관리보전지역의 지정 대상과 지정사유, 이에 따른 행위 제한 사항에 대하여 학습이 중요하다. 매수 계획이 있다면 개발 가능한 면적과 범위를 구체적으로 확인하여, 매수 목적에 적합한 토지인지 연구하여야 한다. 저자는 제주 고유의 자연환경이 곧 제주도와 제주도 부동산의 가치의 본질임을 강조하였다. 제주에서 높은 가치를 가지는 부동산 대부분은 빼어난 자연환경과 그 주변으로부터 파생된 것이다. 제주도 아파트 투자의 관점에서의 흐름이 중요하다. 동지역의 인구 비중 증가, 도외 거주자들의 영향 증가, 신규 아파트와 브랜드 아파트의 수급 부족 등을 자세하게 연구하여야 한다. 이밖에, 농어촌 민박의 장점 및 요건도 유용하다. 일반 숙박업에 비하여 신고 및 운영절차가 효율적이고, 별도의 세제 혜택 등 장점도 많다. 간이과세자 소득 4800만원 이하는 부가세가 없다. 농업인 부업 소득 1200만원 한도로 비과세이다. 대신, 자가 6개월 거주하여야 하며, 임차는 3년이상 계속거주가 필요 요건이다. 현시점에서의 제주도 도시계획 조래 주요 개정 내용도 수록하였다.

 토지의 시세를 파악하기 위하여, 인근 토지의 거래된 토지 실거래가를 조회한다. 국토교통부 실거래가 디스코 앱을 추천한다. 인근 2~3명의 공인중개사를 통하여 시세를 파악하고, 주거래 은행에 탁상감정을 의뢰한다. 토지가격비준표를 활용할 수 있다. 타운하우스는 피할수 없다면 선택하는것도 좋다. 저렴하게 구입하고, 철근콘크리트 구조를 선택하며, 공유토지분할에 관련 특례법으로 토지 분할이 가능한 타운하우스를 고른다. 향후, 취락지구 변경이 예상되는 주거지역, 취락지구 인근의 타운하우스를 선택하여, 공특법으로 분할 가능한 타운하우스가 없다면, 용도지구 변경 가능성이 있는 곳을 찾아야 한다. 특히, 제주도 부동산 투자시, 항공소음, 축산 악취 및 군사시설은 피해야 한다. 소액 투자방법으로 법원경매, 맹지 투자 또는 공동투자를 추천할 만 하다. 제주도 부동산 투자의 새로운 기회로, 재건축, 재개발 사업이 유망하며, 제주 제2공항, 제주 신항만 건설 및 도시계획 시설을 잘 활용하여야 한다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수익을 많이 내는것이지만, 투자금을 잃지 않는 것도 너무 중요하다. 잃지 않기 위해 놓치면 안되는 내용들이 자세하게 설명되어 있다. 어디에서도 잘 알 수 없는 제주도 부동산에 특화된 내용들과 최신의 정보들까지 모두 수록되어 있다. 신문기사로만 보던 도로, 하수도 등의 이슈들과 도시기본계획 해석까지 유용하다. 조례나 기본계획은 고시가 되어 누구나 읽을 수 있더라도, 어떻게 투자로 이어지는 인사이트를 뽑아내느냐가 문제인데, 책에서는 실 투자에서 고려할 점, 투자의 팁들이 가득하다. 더불어, 저자는 부동산 공인중개사 실무와 직접 투자를 하고 있어 계약과 약정서 쓰는 방법 등의 실무가 담겨있다. 검색해도 자세하게 알기 어려운 부분들이 유용하다. 맹지 탈출 토지 매수 편지나 공동투자약정서 쓸때 고려할 점은 꼭 숙지하여야 한다. 이 책은, 제주 부동산을 알고 싶거나, 1~5년 사이 제주도에 투자할 사람, 제주 부동산 투자의 노하우을 배울 사람, 작가의 삶의 의미, 핵심가치를 배우거나, 타인의 삶에 긍정적인 영향을 주고 싶은 분들에게 추천한다.

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신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북

신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 일상에서 기본적인 것들을 알아두면 힘이 되는 경우가 많다. 세법은 아는만큼 절세 포인트를 찾아낼수 있기 때문에 더욱 중요하다. 세법 중에서도 가족 간의 부동산 거래에 필요한 세법을 중점적으로 다루고 있다. 각각의 사례를 먼저 제시함으로 보다 쉽게 세법과 관련된 내용에 접근할수 있도록 도와주고, 그에 따른 컨설팅을 제공하며 실전연습으로 이해하게 된다. 가족간의 부동산 거래는 주로 상속이 위주였지만, 최근에는 부동산 시장 추세에 따라 증여 또한 많아지고 있다. 책의 초반에는 기본적인 가족간 부동산 거래에서 발생하는 세금들에 대하여 기초적인 지식으로 취득세, 양도세를 설명한다. 취득세, 양도세는 가족간 부동산 거래가 아니더라도 기본적인 부동산 거래에서 기초가 되는 내용으로 성인이라면 잘 숙지하여야 한다.

 우리나라는 세금이 많은 측면이 있다. 부동산 세법 잣대가 이중과세 등의 논란이 되어 시행이 취소되는 경우도 종종 발생하는 현실이여서 세법을 잘 알고 있다면 힘들게 번 돈을 허무하게 세금으로 납부하게 되는 억울한 일을 당하지 않아야 한다. 코로나 이후 부동산 경기는 침체기이여 거래가 거의 이루어지지 않는다. 2주택 이상 보유하고 있는 사람들은 자녀에게 상속을 생각하게 마련이다. 이럴 경우, 독립세대 요건을 갖춘 자녀이거나, 아닌 경우에 따라 과세 적용도 상이하다. 가족간의 거래여도 증여를 하는 부모 입장에서의 과세 해당여부와 증여 받는 자녀에게는 어떤 세금이 부과되는지 모두 정확하게 알고 있어야 세금폭탄을 피할수 있다. 가족간의 매매, 증여, 상속시 가장 먼저 점검해야 할 사항은 가격이다. 요즘은 시가로 상속세, 증여세, 취득세까지 과세하는데, 요즘처럼 거래가 미진할 때는 그 기준은 시가 산정방법으로 정하고, 각각의 신청기일까지 자세하게 정리되어 있다. 법원 등기정보에 따른면 23년 부동산 증여신청은 1만8천여건이다. 지난해 이후 가장 높은 수치다. 세금을 줄이거나 자녀에게 재산을 이전하기 위해 가족간에 부동산을 증여, 매매하는 경우가 많아. 가족 간 거래가 여러가지 이익이 있고, 매매, 증여, 저가양도, 부담부증여 등 잘못 선택하면 세금추징이 예상된다.

 가족간 증여의 장점은 언제든지 자신을 이전할수 있다. 자금이 없어도 실행할수 있으며, 물가상승분의 상속세를 피할수 있는 장점이 있다. 반면에, 시작의 적정성 논란이 많으며, 취득세 부담이 높다. 증여후 양도시 세법상의 규제가 심하다. 상속에 합산과세가 적용된다. 사전증여에 대하여 상속공제 한도가 축소된다. 또한, 유류분 반환청구대상이 되는 단점이 있다.

 가족간 매매, 증여, 상속에서 세금의 크기는 물론이고 규제의 내용 또한 부동산 가격 자체에 따라 결정된다. 시가, 감정가액, 기준시가, 시가 표준액에 대한 개념이 중요하다. 이를 바탕으로 각종 세법상에서 발생하는 세무상 문제를 쉽게 이해할수 있도록 설명한다. 부동산 자산에 대한 평가를 제대로 하지 못하여 가산세를 부과받은 경우도 있다. 4장 부터는 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 등으로 구체적인 절세포인트를 제시한다. 어렵기만 한 세금에 대하여 세법상의 규제 원리를 분석하고, 가족간 거래 전후에 발생하는 세무상 위험을 통제하며 자신에게 적합한 절세전략을 만들게 된다. 가족간 거래시 발생하는 세금에 대한 기초지식 부터, 세무상 쟁점들, 가족간 매매의 장단점 등을 자세하게 설명한다. 

 부동산은 시장에서 거래되는것이 적합하지만, 시장 분위기가 좋지 않다면 현실적으로 어떻게 대안을 선택하는지, 가장 손쉬운 증여지만, 이는 늘 감시의 대상이 되어, 증여하기전의 쟁점과 장단점, 부담부 증여의 장단점 등을 궁금한점이 생길때마다 다시 읽기를 추천한다. 더불어, 가족 법인 설립에 대해서도 많은 도움이 된다. 책의 가장 큰 특징은 단순설명을 풀어나가지 않는다. 돌발퀴즈도 있다. 과외 선생님처럼 한 문제, 한 문제 질문을 던지고 해설을 같이 해나간다. 단순 설명이 아닌 우리의 궁금증을 미리 해소시켜주고 알아야 할 내용들을 질문을 통하여 직접 생각하고 풀게되어 이해를 높여준다. 한단계 한단계 공부하며 책의 내용을 숙지하면 정말로 유익하다.

 실제로 부동산과 관련된 세법을 바탕으로 절세를 알려주는 책은 자주 바뀌게 되어 따라가기가 힘들다. 세법과 상황은 그대로 이지만, 나의 부동산 평가 금액이 바뀌어 새롭게 이해하여야 한다. 그렇다고 그냥 있다가 상황이 발생하면 대처하기에 늦어진다. 자신이 원하는 , 자산에게 최선의 시기를 놓칠수 있기 때문에 기본적인 부동산 세법, 특히, 가족간 거래와 관련된 내용은 개괄적으로는 이해하고 있어야 한다. 이번 점에서 다양한 사례를 쉽고 정리해는 것이 이책의 장점이다. 저자의 책은 늘 기대를 가지고 본다. 세무 관련 많은 책을 집필한 베테랑 세무사 답게 다양한 경헙과 지식을 바탕으로, 실 생활에 필요한 다양한 세무 상식을 뛰어넘는 세법에 관한 이야기로, 우리의 지식이 더욱 풍요로워진다. 가족간의 부동산 거래로 파생되는 세무문제는 전문가들도 다루기 힘든 분야이다. 이 책은 부동산이나 세무 관련 종사자 뿐만 아니라, 세법에 영향을 받는 모든이들이 세금 관련 기본지식과 절세포인트를 배우기를 추천한다.

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원룸 건물, 신축사업 길라잡이

원룸 건물, 신축사업 길라잡이 - 개정판
조장현 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 부동산 공화국인 우리나라는 부동산에 대하여 많은 관심을 가지고 다양한 부동산 관련 산업이 존재한다. 책은 부동산 개발사업 중에서 원룸 건물을 집중적으로 분석한다. 원룸 건물은 1인가구가 많아지고 있는 상황에서 상당히 매력적인 부동산이다. 원룸 건물을 새로 신축하게 되는 경우, 그 방법에 대하여 자세하게 연구하고, 신축 사업을 진행할 경우 고려해야 할 많은 부분을 다양하게 소개한다. 저자는 오랫동안 활동한 건축기술자로서, 건축과 관련하여 상당하게 많은 경험을 축적하였다. 원룸 건물은 다른 부동산 개발사업에 비하여 어렵지 않고, 개발비용도 크지 않기 때문에 비교적 누구나 쉽게 접근할 수 있다. 그렇지만, 원룸 건물을 짓는 과정은 상당하게 복잡하여 신경 쓸 것이 많다. 원룸 건물을 개발하는데 필요한 전반적인 스케쥴을 포함하여, 구체적으로 신경써야 할 다양한 부분에 대하여 상세하게 소개한다. 공단이나, 대학교 근처에는 통상적인 원룸이 많이 있다. 원룸은 어떤 형태의 수익 구조인지, 누가 만들고 누가 관리하는지 궁금하다. 저자는 건축시공기술사, 건설안전기사, 건축기사, 사업관리전문가, KCC건설 근무 등 다양한 실전 경험을 쌓아온 전문가이다. 자재비, 인거비 상승 등으로 신축이 예전 만큼의 수익을 기대할 수 있을지 모르겟지만, 많은 사람들이 여전히 도전하고 관심을 두고 있는 만큼 분명 매력적인 투자처이다. 챙겨야 할 것도 많고, 공부해야 할 것도 많기에 단발성 투자 보다는 긴 안목으로 꾸준하게 관심을 가지고 도전하다 보면 충분하게 좋은 결과를 가질 수 있다. 저자의 경험을 토대로 원룸, 건물 및 신축 업에 대하여 사업성 검토부터 시작하여 부지매입, 준공, 유지 관리까지 모든 단계에 필요한 노하우를 공유한다.

 책의 목차에서, 원룸은 어떤 수식 구조인지, 토지를 선정하고 계약할 때 유의사항 부터 법률에 필요한 지식을 알기 쉽게 소개해 줄 뿐만 아니라, 시공에 필요한 지식과 이외에 건물 신축 후 임대전략과 특화전략까지도 다루고 있으며 관리를 위하여 필요한 방법에 대하여 구체적으로 제시한다. 책으로 모든 것을 다 알 수는 없지만, 원룸에 대하여 전반적으로 한 눈에 배울 수 있도록 구성되어 유용하다.

 다양한 개발 관련 내용들이 소개되는데, 당장은 부동산 개발사업 예정되어 있지 않다면, 향후 언젠가 원룸 건물을 지을 기회가 온다면 체크리스트로서 잘 사용할 수 있다. 그 중에서도 통상추정 설계비는 제일 유익하다. 부동산은 우리나라에서 앞으로도 상당히 중요한 산업이 될 것이다. 출생률이 감소하면서 주거용 부동산에 대한 전망을 불투명할 수 있지만, 세대원수의 감소로 원룸 건물은 수요가 유지될 가능성이 높다. 원룸건물은 다가구주택, 다중주택, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 고시원/고시텔 등 5가지 종류로 구분된다. 이 중에서, 생활형숙박시설의 장점은, 주택이 아니라 규제에서 자유롭고 보유 주택수 에서도 배제된다. 다주택자 양도세 중과에서도 자유롭다. 서비스 면적이 있어 오피스텔보다 넓게 지을수 있다. 주차장 기준은 숙박시설 기준을 따르며 비도시지역인 계획관리에도 건축이 가능한 장점이 있다. 토지비는 변동이지만, 건축비는 고정, 설계 감리비 등은 고정으로 고려한다. 건축비와 설계, 감리비를 고정으로 본다는 것이 모든 프로젝트에서 동일한 의미는 아니다. 사업의 성패를 좌지우지 할 만큼의 영향이 적다. 전체 투입금액 중에서 가장 크게 사업의 성패를 결정짓는 것이 토지비이다. 토지 매입시 확인할 사항은 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 지적도를 철저하게 확인해야 한다. 더불어, 토지 계약서에 반드시 넣어야 하는 것은 명도에 대한 책임소재, 폐기물처리, 지상지장물, 지하지장물에 대한 처리를 포함해야 한다. 공사 중에서 시공사로 인하여 가장 많이 발생하는 문제는 공사비 및 공사기간이 증가되고, 부실공사, 안전사고, 민원관리 등을 잘 처리하는 것이 중요하다. 이외에도, 건축주가 직접 확인해야 하는 것은 인허가일정, 주차장 폭, 건물과 대지경계선과의 거리, 계단유효폭, 난간높이 등을 잘 확인해야 한다.

 전체 내용이 건축전문가들을 위하여 아주 상세하게 기술되어 있지는 않다. 책에서는 수익구조에서 원룸건물 관리까지 전체적인 내용들을 한 눈에 배울 수 있다. 조금 더 배우고 싶거나, 관심이 있는 내용은 더욱 연구하고 공부하면 유망하다. 글로만 기술되어 있었다면, 상당히 어려운 내용들인데, 각각의 시공이 무엇인지 사진으로 설명이 되어 쉽게 이해할 수 있다. 사진 몇 장으로 공정이 무엇인지 완벽하게 이해할 수는 없지만, 전반적인 시공 순서를 글로만 이해하기 보다는 사진을 보면서 이해하니 쉽게 이해가 된다. 원룸건물 건설은 자세히 보면 아파트를 짓는 방식과는 분명하게 다르지만, 여러 공정 시공 순서를 이해한다면 원룸 뿐만 아니라, 재건축, 재개발에서의 시공 과정이나 방식들을 이해하기 유용하다. 우리가 사는 바로 옆에 수많은 원룸들을 보면서, 궁금해 하는 사람이나, 투자자, 거주자에게도 궁금증을 해결할 수 있는 유용한 지침서이다. 저자는 원룸건물, 신축사업 등에 대하여 도움을 주고 싶은 마음으로, 건축과 관련된 궁금한 점이나 문의사항, 부도덕한 건축업자들에게 부당한 일을 당한 부분에 대하여 도움 받기를 원한다면 언제든지 연락하라고 공유하였다. 예비 새내기 건축주와 건물주에게 추천한다.

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내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 25년차 베테랑 상권분석 전문가인 저자는, 페이스북을 통하여 이미 많은 상권분석 관련 글을 공유하고 있다. 저자는 업종 구분 없이 상권의 큰 그림에서의 분석과 전략을 펼칠 수 있다. 상가의 소유가 주제가 아니라, 진솔한 분석과 조언으로 상가MD구성에 대한 인사이트를 준다. 저자는 학계와 현장 상권 분석 전문가로 활동 중이며, 이미 병의원 및 상가투자에 대하여 여러권 저술하고 컨설팅하는 스페셜리스트이다. 조물주 위에 건물주라는 용어가 흔해졌듯이, 누구나 꿈꾸는 건물주, 임대인이 되고 싶지만, 막상 그 비하인드에는 반려건물이 되지 않도록 관리에 대한 애로사항 뿐만 아니라, 무엇보다 공실의 리스크가 일반인으로서는 가장 큰 두려움이기도 하다. 건물주는 상가, 건물을 자기 목적에 활용하기 위하여 취득하는 경우, 사옥 병원, 단체 운영 등으로 활용되고, 신축 후 매각하여 시세차익형 투자로서의 수익형 상가로의 활용, 임대수익형 상가로서의 활용 목적이 있다. 건물주가 되기 위해서는 종합예술과 같이 건축, 세법 뿐만 아니라, 입점업체 유치하는 역량까지 준비된 건물주가 되기 위하여 공부할 것이 정말 많다.

 상권에 대하여 알기 이전에 우리는 우리의 삶에 변화에 대하여 한번 쯤은 정리해볼 필요가 있다. 이는 라이프스타일에 대한 이해이다. 80년대부터 우리나라는 산업 고도화 진입기로 표현된다. 88년 올림픽을 기점으로 성장하였다. 산업고도화 진입기는 자동차가 보급되면서 대량마트의 등장, 대량 구매로 인하여 소비자 구매력 증가, 주거형태가 변하기 시작했다. 90년대에는 신도시 아파트 조성과 지하철이 개통되었다. 신도시 아파트 주거 상권이 발달하고, 지하철 역세권 시대, 새로운 업체의 대중화가 시작되었다. 99년 IMF도 있었지만, 2000년대 산업 구조가 재편되면서 벤처기업 IT기업들이 대거 등장하고, 소비 양극화 시대이기도 하다. 2010년에는 스마트폰의 등장이 많은것을 변화시켰다. 젠트리피케이션과 골목길 상권, 상가 분양가 폭등, 정부 규제 상권 영향 등이 특이하다. 20년에는 코로나가 또 다른 변화를 주었다. 최저임금이 급격하게 인상하고, 다양한 유통 채널이 확대, 무인화 되었다. 10년 주기로 많은 변화가 있었던 것이다. 그에 따른 상권의 변화와 분석 전략 등이 중요하다.

 상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1~3차 상권으로 구분한다. 최근 추세는 상가 환경에 따라 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD구성을 한다. 상가 MD구성에서 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위를 어떤 수요자 고객들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. Information Memorandum이란 기업, 시행사가 투자자 유치를 위해 기업, 상품, 서비스 재무상황, 홍보 등 전반을 설명하는 투자설명서로 투자자에게 얼마나 이익이 되는지에 대하여 설명하는 자료이다. 상가의 키 터넨트 역할을 하는 업종은 1, 2층의 라이프스타일, 금융, 상층부의 학원, 메디컬 등 다양하게 나타난다. 키 테넌트 업종과 브랜드에 따라 수명 주기가 점점 짧아지는 추세이기 때문에 건물주들은 어떤 키 테넌트를 유치할 것인지에 대하여 상권과 상가의 추세 변화에 관심을 기울여야 한다. MD구성에서 키 테넌트 전략을 가장 잘 구사하는 것은 대형 쇼핑몰로 쇼핑공간의 가치와 집객력을 높이는 업종을 층별로 유치하는 것이 일반적이다. 키 테넌트로 어떤 업종을 유치하는지에 따라 상가의 운명이 달라질 수 있기 때문에 임대인뿐만 아니라 임차인도 다양한 상가의 사례를 참고하여 전략을 수립하고 잘못되었다면 수정할 필요가 있다. 식품점, 토탈 라이프스타일숍, 생활비지니스, 음식점, 주점, 카페, 뷰티/미용, 스포트, 팝업 매장 등에 이르기까지 다양한 업종의 현황과 주요 프랜차이즈 업체들의 현황까지 일목요연하게 정리가 잘 되어 쉽게 살펴볼 수 있다. 무엇보다도 주요 상권의 프라자상가나 주상권 입지 건물들의 MD 현황, 입지별로 알게 되어 유익하다.

 상권 분석을 위하여, 사전에 고려할 사항이 여러가지이다. 우선 상권의 구조에 대한 이해가 필요하다. 상권의 배경 지식이 필요한데, 저자는 자세하게 설명해준다. 분당 상권만해도 지하철 역마다 상권의 장단점이 존재하고, 왜 이런 변화를 맞이 했는지도 설명한다. 배후인구 및 타깃인구 분석과 직장인구, 유동인구에 대하여, 아파트 현황을 통해서 상권을 파악하고 분석할 수 있다. 상권분석은 매우 중요하다. 누구나 알지만, 상권분석에 실패한 사례는 다양하다. 상권분석을 잘해서 입점했지만, 외적인 요인으로 실패하기도 한다. 책에서는 상권분석부터 업종에 대한 이해, 다양한 사례 분석을 바탕으로 상권과 상가에 대한 안목을 키워준다. 이 책은 상업용 부동산 시장 조사와 MD구성 노하우가 많은 대기업 건설사나 시행사가 주도하는 대규모 상업용 건물MD 구성을 염두에 두고 쓴 책은 아니다. 우리가 흔하게 접하는 상권과 신도시의 상가, 구분 상가에 어떤 업종을 유치할 때 건물과 상가의 가치가 상승할 것 인지를 알려준다. 이 책은 상가 시행을 준비하는 개인, 법인, 건설사와 상가를 소유하거나, 매수를 염두에 둔 투자자, 구분상가에 투자한 분들을 대상으로 어떤 업종을 유치하는 것이 좋을지에 대한 사례와 내용을 담았다. 더불어, 점포형 창업을 준비하는 분이나 프랜차이즈 본사, 관련 컨설팅을 하는 분들에게도 상권과 상가에 대한 인사이트를 공유한다. 상가는 어떤 업종을 운영하느냐에 따라 그 가치가 결정된다. 상가에 따라 최적의 업종이 무엇인지 해답을 찾을 수 있다. 상가투자나 창업하는 분들에게 추천한다.

 * 제공받아 감사하게 읽었습니다.