나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법
장혁철 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

 책을 읽고, 친구들과 함께 배우고 성장하는 인생, 일상에서 작은 기쁨과 행복을 느끼고 여유로운 삶, 주체적이고 자유로운 삶이, 우리 인생의 핵심가치이다. 부동산 책을 일고 공부하고 연구하는 인생이 여유롭다. 긍정적이고 주체적인 삶을 위하여 책을 읽는것은 중요하다. 

 부동산 투자에 있어 현장 임장을 통하여 주의해야 할 시설 유무를 확인하고, 주민, 시청 등에 문의하여 해당 시설로 인한 장단점을 확인하여야 한다. 안목을 넓히다 보면 예상하지 못한 곳에서 남들이 알지 못하는 투자기회가 기다릴 것이다. 부동산은 언제나 싸게 사는 것이 제일 중요하다. 자신만의 투자 원칙으로, 토지 용도지역을 학습하여야 한다. 제주는 토지 개발 제한 사항이 많아 매수전에 잘 확인하여야 한다. 제주 원도심, 신도심, 서귀포 신도심 압축개발에 집중하였고, 제주 동부 생활권은 제주 2 국제공항과 복합도시 건설, 서부 생활권은 영어 교육도시 중심의 지역거점으로 조성되어 용도지역 상향으로 부동산 가치가 상승할 것이다. 

 부동산은 언제나 어디에서든 싸게 사는것이 제일 중요하다. 급매물은 눈여겨볼만한 투자 대상이다. 이전에, 급매물인지의 여부를 파악할수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실패하지 않는 부동산을 매수하기 위하여, 시세 대비 30% 이상 싸게 매입하여야 한다. 누구나 원하는 물건을 구입하고, 매수한 가격에 즉시 매도 가능한 물건을 구입한다. 시간이 걸리더라도 본격적인 투자에 앞서 자신만의 투자원칙을 세우고 적용한다. 우리는 도시지역에서 자연녹지지역을, 이외 계획관리지역을 주목해야 한다. 제주도는 자연환경 보존과 성장이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 외연 확산을 최소화하고, 구도심과 기발지를 고도화하고 재생하고자 한다. 부동산 투자뿐만 아니라, 토지이용 목적에 부합한 개발행위와 제한사항, 건축 가능한 건축물 등 확인하기 위하여 용도지역 학습은 중요하다.

 제주도 부동산을 배우고, 투자하기 위하여 제주특별법에 따른 절대, 상대 관리보전지역의 지정 대상과 지정사유, 이에 따른 행위 제한 사항에 대하여 학습이 중요하다. 매수 계획이 있다면 개발 가능한 면적과 범위를 구체적으로 확인하여, 매수 목적에 적합한 토지인지 연구하여야 한다. 저자는 제주 고유의 자연환경이 곧 제주도와 제주도 부동산의 가치의 본질임을 강조하였다. 제주에서 높은 가치를 가지는 부동산 대부분은 빼어난 자연환경과 그 주변으로부터 파생된 것이다. 제주도 아파트 투자의 관점에서의 흐름이 중요하다. 동지역의 인구 비중 증가, 도외 거주자들의 영향 증가, 신규 아파트와 브랜드 아파트의 수급 부족 등을 자세하게 연구하여야 한다. 이밖에, 농어촌 민박의 장점 및 요건도 유용하다. 일반 숙박업에 비하여 신고 및 운영절차가 효율적이고, 별도의 세제 혜택 등 장점도 많다. 간이과세자 소득 4800만원 이하는 부가세가 없다. 농업인 부업 소득 1200만원 한도로 비과세이다. 대신, 자가 6개월 거주하여야 하며, 임차는 3년이상 계속거주가 필요 요건이다. 현시점에서의 제주도 도시계획 조래 주요 개정 내용도 수록하였다.

 토지의 시세를 파악하기 위하여, 인근 토지의 거래된 토지 실거래가를 조회한다. 국토교통부 실거래가 디스코 앱을 추천한다. 인근 2~3명의 공인중개사를 통하여 시세를 파악하고, 주거래 은행에 탁상감정을 의뢰한다. 토지가격비준표를 활용할 수 있다. 타운하우스는 피할수 없다면 선택하는것도 좋다. 저렴하게 구입하고, 철근콘크리트 구조를 선택하며, 공유토지분할에 관련 특례법으로 토지 분할이 가능한 타운하우스를 고른다. 향후, 취락지구 변경이 예상되는 주거지역, 취락지구 인근의 타운하우스를 선택하여, 공특법으로 분할 가능한 타운하우스가 없다면, 용도지구 변경 가능성이 있는 곳을 찾아야 한다. 특히, 제주도 부동산 투자시, 항공소음, 축산 악취 및 군사시설은 피해야 한다. 소액 투자방법으로 법원경매, 맹지 투자 또는 공동투자를 추천할 만 하다. 제주도 부동산 투자의 새로운 기회로, 재건축, 재개발 사업이 유망하며, 제주 제2공항, 제주 신항만 건설 및 도시계획 시설을 잘 활용하여야 한다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수익을 많이 내는것이지만, 투자금을 잃지 않는 것도 너무 중요하다. 잃지 않기 위해 놓치면 안되는 내용들이 자세하게 설명되어 있다. 어디에서도 잘 알 수 없는 제주도 부동산에 특화된 내용들과 최신의 정보들까지 모두 수록되어 있다. 신문기사로만 보던 도로, 하수도 등의 이슈들과 도시기본계획 해석까지 유용하다. 조례나 기본계획은 고시가 되어 누구나 읽을 수 있더라도, 어떻게 투자로 이어지는 인사이트를 뽑아내느냐가 문제인데, 책에서는 실 투자에서 고려할 점, 투자의 팁들이 가득하다. 더불어, 저자는 부동산 공인중개사 실무와 직접 투자를 하고 있어 계약과 약정서 쓰는 방법 등의 실무가 담겨있다. 검색해도 자세하게 알기 어려운 부분들이 유용하다. 맹지 탈출 토지 매수 편지나 공동투자약정서 쓸때 고려할 점은 꼭 숙지하여야 한다. 이 책은, 제주 부동산을 알고 싶거나, 1~5년 사이 제주도에 투자할 사람, 제주 부동산 투자의 노하우을 배울 사람, 작가의 삶의 의미, 핵심가치를 배우거나, 타인의 삶에 긍정적인 영향을 주고 싶은 분들에게 추천한다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다