내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 25년차 베테랑 상권분석 전문가인 저자는, 페이스북을 통하여 이미 많은 상권분석 관련 글을 공유하고 있다. 저자는 업종 구분 없이 상권의 큰 그림에서의 분석과 전략을 펼칠 수 있다. 상가의 소유가 주제가 아니라, 진솔한 분석과 조언으로 상가MD구성에 대한 인사이트를 준다. 저자는 학계와 현장 상권 분석 전문가로 활동 중이며, 이미 병의원 및 상가투자에 대하여 여러권 저술하고 컨설팅하는 스페셜리스트이다. 조물주 위에 건물주라는 용어가 흔해졌듯이, 누구나 꿈꾸는 건물주, 임대인이 되고 싶지만, 막상 그 비하인드에는 반려건물이 되지 않도록 관리에 대한 애로사항 뿐만 아니라, 무엇보다 공실의 리스크가 일반인으로서는 가장 큰 두려움이기도 하다. 건물주는 상가, 건물을 자기 목적에 활용하기 위하여 취득하는 경우, 사옥 병원, 단체 운영 등으로 활용되고, 신축 후 매각하여 시세차익형 투자로서의 수익형 상가로의 활용, 임대수익형 상가로서의 활용 목적이 있다. 건물주가 되기 위해서는 종합예술과 같이 건축, 세법 뿐만 아니라, 입점업체 유치하는 역량까지 준비된 건물주가 되기 위하여 공부할 것이 정말 많다.

 상권에 대하여 알기 이전에 우리는 우리의 삶에 변화에 대하여 한번 쯤은 정리해볼 필요가 있다. 이는 라이프스타일에 대한 이해이다. 80년대부터 우리나라는 산업 고도화 진입기로 표현된다. 88년 올림픽을 기점으로 성장하였다. 산업고도화 진입기는 자동차가 보급되면서 대량마트의 등장, 대량 구매로 인하여 소비자 구매력 증가, 주거형태가 변하기 시작했다. 90년대에는 신도시 아파트 조성과 지하철이 개통되었다. 신도시 아파트 주거 상권이 발달하고, 지하철 역세권 시대, 새로운 업체의 대중화가 시작되었다. 99년 IMF도 있었지만, 2000년대 산업 구조가 재편되면서 벤처기업 IT기업들이 대거 등장하고, 소비 양극화 시대이기도 하다. 2010년에는 스마트폰의 등장이 많은것을 변화시켰다. 젠트리피케이션과 골목길 상권, 상가 분양가 폭등, 정부 규제 상권 영향 등이 특이하다. 20년에는 코로나가 또 다른 변화를 주었다. 최저임금이 급격하게 인상하고, 다양한 유통 채널이 확대, 무인화 되었다. 10년 주기로 많은 변화가 있었던 것이다. 그에 따른 상권의 변화와 분석 전략 등이 중요하다.

 상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1~3차 상권으로 구분한다. 최근 추세는 상가 환경에 따라 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD구성을 한다. 상가 MD구성에서 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위를 어떤 수요자 고객들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. Information Memorandum이란 기업, 시행사가 투자자 유치를 위해 기업, 상품, 서비스 재무상황, 홍보 등 전반을 설명하는 투자설명서로 투자자에게 얼마나 이익이 되는지에 대하여 설명하는 자료이다. 상가의 키 터넨트 역할을 하는 업종은 1, 2층의 라이프스타일, 금융, 상층부의 학원, 메디컬 등 다양하게 나타난다. 키 테넌트 업종과 브랜드에 따라 수명 주기가 점점 짧아지는 추세이기 때문에 건물주들은 어떤 키 테넌트를 유치할 것인지에 대하여 상권과 상가의 추세 변화에 관심을 기울여야 한다. MD구성에서 키 테넌트 전략을 가장 잘 구사하는 것은 대형 쇼핑몰로 쇼핑공간의 가치와 집객력을 높이는 업종을 층별로 유치하는 것이 일반적이다. 키 테넌트로 어떤 업종을 유치하는지에 따라 상가의 운명이 달라질 수 있기 때문에 임대인뿐만 아니라 임차인도 다양한 상가의 사례를 참고하여 전략을 수립하고 잘못되었다면 수정할 필요가 있다. 식품점, 토탈 라이프스타일숍, 생활비지니스, 음식점, 주점, 카페, 뷰티/미용, 스포트, 팝업 매장 등에 이르기까지 다양한 업종의 현황과 주요 프랜차이즈 업체들의 현황까지 일목요연하게 정리가 잘 되어 쉽게 살펴볼 수 있다. 무엇보다도 주요 상권의 프라자상가나 주상권 입지 건물들의 MD 현황, 입지별로 알게 되어 유익하다.

 상권 분석을 위하여, 사전에 고려할 사항이 여러가지이다. 우선 상권의 구조에 대한 이해가 필요하다. 상권의 배경 지식이 필요한데, 저자는 자세하게 설명해준다. 분당 상권만해도 지하철 역마다 상권의 장단점이 존재하고, 왜 이런 변화를 맞이 했는지도 설명한다. 배후인구 및 타깃인구 분석과 직장인구, 유동인구에 대하여, 아파트 현황을 통해서 상권을 파악하고 분석할 수 있다. 상권분석은 매우 중요하다. 누구나 알지만, 상권분석에 실패한 사례는 다양하다. 상권분석을 잘해서 입점했지만, 외적인 요인으로 실패하기도 한다. 책에서는 상권분석부터 업종에 대한 이해, 다양한 사례 분석을 바탕으로 상권과 상가에 대한 안목을 키워준다. 이 책은 상업용 부동산 시장 조사와 MD구성 노하우가 많은 대기업 건설사나 시행사가 주도하는 대규모 상업용 건물MD 구성을 염두에 두고 쓴 책은 아니다. 우리가 흔하게 접하는 상권과 신도시의 상가, 구분 상가에 어떤 업종을 유치할 때 건물과 상가의 가치가 상승할 것 인지를 알려준다. 이 책은 상가 시행을 준비하는 개인, 법인, 건설사와 상가를 소유하거나, 매수를 염두에 둔 투자자, 구분상가에 투자한 분들을 대상으로 어떤 업종을 유치하는 것이 좋을지에 대한 사례와 내용을 담았다. 더불어, 점포형 창업을 준비하는 분이나 프랜차이즈 본사, 관련 컨설팅을 하는 분들에게도 상권과 상가에 대한 인사이트를 공유한다. 상가는 어떤 업종을 운영하느냐에 따라 그 가치가 결정된다. 상가에 따라 최적의 업종이 무엇인지 해답을 찾을 수 있다. 상가투자나 창업하는 분들에게 추천한다.

 * 제공받아 감사하게 읽었습니다.