신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북

신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 일상에서 기본적인 것들을 알아두면 힘이 되는 경우가 많다. 세법은 아는만큼 절세 포인트를 찾아낼수 있기 때문에 더욱 중요하다. 세법 중에서도 가족 간의 부동산 거래에 필요한 세법을 중점적으로 다루고 있다. 각각의 사례를 먼저 제시함으로 보다 쉽게 세법과 관련된 내용에 접근할수 있도록 도와주고, 그에 따른 컨설팅을 제공하며 실전연습으로 이해하게 된다. 가족간의 부동산 거래는 주로 상속이 위주였지만, 최근에는 부동산 시장 추세에 따라 증여 또한 많아지고 있다. 책의 초반에는 기본적인 가족간 부동산 거래에서 발생하는 세금들에 대하여 기초적인 지식으로 취득세, 양도세를 설명한다. 취득세, 양도세는 가족간 부동산 거래가 아니더라도 기본적인 부동산 거래에서 기초가 되는 내용으로 성인이라면 잘 숙지하여야 한다.

 우리나라는 세금이 많은 측면이 있다. 부동산 세법 잣대가 이중과세 등의 논란이 되어 시행이 취소되는 경우도 종종 발생하는 현실이여서 세법을 잘 알고 있다면 힘들게 번 돈을 허무하게 세금으로 납부하게 되는 억울한 일을 당하지 않아야 한다. 코로나 이후 부동산 경기는 침체기이여 거래가 거의 이루어지지 않는다. 2주택 이상 보유하고 있는 사람들은 자녀에게 상속을 생각하게 마련이다. 이럴 경우, 독립세대 요건을 갖춘 자녀이거나, 아닌 경우에 따라 과세 적용도 상이하다. 가족간의 거래여도 증여를 하는 부모 입장에서의 과세 해당여부와 증여 받는 자녀에게는 어떤 세금이 부과되는지 모두 정확하게 알고 있어야 세금폭탄을 피할수 있다. 가족간의 매매, 증여, 상속시 가장 먼저 점검해야 할 사항은 가격이다. 요즘은 시가로 상속세, 증여세, 취득세까지 과세하는데, 요즘처럼 거래가 미진할 때는 그 기준은 시가 산정방법으로 정하고, 각각의 신청기일까지 자세하게 정리되어 있다. 법원 등기정보에 따른면 23년 부동산 증여신청은 1만8천여건이다. 지난해 이후 가장 높은 수치다. 세금을 줄이거나 자녀에게 재산을 이전하기 위해 가족간에 부동산을 증여, 매매하는 경우가 많아. 가족 간 거래가 여러가지 이익이 있고, 매매, 증여, 저가양도, 부담부증여 등 잘못 선택하면 세금추징이 예상된다.

 가족간 증여의 장점은 언제든지 자신을 이전할수 있다. 자금이 없어도 실행할수 있으며, 물가상승분의 상속세를 피할수 있는 장점이 있다. 반면에, 시작의 적정성 논란이 많으며, 취득세 부담이 높다. 증여후 양도시 세법상의 규제가 심하다. 상속에 합산과세가 적용된다. 사전증여에 대하여 상속공제 한도가 축소된다. 또한, 유류분 반환청구대상이 되는 단점이 있다.

 가족간 매매, 증여, 상속에서 세금의 크기는 물론이고 규제의 내용 또한 부동산 가격 자체에 따라 결정된다. 시가, 감정가액, 기준시가, 시가 표준액에 대한 개념이 중요하다. 이를 바탕으로 각종 세법상에서 발생하는 세무상 문제를 쉽게 이해할수 있도록 설명한다. 부동산 자산에 대한 평가를 제대로 하지 못하여 가산세를 부과받은 경우도 있다. 4장 부터는 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 등으로 구체적인 절세포인트를 제시한다. 어렵기만 한 세금에 대하여 세법상의 규제 원리를 분석하고, 가족간 거래 전후에 발생하는 세무상 위험을 통제하며 자신에게 적합한 절세전략을 만들게 된다. 가족간 거래시 발생하는 세금에 대한 기초지식 부터, 세무상 쟁점들, 가족간 매매의 장단점 등을 자세하게 설명한다. 

 부동산은 시장에서 거래되는것이 적합하지만, 시장 분위기가 좋지 않다면 현실적으로 어떻게 대안을 선택하는지, 가장 손쉬운 증여지만, 이는 늘 감시의 대상이 되어, 증여하기전의 쟁점과 장단점, 부담부 증여의 장단점 등을 궁금한점이 생길때마다 다시 읽기를 추천한다. 더불어, 가족 법인 설립에 대해서도 많은 도움이 된다. 책의 가장 큰 특징은 단순설명을 풀어나가지 않는다. 돌발퀴즈도 있다. 과외 선생님처럼 한 문제, 한 문제 질문을 던지고 해설을 같이 해나간다. 단순 설명이 아닌 우리의 궁금증을 미리 해소시켜주고 알아야 할 내용들을 질문을 통하여 직접 생각하고 풀게되어 이해를 높여준다. 한단계 한단계 공부하며 책의 내용을 숙지하면 정말로 유익하다.

 실제로 부동산과 관련된 세법을 바탕으로 절세를 알려주는 책은 자주 바뀌게 되어 따라가기가 힘들다. 세법과 상황은 그대로 이지만, 나의 부동산 평가 금액이 바뀌어 새롭게 이해하여야 한다. 그렇다고 그냥 있다가 상황이 발생하면 대처하기에 늦어진다. 자신이 원하는 , 자산에게 최선의 시기를 놓칠수 있기 때문에 기본적인 부동산 세법, 특히, 가족간 거래와 관련된 내용은 개괄적으로는 이해하고 있어야 한다. 이번 점에서 다양한 사례를 쉽고 정리해는 것이 이책의 장점이다. 저자의 책은 늘 기대를 가지고 본다. 세무 관련 많은 책을 집필한 베테랑 세무사 답게 다양한 경헙과 지식을 바탕으로, 실 생활에 필요한 다양한 세무 상식을 뛰어넘는 세법에 관한 이야기로, 우리의 지식이 더욱 풍요로워진다. 가족간의 부동산 거래로 파생되는 세무문제는 전문가들도 다루기 힘든 분야이다. 이 책은 부동산이나 세무 관련 종사자 뿐만 아니라, 세법에 영향을 받는 모든이들이 세금 관련 기본지식과 절세포인트를 배우기를 추천한다.

 * 기증 받아 감사하게 읽었습니다