토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101

토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101
김현기 지음 / 두드림미디어 / 2024년 7월

 토지 투자자들을 위한 지식을 101가지 소제목으로 정리하였다. 저자는 연예기자 생활 중 토지와 인연을 맺게 되었고 청도 토지로 시작하여 지금은 수도권 토지에 집중하고 있다. "1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자", "강남 땅 부자", "부동산은 인생이다" 등을 집필하였다. 토지 투자의 시작은 용어 해설과 숙어를 숙지하는 것이다. 부동산 관련 용어, 은어, 신조어들을 잘 알아야 전문가나 공무원과 대화를 수월하게 나눌 수 있다. 책은 토지와 관련된 용어들로 구성되어있다. 건폐율과 용적률, 공유와 합유, 환지와 대토, 지구단위 계획구역 등 토지와 관련된 거의 모든 어휘들이 언급되고 있다. 각 장마다 차별화된 시각으로 용어와 관련된 자신의 생각을 설명한다. 사전의 용어해설이나 조례 원문도 보충하여 이해하기 쉽다.

 경기가 안 좋다고 해도 기획부동산 회사의 수적 가치는 꾸준히 지속된다. 그만큼 우리사회에는 소액 투자자인 개미들이 많다. 부자는 기획 부동산 회사를 통해 투자하지 않는다. 부자는 기획부동산 회사를 차린다. 부자의 기획 능력은 탁월하다. 그들의 공통점은 도덕적이지 않아 지속성이 떨어진다. 떳다방에 불과하지만, 사회에 미치는 영향력은 막대하다. 토지투자자들은 기획 부동산 회사의 속성에 관하여 철두철미한 공부가 필요하다. 오해 대신 이해를 해야 한다.

 좋은 토지를 소액으로 투자하기 위해선 지분투자 과정이 필요하다. 5억원 이하의 금액을 가진 투자자는 수도권 요지도 좋다. 땅에 투자하고 싶다면 지분투자가 유용하다. 지방 오지 단독필지 토지를 소유하기 보단, 수도권 요지의 지분투자가 더 좋다. 지분투자라는 말은 있어도 지분실수요라는 말은 없다. 투자 목적으로 시작하였다면 의지가 변질되어선 안된다. 마지막 환금 현금화 과정까지 투자목적을 유지하여야 한다. 같은 입장의 소액투자자 중 단독필지 토지를 원하는 사람은 안된다. 투자 목적이 달라 실패하기 마련이다. 지분투자는 중개업소와도 무관하다. 기획부동산의 지분거래가 영원히 사라지지 않는 이유이기도 하다. 살 때와 팔 때의 목적이 달라지는 순간 사기에 노출되기 마련이다. 투자가치가 실수요가치로 진화하는 일은 절대로 없다. 투자가치가 높은 땅의 경우, 맹지가 대다수이다. 실수요 가치의 생명은 도로이다. 투자가치의 생명은 개발계획 및 개발의 타당성이다. 이러한 점을 이해하지 못하면 기획부동산이 사기의 온상이 된다. 기획부동산 등 사람을 믿지 말고 지분의 속성을 이해해야 한다. 기획부동산 사기 발생의 원인을 알아야 한다. 기획부동산 업자의 무지, 무능 때문에 지분의 특징을 모르게 된다. 더불어 투자자의 무지이다. 업자이건 투자자이건 모르면 사기를 당하게 된다. 지금은 맹지이지만 나중에 도로 개설이 가능하다는 업자의 거짓말을 그대로 믿는 투자자도 문제이다. 지금은 지분이나, 나중에 단독필지로 조성 가능하다는 업자의 속임을 맹신하는 투자자도 절대 안된다. 투자 목적으로 움질일땐 맹지보다 이슈에 집중해야 한다. 투자목적이라면 단독필지에 집착할 이유가 없다. 도로, 단독필지는 실수요가치와 연관되어, 개발프로젝트에 의하여 한 지역이 변할 때 도로, 단독필지 등도 함께 동반성장한다.

 지분투자의 문제점을 해결하는 방법은 간단하다. 추후 되팔 때 중개업소에 찾아가지 말고, 자신의 블로그를 만들어 해결한다. 즉, 지분투자자는 되팔 자신이 없다면 지분 투자를 포기해야 한다. 기획부동산이 무조건 사기는 아니다. 거품가격이라도 수익이 발생하면 문제가 없는 것이다. 사용방법을 모른 채 떳다방을 만나서 문제인것이다. 중개업소는 실수요가치 현재가치에 집중하고, 기획부동산은 투자가치 미래가치에 집중하여 지향점이 다르다. 땅은 그 품격이 대동소이하다. 창의력과 기획력이 빼어난 미완성물이다. 사용자의 사용가치와 활용가치에 의해 진화한다. 책 구입 후 책장에만 비치해놓고 읽지 않으면 효용가치는 낮아진다. 땅 구입 후 그냥 방치한다면 그 땅의 가치는 낮아진다. 음식과 부동산의 중요성도 같다. 음식의 재료에는 물과 불이 꼭 필요하고, 부동산에도 사람과 물이 필요하다. 땅의 미래가치에는 주변의 힘이 매우 중요하다. 사람은 부동산을 움직이는 힘의 산물이고, 물은 규제의 표상이다. 하지만, 아파트는 다르다. 가격이 정형화된 상태여서 분양가격이 단순하다. 강남, 강북지역의 가격은 이미 정해졌다.

 투자자는 대기업 자체를 찾는 것보다 대기업의 성질을 찾는 것이 훨씬 유리하다. 부동산 정보에 매몰되기 전에 부동산 성질에 집중하는 것과 같다. 정확하고 신속하게 접근하기 위한 최선의 방법이다. 투자자와 실수요자는 구분하여야 한다. 투자자의 경우, 미래가치에 집중해야 하고, 토지 실수요자는 현재가치에 집중해야 한다. 투자자는 명석한 컨설턴트와 상담 해야 하고, 실수요자는 해당 지차제 공무원과 대화를 나누어야 한다. 토지 임장 활동 제대로 하는 방법에서, 땅의 주변 가치란, 주변의 지상물들의 용적률 상황을 의미한다. 땅 답사는 땅 자체와 전체를 보는 것이 아니라, 땅 주위를 둘러보는 것이다. 대한민국의 부동산 송사 연대기표도 재미있다. 부동산 공부를 하면서 유익한 정보가 가득하다. 영향을 크게 미친 부동산 정책이나 사례들을 한눈에 파악하기 용이하다. 모든 부동산 투자가 그러하듯 토지 투자 역시 공부와 임장의 반복이 중요하다. 결국 선택은 본인이 하는 것이고 책임도 본인이 지는 거이다. 이를 위해 현명한 선택을 할 수 있도록 지식과 지혜를 쌓아나가야 한다.

돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것

돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것
최병우 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 8월

 누구나 임차인으로도 또는 임대인이 된다. 아주 기본적인 부동산 지식만 알고 있어도 자세한 것은 알기 어려우니 관심을 가지지 않게 된다. 어렵다고 관심을 두지 않으면 평생 모르게된다. 그러다가 손해를 보고 나면 소 잃고 외양간 고치는 격으로 알아 보는게 현실이다. 제대로 알지 못하면 당하는 경우가 많다. 계약서는 복잡하기 때문에 제대로 읽어보지 못할 경우가 많지만, 혹시라도 만약의 경우를 대비하여 사인이 필요한건 제대로 확인 후 서명해야 한다.

 의식주는 사람이 살아가는데 필수적인 3가지 요소를 말한다. 입고 먹고 어딘가에서 거주하는 것은 사는동안 반복된다. 이중 주거권을 둘러싼 문제들이 뉴스로 많이 등장하였다. 최근에는 전세사기가 이슈이다. 지난 2년간 전국적으로 집계한 전세사기 피해액은 2조 3천억을 넘는다고 한다. 정부에서도 피해자 구제를 위해 대책을 마련해 대응하고 있으며 전세사기특별법이 공론화 되었다. 국민의 주거권 보호를 위해 마련되어 있는 법이 있다. 임대차 3법으로 불리는 민법 임대차, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이다. 임대인과 임차인 모두 이 임대차 3법을 알아야 소중한 주거권과 재산을 지킬수 있다. 까다롭고 어렵게 느껴지는 임대차 3법을 다년간의 상담 경험으로 재미있게 설명한다. 

 저자 최병우 작가는 10년간 법률사무소에서 근무하였고, 이후 공인중개사 학원을 운영하였다. 책을 통하여 대한민국 누구나 임대차법으로 인하여 귀중한 재산을 잃지 않길 바라는 마음으로 책을 만들었다. 임대차에서 궁금한 점이 있을때, 어떤 법을 찾아봐야 할까. 일반인은 상가에 대해서 궁금하면 상가건물임대차보호법을, 주택에 대해서 궁금하면 주태임대차보호법을 찾아보면 된다. 그렇다면 상가, 주택으로 임대차보호법이 있는데, 민법 임대차는 왜 있는 것일까. 보증금과 월세가 많아서 상가건물임대차보호법을 적용받지 못한다고 하는데, 그렇다면 상가건물임대차 보호법을 단 하나도 적용받지 못할까. 어려운 부분은 책에 알기 쉽게 설명되어있다. 주택임대차보호법의 제1조 목적만 봐도 이 법이 있기 전에 얼마나 국민 주거생활이 불안정했는지를 충분히 알 수 있다. 국민 주거생활의 안정을 위해 만들어진 법을 국민이라면 누구나 알고 있어야 한다. 책을 통하여 법률전문가 조력 없이 스스로 실생활에서 바로바로 적용할 수 있게 하기 위해서 책을 최대한 이해하기 쉽고 재미있게 도움을 준다. 현장에서는 임대차기간의 약정이 없는때 법규정은 실제로 약정을 하지 않는 경우보다 임대차 기간 만료전에 법에서 정해놓은 기한 안에 양 당사자 간 계약연장 또는 해지의 의사표시 없이 그 기한을 넘겼을 때, 묵시의 갱신을 통해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다. 해지 통고에 있어 민법의 임대차 기간의 약정이 없는때와 동일하게 그 법을 적용한다.

 임대인 입장에서는 가능하면 보증금을 많이 받아두는 것이 사후에 발생할 수 있는 문제에서 유연하게 대처할 수 있다. 현실에서 보면 임차인으로부터 아주 소액을 보증금을 받고, 법적 분쟁 등으로 인해 임대인이 몇천만원 이상의 손해금이 발생할수 있다. 세입자를 잘못 받아서 법적 소송으로 인하여, 거의 1년 6개월 동안 자신의 소유 부동산을 제대로 된 권리행사조차 한 번 제대로 못 해보고 억울한일이 많다. 임대인들에게는 차임도 차임이지만 가능하면 보증금을 많이 받는것을 추천한다. 상가임대차 계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시에 원상회복 문제로 다툼이 발생하는 경우가 종종 있다. 대부분 분쟁의 원인은 종전 임대차계약 체결시 원상회복에 관한 조항을 계약서에 인쇄된 문자를 그대로 맹신한 결과로 분쟁이 발생한다. 구체적인 원상회복에 대한 특약을 작성하지 않음으로 그러한 분쟁이 계속 이어진다. 임대차 보호법상 법조문에는 임대인 쪽에서 자신의 우월한 지위를 가지고 자신이 유리한 방향으로 별도의 약정했다면, 그 약정을 무효로서 향후 임대인이 임차인에게 그 약정을 주장한다고 해도 법적으로 인정받지 못한다. 상가임대차의 경우 임차인이 임대인에게 계약 만료전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 약정했다면, 그 약정은 강행규정을 위반하여 무효이다. 임차인은 그 약정을 지켜야 할 아무런 이유가 없다.

 저자는 부동산 임대차 시장에서 발생할 수 있는 다양한 문제들에 대한 해결책을 제시하는 아주 유용하게 소개한다. 20년 이상의 법률 실무경험을 바탕으로 임대차법의 복잡한 내용을 알기 쉽고 재미있게 설명한다. 임대차 계약 전에 반드시 알아야 할 사항들을 상세하게 설명하고, 특히, 전세사기와 같은 최근 이슈에 대응하기 위한 법적지식을 제공한다. 임대차 시장의 불확실성 속에서도 누구나 권리를 보호할수 있도록 도와준다. 임대차의 역사부터 임대차대항력, 임대차기간, 임대인과 임차인의 권리, 그리고 임대차 관련 주요 판례에 이르기까지 다양한 주제를 다룬다. 이를 통하여 임대차법의 기본적인 이해부터 실제 상황에서의 적용까지 폭넓은 지식을 습득할 수 있다. 단순한 법률 지침서를 넘어 임대차 시장에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 실질적인 조언과 전략을 알려준다. 임대차법의 복잡한 내용을 명확하고 이해하기 쉬운 언어로 전달한다. 임대차 계약은 수시로 변경되기 때문에 변경된 조항들을 즉시 확인하는 것은 쉽지 않다. 임대차 계약 관련하여 조언이 필요하거나 지식이 필요한 누구나에게 좋은 참고서로 활용 가능하다. 법조문 원문과 대법원 판례오 같은 자료도 풍부하게 삽입되어 있다. 쟁정에 대하여 보다 자세하게 알고 싶은 분들에게 유용하다. 임대차 계약에 관심 있는 누구나에게 추천할만하다.

* 기증받아 감사하게 읽었습니다

신방수 세무사의 부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북 : 실전 편

신방수 세무사의 부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북 : 실전 편
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 4월

 수많은 투자 부문에서도 부동산 투자는 가장 복잡한 투자이다. 그 중에서도 부동산 관련 세금은 더욱 자주 바뀌어 복잡한 체계이다. 부동산은 정부가 바뀌면 항상 큰 폭으로 변화한다. 정치인들이 쉽게 자주 자주 사용하는 공약이 부동산 세금이다. 표지 최상단에 쓰인 문장이다. "세금 모르면 투자, 중개, 등기, 상담하지 마라"라고 세금의 중요성을 강조하였다. 표지에서는 "실전편'이라는 문구가 특이하다. 단순하게 부동산 투자, 중개 세금 사항을 나열한 것이 아니고, 저자가 판단하기에 중요한 사안을 간략하게 제시한 후, 특정한 예시와 팁이 다수 제시된다. 

 저자는 누구나 알기 쉽게 배우고 실전에 사용하도록 여러 세무 관련 책을 소개하였다. 부동산 계약부터 등기, 중개시 필요한 부동산 관련 세금을 이번 책에서 알려준다. 이 책은 저자의 집필 의도와 맞게 기본적인 세금 지식과 더불어 투자자, 부동산 종류별, 부동산 거래 주체별로 필요한 세금문제를 공부한다. 부동산 계약 할때 반드시 알아야 하는 세무적 쟁점을 연구하고, 양도세 계산과 신고 유의사항 등을 누구나 알기 쉽게 체계적으로 알려준다. 저자는 실전 사례를 위주로 소개하여 항상 이해가 쉽다. 실전 사례를 바탕으로 저자의 컨설팅 포인트로 추가하였다. 비슷한 다른 사건들을 제시하고 읽는 사람이 고민할 수 있는 여지를 남겨주었다. 이는 부동산 뿐만 아니라, 다른 책과 마찬가지로 연습문제를 푸는것 자체로 도움이 된다. 예를 들어, 경기도 성남시 예상취득금액 4억, 전용 면적 국평 이하 주거용 오피스텔을 중개할 때, 취득세율이 1%가 맞을지 물어본다. 또한, 법무사가 고객 부동산을 등기 칠 때, 주택이 5억 짜리, 고객은 1세대 1주택자일때, 취득세율은 얼마인가. 이들 물음에 해설과 답을 바로 알려준다. 부동산 투자자에게 3대 세금인 취득세, 부가세, 양도세 등에 대한 내용과 어떻게 이 세금들을 절세 할 수 있는지 자세하게 그 방법들을 알려준다. 이러한 내용을 알지 못한채로 부동산 거래를 이어가면 세금 때문에 투자 손실을 보기도 한다. 주택이나 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지 등의 실제 부동산 종류별로 절세 포인트를 꼭 집어준다. 더불어, 개인투자자나 부동산 임대사업자, 매매사업자 등의 거래 주체에 따라, 다르게 적용되기도 하는 부동산 세금을 아낄 수 있는 절세포인트도 알려준다. 모든 절세 과정들을 알아보고 부동산 계약시 점검 사항들과 이후의 양도세 계산 등에 대한 내용들도 추가되어 부동산 세금에 대하여 지식을 확장 시켜준다. 투자자나 중개사무소 등의 관점에서 소득에 대한 과세 방식을 이해하는 것은 매우 중요하다. 소득에 부과되는 세금이 과다한 경우, 수익률에 직접적인 영향을 주게 되고 과세가 많이 될 때는 거래를 중단시키는 경향이 높기 때문이다.

 책은 총 7장과 부록으로 구성되었다. 1장은 투자와 중개, 그리고 등기 시 알아야 할 기초적인 세무 문제를, 2장은 이들이 부닥치는 취득세, 부가세, 양도세 등 3대 세금을 중심으로 이에 대한 과세 원리를 자세히 다룬다. 3장은 투자자의 관점에서 관심이 많은 취득세와 양도세의 과세 방식(비과세, 중과세, 감면)을 별도로 분석하며, 4장은 앞에서 부동산 종류별로 발생할 수 있는 세무상 쟁점을 살펴본다. 구체적으로 주택, 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지, 재건축·재개발 입주권, 분양권 등이 이에 해당한다. 5장은 부동산 거래 주체별로 그들이 만나는 세금 문제를 정리한다. 개인, 임대사업자, 매매사업자, 법인 등이 이에 해당한다. 이러한 주제는 앞에서 본 내용과 차원을 달리한다. 한편 6장과 7장은 계약서를 작성할 때 반드시 알아야 할 세무상 쟁점을 다룬다. 마지막 부록에서는 양도세 계산과 신고에 대한 쟁점을 다룬다.

 부동산 계약시 반드시 검토해야 하는 항목들이 있다. 양도세, 멸실조건부 특약, 부가세 별도, 포괄양수도계약, 권리금 특약 등 명확하게 들어나 있지 않지만 계약에 지대한 영향을 미치는 요소가 많다. 특히 각종 특약들은 표준계약서에는 없는 부분으로 보다 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 양도세를 매수자가 대납하는 경우, 매도자의 양도가액에 합산하여 양도세를 과세한다. 또한, 매수자는 이를 취득가액에 포함하기 때문에 주의해야 한다. 매수자의 과도한 취득세 부담으로 인하여 멸실조건부 특약을 추가하기도 한다. 과세당국이 이를 잔금청산일 현재를 기준으로 판단하는 것으로 해석을 내리면서 주의해야 한다. 만약, 매매계약서 특약에 부가세 별도라고 표기되어 있다면 부가세는 매수자가 부담한다. 부가세가 포함되면 당연히 매도자가 부담한다. 특별한 언급이 없다면 매도자가 부담하는 것이 일반적이다. 부가세가 결코 무시할 수 없는 부분으로 부가세 발생 없이 진행하고 싶다면 포괄양수도계약을 활용하면 좋다. 어느 정도 세금 지식이 있는 경우에는 부동산 세금의 적용 범위를 넓힐 필요가 있다. 시장에는 다양한 유형의 거래 주체가 등장하고 그에 따라 적용되는 세제가 달라지기 때문이다. 예를 들어 앞에서 많이 등장 했던 부동산 매매사업자가 양도하는 부동산은 양도세가 아닌 종소세로 정리해야 한다. 종전의 주택은 새로운 주택을 취득한 날(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세를 적용한다. 다만, 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득해야 비과세를 적용한다.

 알려주는 부동산 투자 및 거래 세부 분야가 다양하여, 거래자 입장에서 유용하게 책을 활용할 수 있다. 당장 부동산 세무에 대한 공부가 필요한 독자 뿐만 아니라, 미래에 궁금할 때마다 찾아보기 유용하다. 입문자라고 하더라도, 실전편이라는 단어에 위축될 필요는 없다. 부동산 계약이 결코 쉬운일은 아니다. 다양한 계약 실무, 그리고, 매매계약서에 별도로 표기되는 다양한 특약들이 결코 쉽지 않다. 저자 신방수 세무사의 도움을 받아 야무지게 공부한다면 실전 매매계약 및 투자에서도 많은 도움을 받을 수 있다. 

* 기증받아 감사하게 읽었습니다

부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트

부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트 - 싸게 사고 똑똑하게 투자하는
빠른느림보.호랭이아빠 지음 / 두드림미디어 / 2024년 5월

 20년차 대기업 직장인인 저자는 직장인에게 부동산 투자가 가장 효율적이라 생각하여 꾸준하게 직장인 제테크로 부동산 투자를 하고 있다. 스스로 직장인 제테크로 부동산 투자가 가장 적절하다고 생각한다면, 저자와 같은 생각을 하고, 그 분야에서 이미 어느 정도 성과를 낸 선배들의 글을 읽는 것이 많은 도움이 된다. 직장인으로서 부자가 절대 될 수 없다는 점. 여유롭게 살 정도의 돈도 벌기 어렵다는 것. 퇴직 이후의 삶의 불안함. 이런 삶이 내가 원하는 것은 아니라는 점이 공감된다. 누구나 가끔 회의감이 들 때가 많다. 제 일을 좋아하고, 직장 생활도 즐겁게 하고, 회사에 좋은 사람들도 많아 배우는 점도 많지만, 이와는 별개로 현실에 대한 불만과 미래에 대한 불안감은 지극히 자연스럽다. 무리하지 않는 선에서 오래 오래 수익을 낼 수 있도록 시장 상황과 방향을 연구하고 직접 투자하는 고수인 저자의 책으로 부동산 투자를 시작하는 신혼부부 청년 직장인이나 자영업 등 본업이 있으면서 내집 마련을 희망하고 더불어 자산을 증식 시키고자 하는 분들에게 도움이 된다.

 책에서는 총 6장에 걸쳐 직장인도 쉽게 실천할 수 있는 부동산 투자 방법을 알려준다.

 1장. 투자가 어려운 이유. 사람은 원래 그래서 안정적인 월급에만 적응되어 막연하게 잘 될거라 생각하고 살아가는 우리의 모습을 돌아보고, 부자는 소수라는 사실을 깨달은 저자가 부동산 투자를 어떻게 시작하게 되었는지 살펴본다. 2장. 판을 바꾸자에서 지금 당장 시작할 수 있는 작은 실천과 투자에서 책 읽기의 중요성, 꾸준함, 재미가 있어야 투자를 계속할 수 있다고 얘기한다. 3장. 돈 공부를 하자에서는 인플레이션, 투자 사이클의 기본 이론, 자본주의 이해 등 투자를 위하여 꼭 필요한 공부를 강조한다. 4장. 부동산 투자는 직장인에게 최고의 재테크에서는 시간의 효율성과 안정적인 현금 흐름, 대출 받기 편한 이점 등 직장인에게 부동산 투자가 왜 최고의 재테크인지 살펴본다. 5장. 부동산의 투자의 핵심. 싸게 사는 방법에서 부동산에서 지역간 연결성이 생기는 이유와 서울, 수도권, 신도시, 대표 지방도시 등의 실사례를 구체적으로 연구한다. 6장. 부동산 투자 고민해결에서는 내 집 마련과 갈아타기의 적정 시기 등 부동산 투자와 관련된 많은 사람들의 고민을 해결한다. 시간이 없는 직장인의 시간 효율을 높이는 투자 꿀팁 코너도 효율적이다.

 월급쟁이 노예라는 단어에 모두가 충격을 받는다. 유행어처럼 그저 그렇게 생각할 수 있지만, 60세 이후 노후 자금의 규모는 심각성을 알려준다. 60세 이후 평균 이상의 삶의 질을 누리고 싶다면 월 237만원, 1년에 약 2800만원의 돈이 필요하다. 현대의 평균 수명을 생각하면 제 2의 준비가 필요하다. 저자는 삶의 변화를 위해 내가 지금 할 수 있는 것에 대한 고민을 이야기한다. 소수가 가진 부에 대하여 욕하지 말고 그들의 삶에 방법을 배워야 한다. 부동산 투자에 있어 선점하는 것의 중요성과 부동산 시장을 정확하게 읽어내는 기술이 중요하다. 부동산 투자에서 저자의 원칙이 있다. 투자에 있어 금전적인 손실을 피하기 위해 경제 뉴스 등 많은 정보에 대하여도 의심하고 꼼꼼하게 체크해야 한다. 최악의 상황에서 버틸 수 있고 많이 잃지 않는 결과가 나올 때만 투자를 해야 하는 것으로 사전 시뮬레이션의 필요성, 스스로의 기준을 잡고 투자에 대한 가치관을 확고하게 해야 하는 부분으로 마인드 콘트롤이 중요하다. 우리의 뇌는 변화를 싫어하여 변화에 대한 방어 반응을 일으킨다. 부자가 되고 싶지만 변화에 대하여 미온적인 태도를 보인다. 큰 목표보다는 작은 목표를 통해 실행력을 높여 변화의 속도를 높일 수 있다.

 사업가 들이나, 월급쟁이 들이나 누구나 하는 말은 월급쟁이가 속 편하다는 얘기이다. 직장 밖은 전쟁터라는 말처럼 월급쟁이들은 속 편하다는 말을 들을 수 밖에 없다. 월급쟁이의 최고 장점은 매 월 같은 시점에 돈이 나온다. 이로 인하여 해고 당하지 않으면 다음 달에 대한 걱정을 한 수 접고 있어도 된다. 하지만, 월급쟁이에 물어보면 과연 본인의 월급에 만족하는가. 앞으로 평생 이렇게 살 수 있을까. 직장인은 결국 은퇴나 해고 문제가 도사리고 있다. 일하는 기간보다 돈을 써야 하는 기간이 훨씬 길다. 그렇다면 사실은 부업이 필요하다. 가장 많은 부업이 주식, 코인 등의 투자이다. 그렇지만, 계좌는 항상 파란색이고 이익을 보기 전에 포기하게 된다. 투자는 중간 과정이 중요하지 않다. 마지막에 수익을 얻는 것이 가장 중요하다. 이러한 부분이 가장 쉽게 해결되는 방식이 부동산이다. 부동산은 항상 우상향이다. 부동산 투자에서 이러한 믿음의 유무 차이로 나타난다. 부동산이 주식과 같이 급격하게 변화하지는 않는다. 거래 비용이 크고, 실제 물건이 움직이는 것이기 때문에 손쉽게 거래하기 힘들다. 가격 변동성이 급격해진다면 거래량이 증가하고 단타식 투자자도 존재하지만, 주식시장 만큼 매일매일 할 수는 없다. 부동산은 항상 우상향이라는 전제가 깔려있다면 언제든 기다릴 수 있다. 항후 인구 문제도 심각하고 주요 지역은 계속 변화를 거듭하지만 당장 10년 정도를 바라본다면 부동산만큼 안정적인 투자도 없다.

 부동산 투자는 어렵다. 큰 금액이 소요되어 심사숙고해야 하지만 아파트 같은 경우 주요 요지의 핵심 아파트는 거래를 한다는 것 자체는 어려울 수 있지만, 기다렸다가 오르면 팔아야 한다는 전제는 유용하다. 버티기만 하면 가능하다. 하지만, 이미 많이 오른 아파트를 무작정 구매하기에는 어렵고, 현실적으로 불가능한 부분이 있어 연구를 많이 해야 한다. 책에서는 연결성을 강조한다. 결국은 입지이다. 주식도 그렇지만 부동산도 아는만큼 투자할 수 있다. 주식이나 코인과는 부동산이 다른점은 정보의 비대칭성이 명확하여 정보를 많이 접하는 사람에게 유리하다. 물론 잘못된 정보인지 아닌지는 스스로 가려낼 수 있어야 한다. 입지를 보면서 저평가되어 있는 물건을 찾는 것은 의외로 주식에서 저평가 되어있는 것을 확인하는 것보다 용이하다. 모든 물건의 상황마다 다른 전략이 필요하니 무조건 비싸니까 불가능하다는 공식은 필요 없다. 책에서는 부동산 투자로 새로운 파이프라인을 구성하는 방법을 안내한다. 부동산 시장을 읽을 수 있는 기본기를 배울 수 있고, 부동산 시장의 특성을 통해 부동산 투자에 대한 지식을 쌓을 수 있다. 부동산 투자에 대해 초보자들에게는 새로운 세계이지만, 부동산 정보를 더욱 자세하고 꼼꼼하게 짚어볼 수 있는 능력이 필요하다. 

 긍정적인 마음은 상황을 긍정적으로 바라보고, 해결책을 찾는데 도움이 되지만 결국 문제를 해결하기 위해서는 행동이 따라야 한다. 생각만 하고 행동하지 않으면 몽상가가 될 뿐이다. 어려운 시기일수록 공부를 더욱 열심히 하면서 스스로의 시간들을 채워야 한다. 직장인 제테크로 부동산이 적절하다. 부동산 투자에 희망이 있다면, 느끼고 공부하며 열심이 행동해야 부자의 길로 접어들 수 있다. 직장인이면서 부동산 투자에 관심이 있거나, 아직 부동산 투자가 답일지 확신이 없을때, 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 모를 경우 등, 본 책이 많은 도움이 될 수 있다.

* 기증 받아 감사하게 읽었습니다

반드시 오르는 부동산! 교통에서 답을 찾다

교통에서 답을 찾다 - 반드시 오르는 부동산!
정진관(정고수) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

 대한민국의 정해진 미래. 인구는 줄어들고, 3기 신도시 개발 등 대규모 택지 개발로 주택수는 크게 늘어난다. 많은 변수가 있겟지만, 가장 확실한 수요, 공급에 의해 부동산 가격은 출렁일 수 밖에 없다. 인구 감소하는 인구 소멸 도시가 생기고, 경기 최대 인구수 수원이 이상의 메가톤 특례시도 나오게 될 것이다. 내가 가진 한정된 자산을 어떤 기준으로 투자하는 것이 좋을지 생각해봐야 하는데, 서울과 경기권에 기존에 없던 환승센터 및 복합환승센터가 비교적 안전한 곳이다. 투자 시점 등 많은 부분을 고려해야 하지만, 인구가 절반으로 줄어들어 슬럼화 되어도 이곳들은 끝까지 살아 남을것이다. 인구 정책의 큰 변화로 사람이 늘어난다면, 이곳들은 일대 최고의 부동산 가격을 자랑할 것이다. 24년 대한민국 출산율은 0.6으로 2050년에는 인구 1600만이 줄어 3600만이 될 것이다. 하지만, 주택보급율은 102%이지만, 서울, 경기는 집이 부족하고 집값은 계속 상승하고 있다. 소멸해가는 지방도시의 생존과 자치화로 주택공급률은 높아질 것이다. 지방 어디를 주목하고 투자해야 고민이지만, 투자처는 지방이 아닌 교통복합지역이다

 저자는 07년 양주 덕정역 인근에서 군생활을 하며, 철도 인근 부동산이 어떻게 변화하고 가격이 오르는지 직접 경험하였다. 이를 바탕으로, 철도, 철도 인근 도시의 변화에 대한 관심과 부동산 공부를 추가하면서 부동산 관련 회사에서도 근무한 경력으로, 컨설팅 사무소를 운영중이다. 우리나라는 수도권을 중심으로 교통편이 확장되는 경향이 크다 보니, 새로운 교통 경로가 생길때 마다 주변 부동산의 시세 또한 크게 변화한다. 책에서는 환승 인프라가 제대로 구축되어 있거나 예정되어 있는 부동산을 지도, 사진과 함께 미래의 부동산 가치가 얼마나 오를지 전문가의 의견도 추가하였다. 신도시 개발과 함께 다음으로 진행될 3기 신도시에 대한 내용도 재미있다. 고양, 남양주, 부천, 인천, 광명, 시흥 등 신도시에 대한 분석이 유용하다.

 인생은 선택의 연속이다. 작은 선택이 모여 인생이 된다. 투자도 마찬가지이다. 한정된 예산을 주식, 코인, 미술품 등에 분산 투자하지만, 보유 자산 절반 이상은 부동산이다. 이러한 선택과 결정이 10년, 20년이 지난 후 개인의 삶을 크게 바꿔 놓는 경우가 많다. 대한민국 부동산은 꾸준하게 우상향 하며, 토지는 1964년부터 평균 1300배 이상 증가하였다. 일자리와 인구가 많고, 교통이 좋은 강남, 서초, 용산, 용인, 화성 등의 도시는 3100배 보다 더 큰 폭으로 상승하고, 사람 발길이 닿지 않는 임야, 전 등의 시골 땅은 그보다 낮은 폭의 상승을 보인다. 앞으로 크게 상승할 곳과 그렇지 않을 곳을 구분할 가장 확실한 방법은 교통이다. 좋은 일자리에 인구가 늘어나고, 늘어나는 곳은 지하철, 고속도로 등 시민들이 활용할 교통편이 추가된다. 이는 하루 이틀로 만들어지지 않는다. 예비 타당성 조사 등 많은 연구를 통해 필요성을 살피고, 결정적으로 예산이 준비되어야 가능하다. 미래에 만들어질 지하철, 공항 등 교통 관련 시설의 신설은 충분하게 예측할 수 있고, 앞으로 크게 인구가 증가할 곳을 선점한다면, 개인 자산 증식에 많은 도움이 될 것이다. 모든 부동산이 성공 불패의 공식이 통용되지는 않는다. 수도권 역세권이 상승률이 높듯이 세분화된 정보에서 종합적인 특성을 고려하여야 성공 투자로 이어진다. 하지만, 개인이 모든 것을 파악하기 어렵고 인구감소와 지방도시의 소멸, 분양과 공급의 불균형 등 침체기와 같은 상황에서의 투자는 더욱 힘들다. 투자에 대한 거시적인 지표가 없다면 지속적인 수요와 공급, 빨대효과를 보이는 교통의 중심지를 주시하여야 한다. 지방자치단체들은 자족도시를 위해 기업을 유치하고 공공인프라를 늘리려 한다. 정해진 예산과 정책, 변동성으로 유치는 쉽지 않다. 일자리 수요가 있는 도심지로 몰려 들겟지만, 높아진 부동산 가격에 직주 근접과 같은 거주 형태를 보이긴 힘들다. 신도시가 건설되는 주변 도시들을 분석 투자하면 어느 정도 성공하겠지만 정책 변동성이 우려된다. 

 책의 목차에서 알수 있듯이, GTX 위주로 각 복합환승센터 및 관련 신도시 설명서이다. 자동차가 20세기 중후반부터 육상 운송의 중심이 되었지만, 너무 많아진 차량으로 각종 문제가 발생하고, 철도의 효율성이 다시 부각되면서 거대 도시의 확장은 철도망을 기본으로 교통의 흐름을 재개편하고 있다. 이미 포화 상태인 서울의 여러 문제, 특히, 주거와 교통의 문제를 해결하고자 정부는 광역 도시철도망 사업을 확장중인데, 복합환승센터를 중심으로 다양한 통계를 이용하여, 체계적으로 해당 지역의 발전, 개발 가능성을 예측한다. 자동차 도로망도 중요하지만, 저렴한 교통 비용을 고려하면 서울의 중심부 접근성이 뛰어난 GTX 역사를 중심으로 발전이 이루어질 가능성이 높으며, 이러한 지역들을 중점적으로 관심 있게 연구하고 있다. GTX 교통망을 비롯하여, 수도권 신도시, 미래의 교통망 UAM에 대한 지식도 추가하여, 부동산 여러 중요 요인 중 광역교통망에 대한 설명이 흥미롭다.

 대부분 사람들은 부동산에 관심이 많다. 인프라가 좋고, 학군이 좋은 곳, 안전한 곳, 좋은 의료시설이 많고, 편리한 교통편이 많은 곳을 선호한다. 부동산에 관심이 많은 이유는 최고의 재테크 수단이다. 현재 부동산이 인구 감소, 금리 인상 등으로 불안하고 예측이 어렵기에 감소 추세로 흘러가지만 어느 시점에서는 반드시 올라가게 되어있다. 인구가 아무리 줄어들어도 환승센터는 끝까지 살아 남을것이다. 지역별 버스가 모이는 곳을 버스터미널, 역세권이라 부르면 UAM 정거장은 버티포트라 부른다. 지하철역이나 버스처럼 선로나 노선이 필요 없어 예산이 적게 드는 장점이 있으나, 한 번에 많은 사람이 이동하기 어려운 단점이다. 어느 교통편보다 빠르기 때문에 바쁜 현대인에게 엄청난 수요를 불러올 노선이다. 앞으로 도시별 핵심 권역에 자율주행차 등과 연계해서 개발될 예정이며, 도시별 핵심 권역마다 만들어질 예정이다.

* 기증받아 감사하게 읽었습니다