토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101

토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101
김현기 지음 / 두드림미디어 / 2024년 7월

 토지 투자자들을 위한 지식을 101가지 소제목으로 정리하였다. 저자는 연예기자 생활 중 토지와 인연을 맺게 되었고 청도 토지로 시작하여 지금은 수도권 토지에 집중하고 있다. "1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자", "강남 땅 부자", "부동산은 인생이다" 등을 집필하였다. 토지 투자의 시작은 용어 해설과 숙어를 숙지하는 것이다. 부동산 관련 용어, 은어, 신조어들을 잘 알아야 전문가나 공무원과 대화를 수월하게 나눌 수 있다. 책은 토지와 관련된 용어들로 구성되어있다. 건폐율과 용적률, 공유와 합유, 환지와 대토, 지구단위 계획구역 등 토지와 관련된 거의 모든 어휘들이 언급되고 있다. 각 장마다 차별화된 시각으로 용어와 관련된 자신의 생각을 설명한다. 사전의 용어해설이나 조례 원문도 보충하여 이해하기 쉽다.

 경기가 안 좋다고 해도 기획부동산 회사의 수적 가치는 꾸준히 지속된다. 그만큼 우리사회에는 소액 투자자인 개미들이 많다. 부자는 기획 부동산 회사를 통해 투자하지 않는다. 부자는 기획부동산 회사를 차린다. 부자의 기획 능력은 탁월하다. 그들의 공통점은 도덕적이지 않아 지속성이 떨어진다. 떳다방에 불과하지만, 사회에 미치는 영향력은 막대하다. 토지투자자들은 기획 부동산 회사의 속성에 관하여 철두철미한 공부가 필요하다. 오해 대신 이해를 해야 한다.

 좋은 토지를 소액으로 투자하기 위해선 지분투자 과정이 필요하다. 5억원 이하의 금액을 가진 투자자는 수도권 요지도 좋다. 땅에 투자하고 싶다면 지분투자가 유용하다. 지방 오지 단독필지 토지를 소유하기 보단, 수도권 요지의 지분투자가 더 좋다. 지분투자라는 말은 있어도 지분실수요라는 말은 없다. 투자 목적으로 시작하였다면 의지가 변질되어선 안된다. 마지막 환금 현금화 과정까지 투자목적을 유지하여야 한다. 같은 입장의 소액투자자 중 단독필지 토지를 원하는 사람은 안된다. 투자 목적이 달라 실패하기 마련이다. 지분투자는 중개업소와도 무관하다. 기획부동산의 지분거래가 영원히 사라지지 않는 이유이기도 하다. 살 때와 팔 때의 목적이 달라지는 순간 사기에 노출되기 마련이다. 투자가치가 실수요가치로 진화하는 일은 절대로 없다. 투자가치가 높은 땅의 경우, 맹지가 대다수이다. 실수요 가치의 생명은 도로이다. 투자가치의 생명은 개발계획 및 개발의 타당성이다. 이러한 점을 이해하지 못하면 기획부동산이 사기의 온상이 된다. 기획부동산 등 사람을 믿지 말고 지분의 속성을 이해해야 한다. 기획부동산 사기 발생의 원인을 알아야 한다. 기획부동산 업자의 무지, 무능 때문에 지분의 특징을 모르게 된다. 더불어 투자자의 무지이다. 업자이건 투자자이건 모르면 사기를 당하게 된다. 지금은 맹지이지만 나중에 도로 개설이 가능하다는 업자의 거짓말을 그대로 믿는 투자자도 문제이다. 지금은 지분이나, 나중에 단독필지로 조성 가능하다는 업자의 속임을 맹신하는 투자자도 절대 안된다. 투자 목적으로 움질일땐 맹지보다 이슈에 집중해야 한다. 투자목적이라면 단독필지에 집착할 이유가 없다. 도로, 단독필지는 실수요가치와 연관되어, 개발프로젝트에 의하여 한 지역이 변할 때 도로, 단독필지 등도 함께 동반성장한다.

 지분투자의 문제점을 해결하는 방법은 간단하다. 추후 되팔 때 중개업소에 찾아가지 말고, 자신의 블로그를 만들어 해결한다. 즉, 지분투자자는 되팔 자신이 없다면 지분 투자를 포기해야 한다. 기획부동산이 무조건 사기는 아니다. 거품가격이라도 수익이 발생하면 문제가 없는 것이다. 사용방법을 모른 채 떳다방을 만나서 문제인것이다. 중개업소는 실수요가치 현재가치에 집중하고, 기획부동산은 투자가치 미래가치에 집중하여 지향점이 다르다. 땅은 그 품격이 대동소이하다. 창의력과 기획력이 빼어난 미완성물이다. 사용자의 사용가치와 활용가치에 의해 진화한다. 책 구입 후 책장에만 비치해놓고 읽지 않으면 효용가치는 낮아진다. 땅 구입 후 그냥 방치한다면 그 땅의 가치는 낮아진다. 음식과 부동산의 중요성도 같다. 음식의 재료에는 물과 불이 꼭 필요하고, 부동산에도 사람과 물이 필요하다. 땅의 미래가치에는 주변의 힘이 매우 중요하다. 사람은 부동산을 움직이는 힘의 산물이고, 물은 규제의 표상이다. 하지만, 아파트는 다르다. 가격이 정형화된 상태여서 분양가격이 단순하다. 강남, 강북지역의 가격은 이미 정해졌다.

 투자자는 대기업 자체를 찾는 것보다 대기업의 성질을 찾는 것이 훨씬 유리하다. 부동산 정보에 매몰되기 전에 부동산 성질에 집중하는 것과 같다. 정확하고 신속하게 접근하기 위한 최선의 방법이다. 투자자와 실수요자는 구분하여야 한다. 투자자의 경우, 미래가치에 집중해야 하고, 토지 실수요자는 현재가치에 집중해야 한다. 투자자는 명석한 컨설턴트와 상담 해야 하고, 실수요자는 해당 지차제 공무원과 대화를 나누어야 한다. 토지 임장 활동 제대로 하는 방법에서, 땅의 주변 가치란, 주변의 지상물들의 용적률 상황을 의미한다. 땅 답사는 땅 자체와 전체를 보는 것이 아니라, 땅 주위를 둘러보는 것이다. 대한민국의 부동산 송사 연대기표도 재미있다. 부동산 공부를 하면서 유익한 정보가 가득하다. 영향을 크게 미친 부동산 정책이나 사례들을 한눈에 파악하기 용이하다. 모든 부동산 투자가 그러하듯 토지 투자 역시 공부와 임장의 반복이 중요하다. 결국 선택은 본인이 하는 것이고 책임도 본인이 지는 거이다. 이를 위해 현명한 선택을 할 수 있도록 지식과 지혜를 쌓아나가야 한다.