수많은 투자 부문에서도 부동산 투자는 가장 복잡한 투자이다. 그 중에서도 부동산 관련 세금은 더욱 자주 바뀌어 복잡한 체계이다. 부동산은 정부가 바뀌면 항상 큰 폭으로 변화한다. 정치인들이 쉽게 자주 자주 사용하는 공약이 부동산 세금이다. 표지 최상단에 쓰인 문장이다. "세금 모르면 투자, 중개, 등기, 상담하지 마라"라고 세금의 중요성을 강조하였다. 표지에서는 "실전편'이라는 문구가 특이하다. 단순하게 부동산 투자, 중개 세금 사항을 나열한 것이 아니고, 저자가 판단하기에 중요한 사안을 간략하게 제시한 후, 특정한 예시와 팁이 다수 제시된다.
저자는 누구나 알기 쉽게 배우고 실전에 사용하도록 여러 세무 관련 책을 소개하였다. 부동산 계약부터 등기, 중개시 필요한 부동산 관련 세금을 이번 책에서 알려준다. 이 책은 저자의 집필 의도와 맞게 기본적인 세금 지식과 더불어 투자자, 부동산 종류별, 부동산 거래 주체별로 필요한 세금문제를 공부한다. 부동산 계약 할때 반드시 알아야 하는 세무적 쟁점을 연구하고, 양도세 계산과 신고 유의사항 등을 누구나 알기 쉽게 체계적으로 알려준다. 저자는 실전 사례를 위주로 소개하여 항상 이해가 쉽다. 실전 사례를 바탕으로 저자의 컨설팅 포인트로 추가하였다. 비슷한 다른 사건들을 제시하고 읽는 사람이 고민할 수 있는 여지를 남겨주었다. 이는 부동산 뿐만 아니라, 다른 책과 마찬가지로 연습문제를 푸는것 자체로 도움이 된다. 예를 들어, 경기도 성남시 예상취득금액 4억, 전용 면적 국평 이하 주거용 오피스텔을 중개할 때, 취득세율이 1%가 맞을지 물어본다. 또한, 법무사가 고객 부동산을 등기 칠 때, 주택이 5억 짜리, 고객은 1세대 1주택자일때, 취득세율은 얼마인가. 이들 물음에 해설과 답을 바로 알려준다. 부동산 투자자에게 3대 세금인 취득세, 부가세, 양도세 등에 대한 내용과 어떻게 이 세금들을 절세 할 수 있는지 자세하게 그 방법들을 알려준다. 이러한 내용을 알지 못한채로 부동산 거래를 이어가면 세금 때문에 투자 손실을 보기도 한다. 주택이나 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지 등의 실제 부동산 종류별로 절세 포인트를 꼭 집어준다. 더불어, 개인투자자나 부동산 임대사업자, 매매사업자 등의 거래 주체에 따라, 다르게 적용되기도 하는 부동산 세금을 아낄 수 있는 절세포인트도 알려준다. 모든 절세 과정들을 알아보고 부동산 계약시 점검 사항들과 이후의 양도세 계산 등에 대한 내용들도 추가되어 부동산 세금에 대하여 지식을 확장 시켜준다. 투자자나 중개사무소 등의 관점에서 소득에 대한 과세 방식을 이해하는 것은 매우 중요하다. 소득에 부과되는 세금이 과다한 경우, 수익률에 직접적인 영향을 주게 되고 과세가 많이 될 때는 거래를 중단시키는 경향이 높기 때문이다.
책은 총 7장과 부록으로 구성되었다. 1장은 투자와 중개, 그리고 등기 시 알아야 할 기초적인 세무 문제를, 2장은 이들이 부닥치는 취득세, 부가세, 양도세 등 3대 세금을 중심으로 이에 대한 과세 원리를 자세히 다룬다. 3장은 투자자의 관점에서 관심이 많은 취득세와 양도세의 과세 방식(비과세, 중과세, 감면)을 별도로 분석하며, 4장은 앞에서 부동산 종류별로 발생할 수 있는 세무상 쟁점을 살펴본다. 구체적으로 주택, 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지, 재건축·재개발 입주권, 분양권 등이 이에 해당한다. 5장은 부동산 거래 주체별로 그들이 만나는 세금 문제를 정리한다. 개인, 임대사업자, 매매사업자, 법인 등이 이에 해당한다. 이러한 주제는 앞에서 본 내용과 차원을 달리한다. 한편 6장과 7장은 계약서를 작성할 때 반드시 알아야 할 세무상 쟁점을 다룬다. 마지막 부록에서는 양도세 계산과 신고에 대한 쟁점을 다룬다.
부동산 계약시 반드시 검토해야 하는 항목들이 있다. 양도세, 멸실조건부 특약, 부가세 별도, 포괄양수도계약, 권리금 특약 등 명확하게 들어나 있지 않지만 계약에 지대한 영향을 미치는 요소가 많다. 특히 각종 특약들은 표준계약서에는 없는 부분으로 보다 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 양도세를 매수자가 대납하는 경우, 매도자의 양도가액에 합산하여 양도세를 과세한다. 또한, 매수자는 이를 취득가액에 포함하기 때문에 주의해야 한다. 매수자의 과도한 취득세 부담으로 인하여 멸실조건부 특약을 추가하기도 한다. 과세당국이 이를 잔금청산일 현재를 기준으로 판단하는 것으로 해석을 내리면서 주의해야 한다. 만약, 매매계약서 특약에 부가세 별도라고 표기되어 있다면 부가세는 매수자가 부담한다. 부가세가 포함되면 당연히 매도자가 부담한다. 특별한 언급이 없다면 매도자가 부담하는 것이 일반적이다. 부가세가 결코 무시할 수 없는 부분으로 부가세 발생 없이 진행하고 싶다면 포괄양수도계약을 활용하면 좋다. 어느 정도 세금 지식이 있는 경우에는 부동산 세금의 적용 범위를 넓힐 필요가 있다. 시장에는 다양한 유형의 거래 주체가 등장하고 그에 따라 적용되는 세제가 달라지기 때문이다. 예를 들어 앞에서 많이 등장 했던 부동산 매매사업자가 양도하는 부동산은 양도세가 아닌 종소세로 정리해야 한다. 종전의 주택은 새로운 주택을 취득한 날(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세를 적용한다. 다만, 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득해야 비과세를 적용한다.
알려주는 부동산 투자 및 거래 세부 분야가 다양하여, 거래자 입장에서 유용하게 책을 활용할 수 있다. 당장 부동산 세무에 대한 공부가 필요한 독자 뿐만 아니라, 미래에 궁금할 때마다 찾아보기 유용하다. 입문자라고 하더라도, 실전편이라는 단어에 위축될 필요는 없다. 부동산 계약이 결코 쉬운일은 아니다. 다양한 계약 실무, 그리고, 매매계약서에 별도로 표기되는 다양한 특약들이 결코 쉽지 않다. 저자 신방수 세무사의 도움을 받아 야무지게 공부한다면 실전 매매계약 및 투자에서도 많은 도움을 받을 수 있다.
* 기증받아 감사하게 읽었습니다