돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것

돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것
최병우 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 8월

 누구나 임차인으로도 또는 임대인이 된다. 아주 기본적인 부동산 지식만 알고 있어도 자세한 것은 알기 어려우니 관심을 가지지 않게 된다. 어렵다고 관심을 두지 않으면 평생 모르게된다. 그러다가 손해를 보고 나면 소 잃고 외양간 고치는 격으로 알아 보는게 현실이다. 제대로 알지 못하면 당하는 경우가 많다. 계약서는 복잡하기 때문에 제대로 읽어보지 못할 경우가 많지만, 혹시라도 만약의 경우를 대비하여 사인이 필요한건 제대로 확인 후 서명해야 한다.

 의식주는 사람이 살아가는데 필수적인 3가지 요소를 말한다. 입고 먹고 어딘가에서 거주하는 것은 사는동안 반복된다. 이중 주거권을 둘러싼 문제들이 뉴스로 많이 등장하였다. 최근에는 전세사기가 이슈이다. 지난 2년간 전국적으로 집계한 전세사기 피해액은 2조 3천억을 넘는다고 한다. 정부에서도 피해자 구제를 위해 대책을 마련해 대응하고 있으며 전세사기특별법이 공론화 되었다. 국민의 주거권 보호를 위해 마련되어 있는 법이 있다. 임대차 3법으로 불리는 민법 임대차, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이다. 임대인과 임차인 모두 이 임대차 3법을 알아야 소중한 주거권과 재산을 지킬수 있다. 까다롭고 어렵게 느껴지는 임대차 3법을 다년간의 상담 경험으로 재미있게 설명한다. 

 저자 최병우 작가는 10년간 법률사무소에서 근무하였고, 이후 공인중개사 학원을 운영하였다. 책을 통하여 대한민국 누구나 임대차법으로 인하여 귀중한 재산을 잃지 않길 바라는 마음으로 책을 만들었다. 임대차에서 궁금한 점이 있을때, 어떤 법을 찾아봐야 할까. 일반인은 상가에 대해서 궁금하면 상가건물임대차보호법을, 주택에 대해서 궁금하면 주태임대차보호법을 찾아보면 된다. 그렇다면 상가, 주택으로 임대차보호법이 있는데, 민법 임대차는 왜 있는 것일까. 보증금과 월세가 많아서 상가건물임대차보호법을 적용받지 못한다고 하는데, 그렇다면 상가건물임대차 보호법을 단 하나도 적용받지 못할까. 어려운 부분은 책에 알기 쉽게 설명되어있다. 주택임대차보호법의 제1조 목적만 봐도 이 법이 있기 전에 얼마나 국민 주거생활이 불안정했는지를 충분히 알 수 있다. 국민 주거생활의 안정을 위해 만들어진 법을 국민이라면 누구나 알고 있어야 한다. 책을 통하여 법률전문가 조력 없이 스스로 실생활에서 바로바로 적용할 수 있게 하기 위해서 책을 최대한 이해하기 쉽고 재미있게 도움을 준다. 현장에서는 임대차기간의 약정이 없는때 법규정은 실제로 약정을 하지 않는 경우보다 임대차 기간 만료전에 법에서 정해놓은 기한 안에 양 당사자 간 계약연장 또는 해지의 의사표시 없이 그 기한을 넘겼을 때, 묵시의 갱신을 통해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다. 해지 통고에 있어 민법의 임대차 기간의 약정이 없는때와 동일하게 그 법을 적용한다.

 임대인 입장에서는 가능하면 보증금을 많이 받아두는 것이 사후에 발생할 수 있는 문제에서 유연하게 대처할 수 있다. 현실에서 보면 임차인으로부터 아주 소액을 보증금을 받고, 법적 분쟁 등으로 인해 임대인이 몇천만원 이상의 손해금이 발생할수 있다. 세입자를 잘못 받아서 법적 소송으로 인하여, 거의 1년 6개월 동안 자신의 소유 부동산을 제대로 된 권리행사조차 한 번 제대로 못 해보고 억울한일이 많다. 임대인들에게는 차임도 차임이지만 가능하면 보증금을 많이 받는것을 추천한다. 상가임대차 계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시에 원상회복 문제로 다툼이 발생하는 경우가 종종 있다. 대부분 분쟁의 원인은 종전 임대차계약 체결시 원상회복에 관한 조항을 계약서에 인쇄된 문자를 그대로 맹신한 결과로 분쟁이 발생한다. 구체적인 원상회복에 대한 특약을 작성하지 않음으로 그러한 분쟁이 계속 이어진다. 임대차 보호법상 법조문에는 임대인 쪽에서 자신의 우월한 지위를 가지고 자신이 유리한 방향으로 별도의 약정했다면, 그 약정을 무효로서 향후 임대인이 임차인에게 그 약정을 주장한다고 해도 법적으로 인정받지 못한다. 상가임대차의 경우 임차인이 임대인에게 계약 만료전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 약정했다면, 그 약정은 강행규정을 위반하여 무효이다. 임차인은 그 약정을 지켜야 할 아무런 이유가 없다.

 저자는 부동산 임대차 시장에서 발생할 수 있는 다양한 문제들에 대한 해결책을 제시하는 아주 유용하게 소개한다. 20년 이상의 법률 실무경험을 바탕으로 임대차법의 복잡한 내용을 알기 쉽고 재미있게 설명한다. 임대차 계약 전에 반드시 알아야 할 사항들을 상세하게 설명하고, 특히, 전세사기와 같은 최근 이슈에 대응하기 위한 법적지식을 제공한다. 임대차 시장의 불확실성 속에서도 누구나 권리를 보호할수 있도록 도와준다. 임대차의 역사부터 임대차대항력, 임대차기간, 임대인과 임차인의 권리, 그리고 임대차 관련 주요 판례에 이르기까지 다양한 주제를 다룬다. 이를 통하여 임대차법의 기본적인 이해부터 실제 상황에서의 적용까지 폭넓은 지식을 습득할 수 있다. 단순한 법률 지침서를 넘어 임대차 시장에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 실질적인 조언과 전략을 알려준다. 임대차법의 복잡한 내용을 명확하고 이해하기 쉬운 언어로 전달한다. 임대차 계약은 수시로 변경되기 때문에 변경된 조항들을 즉시 확인하는 것은 쉽지 않다. 임대차 계약 관련하여 조언이 필요하거나 지식이 필요한 누구나에게 좋은 참고서로 활용 가능하다. 법조문 원문과 대법원 판례오 같은 자료도 풍부하게 삽입되어 있다. 쟁정에 대하여 보다 자세하게 알고 싶은 분들에게 유용하다. 임대차 계약에 관심 있는 누구나에게 추천할만하다.

* 기증받아 감사하게 읽었습니다