서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 큰 판을 읽으면 기회가 보인다
이광수 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다는 미래에셋대우 리서치에서 부동산 시장과 건설회사를 분석하는 애널리스트가 현재시장의 상황을 자신이 본 대로 이야기하며 그것을 토대로 미래에 대한 전망을 분석한 책이다. 어떤 분야의 애널리스트들은 자기가 맡고 있는 섹터와 섹터에 포함되어 있는 기업들에 대해서 소신껏 말하기가 어려운 게 대한민국의 현주소이다. 증권사 애널리스트 종목 추천 게시판에는 매수와 홀딩은 있으나 매도를 찾아보기 어려운 게 그 이유다. 하지만 이광수 부동산 애널리스트는 현재는 욕을 먹더라도 시장에 대해서 바르게 알려주는 나침반의 역할이 되고 싶다고 한다.

2013년 부동산시장이 우울할 때 집을 사야 한다는 내용의 리포트를 작성하고 너나 사라는 비난을 받았다고 한다. 그 뒤로 대한민국 부동산 시장은 폭등했다. 2018년에는 서울 집값이 폭등할 때 강남 집을 팔라고 했다가 또다시 욕을 먹었다고 한다. 현재 정부의 부동산 규제로 인하여 부동산시장은 냉각되었다.

저자는 앞으로 집값이 더 하락할 것이며 시장 역시 위축될 것으로 전망하고 있다.

가장 큰 이유로 높아진 가격과 1500조 원이 넘는 가계부채와 200조까지 늘어난 주택 담보대출로 인해서 늘어난 부채가 리스크로 작용할 것이며 부채를 견딜 수 있는 인내심이 리스크의 변동성에 영향을 키친 다는 것이다. 이러한 상황 속에서 금리 인상과 주택 가격의 하락 속에 부채를 통해 집을 여러 채 장만한 사람들이 얼마나 인내할 수 있으며 더구나 전세가격까지 하락한다면 그 인내심은 바닥을 보일 것이라고 한다. 위기가 오고 있다. 이 말을 전달하기 위해 이 책을 쓴 게 아니다. 바로 위기 뒤에 기회가 올 것이며 그 기회를 어떻게 하면 잡을 수 있는가를 전달하고자 하는 것이다. 필자는 과거 사이클, 정부 정책, 가격, 새로운 변화, 거시적인 경제 변화를 읽는 법을 안내하면서 이 다섯 가지 원칙으로 방향을 기준으로 투자한다면 승률이 오를 것이라고 한다.

저자는 투자 공부를 할 때 사자가 되고 싶다고 한다. 사자는 먹이를 찾기 위해 이리저리 돌아다니지 않고 경험에 따라 동물 무리 떼가 지나가는 곳에서 오랫동안 기다린다. 기다리면서 먹잇감을 선정하며 대상은 주로 약한 동물이며 주로 밤에 기습한다. 사자는 사냥할때 기회가 오기를 기다리며 왔을때 최선을 다하는것이다. 그리고 사자가 약한 동물을 선정하는 것은 위기를 잡으라는 뜻이다. 사자의 사냥법은 투자에서 본받을 부분이 많을것 같다. 투자할 땐 사자가 되어야겠다.