사모펀드의 구조를 파악할 수 있는 서적

100조를 움직이는 사람들 - 자본시장과 투자의 미래, 사모펀드 이야기
최우석.조세훈 지음 / 흐름출판 / 2022년 1월

‘사모펀드는 악의 축이다?’ 

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IMF와 리먼브라더스 금융위기를 겪었거나 간접적으로 알고 있는 사람들은 사모펀드(PEF, Private Equity Fund)에 대한 고운 시선을 갖고 있지 않는 경우가 많을 겁니다. 경제위기가 다가왔을 때 기업들을 떨이에 가까운 가격으로 사서 (경영권을 포함한 바이아웃) 인수합병과 구조조정을 해서 다수의 실직자를 만들고 나서, 시간이 흐른뒤 몇배의 가격에 팔아치우고 떠나버리는 악의 축으로 알려져왔고 실제로도 일부 사모펀드들은 굉장히 영악하고 아무리 불법은 아니라지만, 관행상으로도 말도안되는 일을 저지른 적도 있지요. 하지만 역으로 보면 그만큼 국내의 자본시장이 선진화 및 체계화 되지 못했다는 반증이며, 기업들이 PEF의 바이아웃에 취약한 구조를 가지고 있다는 이야기기도 합니다. 그리고 아직까지 많은 사람들은 사모펀드를 제대로 이해하지 못하고 있으며, 이는 해당 구조를 알려주는 대중화된 서적이 나오지 않았던 것도 하나의 원인이라고 생각합니다. 그리고 오늘 완독한 <100조를 움직이는 사람들>은 그 대안이 될 수 있는 훌륭한 서적입니다. 

그동안 PEF가 하는 일들은 금융권종사자나 전문투자자나 오랜 투자를 해온 개인들은 대략적으로 알 고 있었지만, 일반인들이 알기는 어려웠습니다. PEF와 연계된 것은 GP(General Partner 펀드운용팀), LP(Limited Partner, 실제 운용투자자 기관 및 개인)입니다. LP가 펀드에 자금을 출자해서 혜가 이를 운용하고 LP로부터 보수를 받습니다. 그럼 LP의 출자금으로 혜가 기업인수등을 하고 LP와 수익을 배분하는 구조입니다. 여기서 얘기하는 LP는 우리가 얘기하는 연기금, 금융회사, 투자조합, 해외기관등과 개인들이 전부 포함됩니다. GP의 경우는 VC(벤처캐피탈)이 된다고 볼 수 있습니다. 예를 들어 새로운 스타트업이 나왔는데 해당 산업이 성장하고 스타트업의 기술과 핵심인력의 성장성이 높다고 합니다. 그럼 주로 LP를 통해 자금조달을 하고 집중투자를 합니다. 이 LP는 대기업의 투자팀인 SI(전략적 투자자)가 되거나 FI(재무적 투자자로 주로 금융기관)이 될 수 있습니다. 이렇게 출자를 하게되어  

VC는 기업발굴-투자-사후관리를 하고 기업의 가치평가가 이전보다 높은 결과가 나오면 다른 기업에 매각을 하여 자금회수(exit)을 하고 매각을 통한 수익분을 VC와 SI, FI가 나눠갖는 구조입니다. 

복잡하게 생각할것없이 출자와 운용기관이 하나의 팀을 이뤄, 저평가된 자산을 매입하여 비싸게 파는게 PEF의 사업구조라고 생각하면됩니다. 자본주의 사회에선 너무 당연한 겁니다. 주식을 싸게 사서 비싸게 사는 것과 다를바 없습니다. <100조를>에는 국내외 사모펀드에 대한 이야기와 맘스터치, OB맥주, 공차등의 이야기와 함께 사모펀드의 핵심인력과 앞으로의 사모펀드의 미래를 얘기합니다. 과거 칼라일이나 KKR같은 외국계 펀드와 달리 이제는 스카이레이크와 한앤컴퍼니 같은 PEF도 상당한 성과를 보여줬고 국내 자본시장에 정보의 공유와 경쟁력이 높아진만큼, 본격적인 사모펀드의 전성시대가 왔다고 생각합니다. 

특히 본서에서 주목하게 된 것은 2가지입니다. 첫째는, PEF세컨더리 마켓입니다. 이는 부실기업(?)을 사서 구조조정후에 타기업인수가 아닌 다시 PEF에 매각을 하는 시장의 성장입니다. 일반적으로는 동종업계나 사업확장을 하는 기업이 인수를 하는 경우가 많은데 이제 PEF끼리 매각이 활성화되었다는 것은 거래량의 증가를 의미합니다. 둘째는, PEF의 움직임을 분석하면 개인투자자도 어떻게 시장을 바라보고 분석할 수 있는지의 단초를 제공한다는 점입니다. 실제 스카이레이크가 솔루스 첨단소재(이전 두산솔루스)를 인수할 때 어떻게 해당 기업을 분석하고, 이를 평가했는지와 인수이후 조정을 통해 경쟁력을 강화했는지는 좋은 본보기가 될 수 있습니다. 이외에도 <100조..>는 PEF에 대해 이해하고 접근할 수 있는 기존에는 없던 분야를 열어준 서적입니다. 금융시장과 PEF에 익숙하지 않은 분들은 다소 어려울 수 있지만 자신있게 일독을 권합니다. 

‘이런 책이 올해의 책 후보입니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설

나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설
권주영 지음 / 라온북 / 2022년 2월

일독의 가치가 있습니다.

생숙의 구조파악이 제대로 될 수 있는 책

나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설
권주영 지음 / 라온북 / 2022년 2월

‘생활형 숙박시설 로우리스크 미들리턴’ 

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많은 사람들이 투자를 할 때 리스크는 적게 지면서, 수익률을 높이려고 합니다. 그래서 주식은 테마주에 들어가는 경우가 많고 부동산은 호재만을 기다리죠. 그런데 누구나 아는 호재와 뉴스는 더 이상 상승률이 정해져있다는 것과 같습니다. 이미 대중화된 소식이 있다는 얘기는 이전에 그 정보나 이슈에 대해 사전 조사를 한 사람들이 해당 수익률을 달성했다는 것입니다. 그래서 투자에는 가격보다도 시간의 이슈를 봐야하고, 적게 투자하고 많이 벌어간다는 것은 불가능의 영역은 아니지만 극소수의 영역이거나 시간을 견딘 대가입니다. 그리고 부동산 투자에 있어 아파트, 상가, 지식산업센터, 오피스텔 붐은 이미 지나갔고 이제는 다른 투자에 눈을 돌려야 합니다. 그 중 하나는 <나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설>에 나온 생숙(줄임말)이 될 수도 있습니다. 

이 말을 보고 이제는 생숙이다라고 여기에 몰려갈 이유는 없습니다. 이전에도 말씀드렸지만 새로운 호재가 있다고! 할때는 이미 한번 파도가 지나간 후입니다. 이 책을 읽기전에 저는 검색을 했고 ‘21년 하반기에 이미 생숙시설(서비스 레지던스 등)열풍이 휩쓸고 갔다는 것을 확인하고 책을 열어보기 시작했습니다. 투자에 있어서 중요한 것은 수익률이 얼마냐는 기대감과 꿈이 아니고 투자기준으로 얼마나 안전마진이 있고 내가 잃을 수 있는 현실적인 범위를 확인하는 것입니다. 생활숙박시설은 다른 부동산에 비해서 로우리스크지금 로우-미들리턴의 부동산입니다. 

일단 생활숙박시설은 거주(Live)가 아니라 머무는(Stay) 구조입니다. 이 이야기는 사서 버티는 투자도 될 수 있겠지만, 끝임없이 유지보수를 하는 주체가 중요하다는 얘기힙니다. 그래서 <나만 몰랐던…>에서도 생숙투자에 있어 당장의 수익률보다는 위탁운영업체의 선정과 계약사항을 중요시 합니다. 하나의 생숙에 여러 개의 위탁운영업체가 들어있는 것은 구상권 청구가 어려워서 위험부담이 크고, 어차피 운영유지보수비를 나눠야 하고 수익을 배분받는 구조가 생숙의 기본구조기 때문에 최대한 세대수가 큰게 유리합니다. 또한 비용청구에 있어 위탁운영업체 배분전후의 관계도 고려해야 합니다. 

이런 검증이 끝난 후에 바라본 생숙은 입지에 따른 차이도 있겠지만 비교적 적은 투자금(본서에 따라 1.5억~2.5억)사이에 고정적인 현금흐름이 가능합니다. 수년간 있었던 연간 50%~100%는 아니지만, 투자금 기준으로 ROE10%이상도 가능하고 기존 오피스텔 상가, 아파트와는 달리 대출에서도 보다 자유로운 장점을 가지고 있어서 현실적인 투자대안중에 하나가 될 수 있다고 생각합니다. 본서는 그 대안에 대한 장단점과 투자구조까지를 굉장히 명확하게 기술한, 홍보형 책이 아닌 실전경험서로서 일독의 가치가 있습니다. 

‘하나하나씩 구조파악중입니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.

[100자평] 돈의 흐름에 올라타라

돈의 흐름에 올라타라 - 돈의 신호를 포착하는 법
홍춘욱 지음 / 스마트북스 / 2022년 1월

듀얼스위칭 전략을 알 수 있는 서적

탑다운 투자의 정석

돈의 흐름에 올라타라 - 돈의 신호를 포착하는 법
홍춘욱 지음 / 스마트북스 / 2022년 1월

‘투자에 있어서 가장 어리석은 행위’ 

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는 바로 투자의 타이밍을 포착하려는 것입니다. 바꿔 말하면 최고점에서 매도하고 최저점에서 매수하려는 것이죠. 그런데 부동산이던 주식이던 원자재던 그 누구도 최고점과 최저점을 기계처럼 맞추는 것은 불가능합니다. 왜냐하면 고점과 저점이 나왔다는 얘기는 거래가 있다는 이야기고 세상 모든 거래행위의 시작과 결말을 예측하는 것은 불가능하기 때문이지요. 그래서 최저점에서 매집하고 꼭지에서 판다는 타이밍투자를 한다는 사람의 의견은 믿지도 듣지도 않는 편입니다. 단, 투자에 있어 돈의 흐름이 주는 경향성은 분명히 존재하고, 그것이 과열인지, 소강상태인지는 순간이 아니라 선형(Linear)혹은 로그(Log)차트에 의해서는 존재합니다. 홍춘욱 박사의 <돈의 흐름에 올라타라>는 만일 후자를 염두에 두고 있다면 한번쯤은 일독할 필요가 있는 서적입니다. 

본서의 내용은 복잡해 보이지만 간단합니다. 총 3가지로 요약할 수 있습니다. 첫째, 그동안 투자경험에 미뤄보건데 바탐-업(bottom-up, 개별주위주로 증시에 투자하는 방식)방식보다는 거시지표를 통해 경제흐름의 등락을 보는 탑-다운(top-down)방식이 보다 효과적이라는 가정입니다. 둘째, 탑다운 투자방식이 투자에 있어 효용성이 높다는 가정하에 필요한 것이 바로 듀얼스위칭 투자전략이라는 겁니다. 영어로 써서 어려워보이지만 별거 아닙니다. 예를 들어 환율을 볼 때 달러/원 환율이 3개월 연속 비싸지만 한국주식은 매수, 미국주식은 매도(예를들어 1달러 1,000원1,300원으로 원화가치가 낮아지는 경향), 혹은 수출증가율이 늘어나면 한국주식은 매수 외화예금은 해지하는 등 주로 금리, 환율에 따른 스프레드 변경에 따라 시점투자를 하는 게 바로 듀얼 스위칭 전략입니다. 

여러가지 투자전략을 경험하고 써올 바로서는, 이 전략이 의미가 있다고 생각합니다. 왜냐하면 영원히 오르거나 떨어지는 거시지표는 없기 때문인데요. 경제위기나 외환위기급이 아닌바에야 경제지표는 어느정도의 상 하한을 반복하는 특성이 있는데 이건 지표자체가 유기체라기 보다는 결국 스마트머니들이 자연스레 더욱 이익이 높은 구간으로 이동하기 때문입니다. 따라서 이런 지표들을 학습하고 준비하는 것만으도 충분히 손실에 대한 대비는 가능한 부분이 있습니다. 

하지만, 이런 탑다운 전략의 문제점중에 하나는, 개별기업의 특성과 사회변화의 트렌드를 놓칠 수 있다는 것입니다. 그래서 거시지표의 상-하한에서의 이익구간을 가지고 가서 장기적으로는 어느정도의 수익을 볼 수는 있지만, 이 역시 외부변수가 크게 발생할 때는 손실구간이 늘어날 수 있습니다. 따라서 진정 현명한 투자자라면 이런 탑다운 방식으로서 거시지표의 움직임을 모니터링함과 동시에 개별기업의 성장성을 염두에 두고 비교적 저렴한 가격에 매집을 한 뒤 지속적인 추적을 하는게 거시, 미시 리스크를 헷징할 수 있습니다. 이 점을 참고하셔서 본서를 통해 부족한 부분을 보완하시길 바랍니다. 

‘투자가 누가 불로소득이랍니까, 철저한 지식노동입니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.