건물주가 되실분들은 읽어야할 필독서

지금은 빌딩투자 성공시대 - 빌딩의 가치를 높이는 차이 나는 투자 전략 가이드
황정빈 지음 / 라온북 / 2023년 9월

‘강남역 1번 출구에 생긴 신상건물’ 

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작년 말쯤에 강남역 1번출구에 신축건물이 생긴 것을 보았습니다. 입지적으로는 거의 대한민국 최고의 상업용 부지중에 하나인데 좀 더 다가가보니 건축자재 및 화학소재로 유명한 중견기업 Y사의 전시장 및 사무실 사용을 위해 사옥을 만든 것이더군요. 현판을 보고는 대략 H회장께서 매수를 하셨을텐데, 어떤 시기에 어떤 가격을 주고 매입을 했는지 궁금해졌습니다. 왜냐하면 매입시기와 가격을 보면 투자의 방향성과 상호간에 이익이 되었는지, 한쪽이 너무 큰 손해를 보았는지 알 수 있기 때문이죠. 그런데 우연히 만난 <지금은 빌딩투자 성공시대>의 저자분께서 해당 물건을 중개하신 분이더군요. 덕분에 관련 내역과 더불어 빌딩투자 관련 지식들을 얻어갈 수 있었습니다. 

단도직입적으로 말씀드려 요즘 공실률이 어마어마하게 높고, 자영업자들의 수난시대가 된 것은 잘 알고 계실겁니다. 그것을 떠나 저는 올해부터는 굳이 코스프레 할거라면 건물주가 되는 것은 바람직하지 않다는 의견을 피력해온바 있습니다. 경기침체가 아닌 활성화시기라면 모를까 결국 건물/빌딩투자는 주택매매와는 완전히 다른 시장이며, 본서의 저자가 얘기하는 것과 같이 사업가의 경영마인드와 전략으로 접근해야하기 때문입니다. 과거와 다른 점은 유지보수 위탁관리가 좀 더 편해졌을 뿐입니다. 그러니 언젠가 건물주되서 잘 먹고 잘살아야지 라는 것은 신중히 생각할 필요가 있습니다. 적어도 본서의 내용정도는 숙지하고, 일종의 ‘노동숙련도’가 누적되지 않으면 어려운게 건물매매, 임대, 관리입니다. 

저의 의견을 차치하고 빌딩투자를 계획한다면, 본서를 통해 가장 먼저 참고해야할 것은 가격입니다. 일부 어플에서 시세파악이 가능하지만, 본서에 나온대로 수익투자법, 비교가치법, 지분과 건물가격에 대한 비율로 건물가격을 파악하는 것은 굉장히 방법입니다. 두번째는 세금입니다. 건물투자를 할 경우 주택대비 매매가자체가 다르기 때문에 레버리지외에도 취득세, 양도세 외 각종 제세공과금 관련 법인으로 할지 여부를 반드시 확인해야합니다 세번째는 입지가치입니다. 건물투자에서 중요한 것은 결국 입지인데, 이 입지라는게 결국 소득수준과 소비수준이 우상향하는 사람들이 얼마나 이용하느냐에 달려있는 것입니다. 결국 좋은 입지를 선점하고 기다린다면, 차후 급매가 필요할 때라고 시간과의 싸움에서 어느정도의 수익보장에 가능한게 빌딩투자의 정석중에 하나입니다. 

참고로 위에 말씀드린 구 테헤란빌딩(지금은 Y사업 사옥)은 2021년 초반 2,110억에 매도되었습니다. 매도인은 약 8년전 1,000억원 이하에 매입을 했습니다. 현재 해당 건물의 밸류는 2,800억으로 추산됩니다. 현금조달이 필요했던 매도인이나, 투자 및 현금창출을 위한 사옥마련을 위한 매수인이나 서로가 윈윈한 사례라고 볼 수 있습니다. 이런 사례가 일반인이 다가가는 꼬마빌딩에서 나오기는 쉽지 않습니다. 일반인들은 결국 법/세금/설계/유지보수/입지 및 권리분석에 경쟁력을 가져가고 기회를 기다리다 시간으로 복리를 쌓는게 가장 효과적인 방식입니다. 본서 같은 서적의 내용은 기본으로 가져가야하겠죠. 

‘건물주가 쉽게 돈버는거 같지만, 전혀 그렇지 않습니다’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 프롬프트 엔지니어링 교과서

프롬프트 엔지니어링 교과서 - 바로 써먹는 챗GPT 프롬프트 12기법
서승완 지음 / 애드앤미디어 / 2023년 9월

효과적인 프롬프트는 논리적인 의사결정력에서

프롬프트 엔지니어링, 정말 중요한 것은

프롬프트 엔지니어링 교과서 - 바로 써먹는 챗GPT 프롬프트 12기법
서승완 지음 / 애드앤미디어 / 2023년 9월

‘좋은 출력물을 위해서는 더욱 효과적인 질문을 해야한다’ 

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올해 가장 뜨거웠던 화두 중에 하나는 Chat GPT로 대표되는 생성형 AI(Generative AI)였다고 해도 과언이 아닙니다. 아직 대중적으로 공개되진 않았지만, 최근 옆나리 일본의 도쿄시는 세계 최초로 생성형 AI수도(?)를 천명했으며, 누적된 데이터에 대한 AI 알고리즘 분석을 바탕으로 생성형 AI의 결과값은 더욱 정교해지고 있습니다. 이와 관련해서 오픈 AI가 지구를 구할 것처럼 부화뇌동을 할 필요없다고 얘기해왔었고 아직도 이에 대한 관점은 변함이 없습니다, 다만 분명한 것은 생성형 AI를 포함한 거대 자연어 모델(LLM)을 활용역량이 있는 기업과 개인과 그렇지 않은 기업과 개인은 앞으로 많은 차이가 날 수도 있다고 생각합니다. 왜냐하면 이는 제가 오랫동안 강조한 ‘데이터 리터러시’의 능력과 연관되어있기 때문입니다. <프롬프트 엔지니어링 교과서>가 바로 이러한 맥락의 서적이라 볼 수 있습니다. 

프롬프트(Prompt) 방송에서 진행을 위해 대사를 지시하는 것을 의미합니다. 가창 프로그램 무대 앞에 비스듬한 플로어 디스플레이에 이 프롬프터가 자주 쓰이며 프롬프트라는 것은 ‘메시지를 전송’하는 것을 의미합니다. 이런 의미에서 프롬프트 엔지니어링이란 생성형 AI 및 관련 프로그램을 활용하는데 있어 보다 효율적이고 가치있는 결과값을 만들기 위한 메시지 전달을 하는 방법을 의미합니다. 예를 들어 불확실하고, 비논리적이며, 허위사실을 입력하거나, 맥락에 맞지 않는 프롬프트를 한다면, 결과값역시 엉성하고 신뢰성이 부족할것이고 그 반대라면 더 나은 결과값이 나오는게 바로 프롬프트 엔지니어링의 중요성이라고 봐야합니다. 

본서는 효과적인 프롬프트 엔지니어링을 위한 Few Shot기법부터 ReACT기법까지 12개에 이르는 기법들을 설명하고 해당 예시를 들고 있습니다. 그런데 본서를 다 읽고 난 저의 소감은 첫째, 이런 기법들을 굳이 전부 외울 필요는 전혀 없다는 겁니다. 그보다는 평소에 체계적이고 조리있게 질문을 하고, 서면을 작성하는 습관을 들이고, 이를 생성형 AI나 인공지능 알고리즘 분석에 그대로 적용하면 효과적인 결과물 산출이 됩니다. 업무상 메일 작성시에 같은 메일이라도 메일의 전달목적과 원하는 결과물을 구체적이고 체계적으로 명시한 메일이 바로 훌륭한 프롬프트라고 생각합니다. 

둘째, 프롬프트 엔지니어링보다 더욱 중요한 것은 결과값 산출입니다. 예를 들어 내가 부정확한 프롬프트를 얘기했더라도 생성형 AI에서 내가 원하는 것을 감쪽같이 알아내고 잘못 얘기한 부분을 제대로 수정해서 결과물을 낸다면 그것이야 말로 진정한 거대 자연어 모델을 활용한 것이겠죠. 이를 최근에는 Data-Centric AI라고 하는데 과거에는 고정데이터에 이를 분석하는 AI모델을 다각도로 변형시켰다면 최근에는 데이터셋 자체를 보다 유의미하고 신뢰성있게 변형한다음에 AI모델을 주입시키는 방식입니다. 이게 가능하다면 개떡 같은 프롬프트도 찰떡 같은 생성데이터 산출물로 이어진다는 겁니다. 따라서 <프롬프트 엔지니어링 교과서>의 내용은 이제 개화한 생성형 AI 시대의 참고서로 참고를 하시되, 모든 내용을 습득하는 것은 차분하게 생각하셔도 될 것 같습니다. 

‘중요한 것은 평소에 보다 논리적이고, 효과적인 의사전달력입니다’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 위대한 치킨의 탄생

위대한 치킨의 탄생 - 국민 브랜드는 어떻게 만들어지는가
스티브 로빈슨 지음, 김정혜 옮김 / 이콘 / 2023년 8월

브랜딩은 켠켠히 겹쳐서 만들어지는 것입니다.

브랜딩은 켠켠히 겹쳐서 만들어지는 것입니다.

위대한 치킨의 탄생 - 국민 브랜드는 어떻게 만들어지는가
스티브 로빈슨 지음, 김정혜 옮김 / 이콘 / 2023년 8월

‘닭을 만들진 않았지만 치킨샌드위치를 발명했습니다’ 

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많은 서적을 통해 제가 좋아하는 기업들을 소개드린바 있습니다. 그 중 일부의 공통점을 소개드리자면, 첫째 꾸준히 매출과 현금흐름이 발생하며 이를 통한 영업이익을 늘려가는 기업입니다. 둘째 숫자이외에도 성장해야합니다. 안정적인 본원사업을 바탕으로 미래 사업의 포트폴리오를 늘려가면서 시대의 흐름을 선도할 수 있어야 합니다. 그리고 또 하나를 추가하자면 제품이 아니라 기업이 브랜딩이 되는 회사들입니다. 이러한 요건에 해당하는 기업들은 그리 많지 않은데, 제가 직접 체험해보지 않은 기업들에도 있으며 그 중에 하나는 닭고기 마니 머거(eat mor chikin)이라는 광고로 알려진 미국 최고의 치킨 샌드위치 프랜차이즈 레스토랑 ‘칙필레(Chick-Fil-A)’입니다. <위대한 치킨의 탄생>은 칙필레에 대한 이야기임과 동시에 스티브 로빈슨, 저자가 칙필레의 성장의 영역에 함께한 이야기이기도 합니다. 

많은 성공후에 이야기들은 해당 기업의 성공요인들을 다룹니다. 본서에도 나와있듯이 칙필레가 성공한 이유는 ‘청지기정신’으로 ‘받은이상 대접하라’는 고객추구의 정신도 있을 것이고, 별것도 없어보이지만, 중독성 있는 치킨 샌드위치의 본연의 맛을 만들었기 때문일수도 있습니다. 이를 넘어 NCAA와 슈퍼볼등 대규모 행사에서 칙필레라는 브랜딩을 효과적으로 노출했을수도 있습니다. 혹은 본서의 초반에 나온것과 같이 일반적인 프랜차이즈사들이 본사의 운영방침, 수수료등읠 일괄적으로 찍어내리기 하는 구조가 아니라, 칙필레는 운영주들에게 집중을 해서, 일부 보증금을 제외하고는 수익의 다수를 운영자들에게 분배할 수 있는 시스템을 유지한 것일수도 있습니다. 그러나, 제가 주목하는 것은 이러한 결과적인, 그리고 대외적인 성공담이 아닙니다. 저는 늘 위험한 순간을 벗어난 점에 집중하며 그것은 대략 3가지로 요약할 수 있습니다. 

첫째, 칙필레는 굉장히 보수적이고 체계적인 의사결정구조를 가지고 있습니다. 스티브 로빈슨을 마케팅 총괄로 영입하면서 칙필레는 심지어 6개월간 최종 영입의사를 밝히지 않았습니다. 당시 회사 규모가 작았던 수십년전임에도 그의 청지기정신과 역량외에도 칙필레와 함께 하면 더 이상의 직장은 없었으면 좋겠다는 이야기를 할 정도로 인재 영입에 신중합니다. 둘째, 현금흐름과 리스크 관리입니다. 칙필레의 창업주중 하나인 트루엣 캐시는 대공황을 겪은 세대로, 지나친 레버리지의 위험을 알고 있었습니다. 그래서 IT버블때도 지나친 저금리 대출을 통해 매출확장을 최소화했고 그것이 지금의 ‘생존을 넘어 성장’이 가능하게 했습니다. 마지막은 그들이 ‘치킨 샌드위치’에 미쳐있었기 때문입니다. 그래서 신메뉴를 통한 확장도 이 치킨샌드위치와의 페어링을 고려했고 그래서 출시된 것이 와플 포테이토입니다. 이는 감자칩의 판매보다  치킨샌드위치를 더욱 알리기 위한 전략적 방침이었습니다. 

늘 중요한 것은 단기적인 사업성공이 아니라 지속성장을 통한 영속성이라는 것을 강조했고 칙필레는 그동안 그것을 충분히 증명해온 위대한 기업입니다. 경영진이 교체된 지금도 칙필레의 미래가 밝아보이는 것은 단순히 대외적인 인터뷰에 나온 성공요인이 아닌 위의 3가지를 경영진들이 지켜나가고 있기 때문입니다. 브랜딩이라는 것이 엄청나게 화려해보이지만, 어느 순간 경쟁자들이 할 수 없는 영역들을 또다른 수준으로 이어가면 그 시간들이 자연스레 브랜드로 만들어주는 경우가 있습니다. 칙 필레는 제가 좋아하는 위대한 기업은 어떻게 탄생하는가를 증명한 기업이며, 그 과정의 역사를 본서를 통해 확인하시길 바랍니다. 

‘명확한 원칙과 의사결정이 만드는 브랜딩’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다