결혼하자마자 외벌이가 된 나는 내 꿈과 이상보다는 현실을 어떻게극복해야 하는가를 고민하는 생계형 노동자 중 한 명이었다. 들어오는수입은 뻔히 정해져 있고, 할 줄 아는 거라곤 절약과 저축밖에 없었다.
은행 금리가 낮다는 것은 누구나 다 아는 사실이지만 적금 말고는 특별히 할 수 있는 것이 없었다. 평소에는 바쁘다는 핑계로, 나는 열심히 살고 있다는 변명으로 넘어갔지만 가끔씩 내 마음 어딘가에선 이런 소리가 들렸다.
‘정말 열심히만 살면 되는 걸까? 생각 없이 열심히만 살고 있는 건 아닐까? ‘열심히‘라고 핑계대면서 해야 할 고민들을 하지 않는 건 아닐까?‘
이런 고민 속에 시작한 것이 바로 부동산 공부였다.
또한 이 책은 단순히 어디에 투자하는 것이 좋다는 즉, 물고기를 잡아서 주는 책이 아니다. 그런 것을 기대하셨다면 책을 덮으셔야 한다. 그러나 물고기를 낚는 법은 정리되어 있다. 이제는 직장생활을 하지 않고,
그럼에도 10개의 직업을 가지고 있으며, 이전보다 훨씬 더 여유롭고 행복한 나로 살 수 있게 한 부동산 원칙들이 정리되어 있다.
이 책을 통해 늘 같은 길만 가던 사람들에게 다른 세상을 펼쳐 보일수 있다면 더 이상 바랄 것이 없겠다. 아쉽게도 단 한 번의 투자로 일확천금을 벌 수 있는 일은 없다. 그러나 천천히, 꾸준히, 열심히 걸어간다.
면 돈 걱정 없는 40대 또는 50대는 남의 일이 아닐 것이다. 건투를 빈다.
그래서 이제는 허허벌판의 모습을보고도 건물이 다 들어선 미래의 모습을 그려볼 수 있게 됐다. 큰 도시,
작은 도시, 수도권, 지방 할 것 없이 가격이 오르는 곳들을 자연스럽게체감하게 됐다. 처음에 돌아다닐 때는 무엇을 봐야할지 몰랐으나 계속보다 보니 점차 다양한 것들이 보이기 시작했다.
내가 특출나서가 아니라 많이 보다 보니 눈에 들어오는 것이다.
zip4가 부동산 빅데이터의 선두주자라고 자신한다. 단순히 데이터를가공해 보기 좋게 보여주는 플랫폼이 아니라 집을 언제 사야 하는지, 언제 팔아야 하는지, 어디를 사야 하는지, 왜 그러한지 등 부동산 투자에있어 가장 중요한 물음에 알고리즘으로 풀어가기 때문이다.
2011년에 한 부동산 카페의 글을 읽지 않았더라면 나는 여전히 다람쥐 쳇바퀴 도는 생활을 계속하고 있을지도 모른다.
‘어떻게 하면 부동산투자 잘했다고 소문 날까? 어떻게 하면 부동산이 오르고 내리는 타이밍을 찾을 수 있을까?‘를 반복해서 자문하지 않았다면 지금의 나는 없을지도 모른다.
부동산 투자에서 한두 번의 성공을 거둬 돈을 좀 벌었다고해서 인생이 크게 바뀌는 것은 아니다. 시작하기 전 마음가짐이 중요하다고 생각한다.
작은 것도 스스로 개척해나가는 마음, 알게 된 정보를세상과 공유한다는 마음으로 접근한 것이 더 큰 깨달음을 얻게 해줬다.
나의 가치관과 그에 따른 행동의 궤적이 다른 사람에게 귀감이 되는삶을 살 수 있다면 좋겠다. 그러기 위해 나는 매일 도전하고 있다.
물론 그런 노력도 필요하지만 부수적인 것일 뿐 필연적인 것은 아니다. 부동산 투자를 시작하면서 성공한사람들의 책을 많이 읽었고 재테크 카페의 글도 많이 읽었다. 그러면서많은 도움을 받았는데, 그들의 이야기 중 내가 모르고 있던 내용을 받아들이는 것보다 이미 알고 있던 내용이 틀리다는 걸 인정하고 내려놓기가 더 힘들었다. 하지만 한번 내려놓고 나니까 그다음부터는 쉬웠다. 그동안 알고 있던 것을 대부분 내려놓았고, 떠도는 얘기에 귀를 닫았다.
부동산에서 레버리지를 배웠는데, 세상에 나와보니 그 개념이 그대로 적용됐다. 부동산에서는 레버리지가 대부분 돈의 성격이었지만 세상에서는 돈이 아닌 시간으로 대체됐다.
당신이 지금 직장에 다니고 있다면 당신의 사장이 자신의 꿈을 이루기 위해 당신을 레버리지로 활용하는 것이다. 즉, 합당한 돈을 주고 당신의 시간을 빌린 것이다. 급여를 주고도 더 큰 수익을 일으킬 수 있다면 직원을 고용하지 않을 이유가 없기때문이다. 직원을 채용한 기업들은 모두 바보일까? 레버리지의 위험을무시하고 한탕주의에 빠진 것일까? 전혀 그렇지 않다. 수익률을 높이기위해 가장 안전하면서도 확실한 방법을 선택한 것이다.
네이버가 돈을 버는 이유, 유튜브가 돈을 버는 이유는 사람들이 시간을 소비하게 만들기 때문이다. 한 사람, 한 사람의 시간을 오랫동안 빼앗을 수 있다면 그 시간에 광고를 내보낼 수 있다. 사람들의 시간을 누가더 많이 빼앗을 수 있느냐가 곧 누가 더 많은 돈을 버느냐가 된다. 타인의 시간을 레버리지한 것으로, 대부분이 당연하다 생각하고 지나친다.
부의 시스템
일하지 않아도 현금 흐름이 생기는 것
돈이 창출되는 나무
임대
컴퓨터 소프트웨어
콘텐츠
유통
인적자원
지주가 가장 큰 힘을 가지고 있지만, 공공의이익을 목적으로 한다는 법률을 근거로 정부가 도시 형성을 위해 토지를 일괄 매입할 수 있다. 매입 후 토지 기반을 다지고 구획을 나눠 사업자에게 판매함으로써 수익을 낸다. 가장 안정적인 수익구조라고 볼 수있다. 이후 사업자는 미래를 보고 투자를 한다.
LH가 분양한 토지에 경쟁 입찰하여 토지를 확보하고 분양하는 것인데, 분양이 완판되면 엄청난 차액을 남긴다. 토지 매입 후에는 리스크를 헤지하기 위해 건설 및분양 전반을 관리하는 시행사와 건축만 하는 건설회사 그리고 분양만하는 분양회사로 분업이 된다.
시행사는 토지만 매입한 후 건축과 분양은 돈을 거의 들이지 않고 진행할 수 있다. 건축에 따른 비용 50퍼센트는 분양 계약자에게 계약금으로 받고 일부는 은행에서 대출을 받기 때문이다.
건설사는 건축에 따른 마진을 안정적으로 가져가고 분양사는분양 결과에 따라 수익을 가져간다. 은행은 시행사와 개인에게 대출을해주고 안정적인 수익을 가져간다. 최종적으로 분양을 받은 사람들이등기 후 취득세를 납부하면 국세와 지방세로 유입되기에 정부로서도 안정적인 세수 확보가 된다.
이렇듯 큰 부는 앞 단계에서 이미 다 가져가고, 마지막에 들어가는 사람들은 남은 콩고물을 가지고 옥신각신하는 것이다.
중심상업지구 형태로 집중되어 멀리서 찾아오게 하든지, 주거시설 가까운 곳에 분산되어 자주 이용할 수 있도록 해야 한다. 따라서 상업용 부동산은 사람들이 사는 공간을 무시하고 발전해나갈 수 없다. 결론적으로 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다고 요약할 수 있다. 즉 모든 키를 일자리가 쥐고 있는 것이다.
앞으로 도시는 어떻게 될까? 과거와 같이 지방에 공장이 많이 들어서게 될까, 아니면 도심의 일자리가 더 고도화될까? 아마도 후자에 더 가까울 것이다. 작은 사무실에서 온라인으로 전 세계에 서비스를 하며 1년매출 1조 원이 넘는 유니콘 기업이 탄생하는 일이 많아질 것이다. 일자리가 움직이지 않으면 도심은 더 집중될 수밖에 없으며, 따라서 부동산의 가격은 직주근접 여부에 따라 차별화될 것이다.
교환의 시작은 가치를 비교하는 것이다. 어떤 사람이 A라는 재화를화폐로 교환했다면 그가 A 재화와 화폐를 비교했을 때, A 재화의 가치는 하락하고 화폐의 가치가 높아질 거라고 생각한 것이다. 반면 화폐를B라는 재화로 교환했다면, 이번에는 화폐의 가치는 하락하고 B 재화의가치는 높아질 거라고 본 것이다. 이처럼 자본주의는 재화와 화폐를 비교해 둘 중 하나를 선택하는 것부터 시작한다. 항상 재화보다 화폐 또는돈이 좋다면 모두 돈을 움켜쥐려 할 것이다. 하지만 다들 예상하다시피돈을 움켜쥐고 있다고 부자가 되지 않는다.
그에 비해 복잡 교환이란, 돈으로 토지를 매입한 후 땅을 고르고 건축을 하고 분양을 하고 매도하는 일련의 과정을 거쳐 가치를 키우는 것이다. 이를 기업에 대입해보면 기업을 사고파는 개념이 아니라, 돈을 투자해 사람을 고용하고 물건을 조립하고 생산하여 영업과 홍보 과정을 거쳐 판매를 통해 수익을 내는 것이다. 단순 교환보다는 복잡한 교환이,
그리고 복잡한 정도가 클수록 수익이 커진다.
결국 자본주의에서는 교환만이 살길이라고 보는 것이다. 교환을 얼마나 빨리 얼마나 많은 사람에게 할 수 있는지가 관건이다. 농경사회에서 공업사회를 지나 정보화사회가 도래한 이유 역시 교환의 한계를 극복하기 위한 몸부림이라고볼 수 있다. 정보는 이동에 따른 비용이 없고 하루에도 수천만 번 교환될 수 있기 때문이다.
이러한 자본주의 사회에서 당신은 무엇을 교환하고 있는가? 회사에서 일을 하고 그 대가로 급여를 받는 것 외에 어떤 교환을 하고 있는가?
앞으로 교환을 선택하겠는가, 아니면 차곡차곡 돈만 모으겠는가? 10년동안 은행 적금만 붓는다면 손에 쥐는 돈은 그리 크지 않을 것이다. 그러나 교환을 통해 새로운 부를 얻는다면 이전과는 다른 수준의 돈을 벌수도 있을 것이다. 가장 큰 부자는 교환을 쉽게 할 수 있도록 생태계를만드는 사람이고, 그보다 작은 부자는 교환을 잘 이용하는 사람이다.
자신이 3년 전부터 그려온 궤적과 최근 3개월 동안 한 일들을 선으로 그어보라. 그 궤적으로 앞으로 3년이 이어진다. 미래는 변화무쌍할 것 같지만 전혀 그렇지 않다. 현재의 연장선일 뿐이다. 그래서 현재 어떤 생각을 하느냐가 매우 중요하다. 다만, 터닝포인트를 만나면 각도가 살짝꺾인다. 시간이 지나면 그 꺾인 각도에 의해 전혀 다른 곳에 도달하게된다. 나의 작은 깨달음이 누군가의 인생에 터닝포인트가 될 수 있기를바란다.
2043년이 되려면 아직 25년이나 남았다. 지금부터 하락을 준비할 것인가? 이는 죽기 25년 전부터 죽음을 준비해야 한다는 주장과 같다.
《부동산의 보이지 않는 진실》(이재범, 김영기 공저)이라는 책에 보면 구체적인 반박이 잘 나와 있다. 내용을 좀 발췌해보면 부동산 버블이 터진곳은 일본만이 아니었고 덴마크, 스웨덴 등 다른 나라도 마찬가지였다.
일본과 그 외 나라의 차이점은 일본은 버블이 터진 후에도 공급을 줄이지 않은 반면, 나머지 나라들은 버블이 터진 후 공급을 줄였다는 것이다. 우리나라 역시 공급이 많은 시기에 공급을 적절히 줄였다. 용인처럼단기간에 무분별하게 건설해서 하락한 지역도 있지만, 대부분의 지방은공급이 너무나 부족하여 10년 가까이 오르기도 했다.
세상 원리를 이해하는 것이 어려운 일이 아니라고 이야기했지만,
그렇다고 쉽다는 건 아니다. 문제 자체가 어려워서가 아니다. 문제를 풀기 위해서는 나의 소중한 시간과 돈이 투자되어야 하고 희생이 뒤따라야 하기 때문이다. 창업을 하거나 취직을 하거나 여행작가가 되거나 공무원이 되거나 의사가 되는 등 모든 선택에는 엄청난 투자가 요구된다.
그래서 시작을 결정하기가 쉽지 않다.
이 현실을 극복하는 방법이 있다. 그냥 하는 것이다. 정답이 없기 때문에 일단 해보고 몸으로 먼저 부딪치는 것이다. 정답을 미리 찾으려 하지 말고 말이다. 어차피 정답이란 없다. 시작하지 않고 정답만 찾는 사람은 결코 정답을 찾을 수 없다. 토익 900점 성공 후기만 읽는 사람은절대 토익 900점을 받을 수 없는 것처럼 말이다.
그렇다면 준비를 어느 정도 해야 할까? 시작하는 데 문제가 되지 않을 정도면 된다. 시작하고 나서 더 빨리 배우게 되니까. 어차피 초보 시절에 완벽한 선택이란 있을 수 없다. 다소 부족하더라도 감내할 수 있는수준으로 선택하면 된다. 첫 투자에 모든 것을 쏟아붓는 어리석은 사람은 없길 바란다. 또한 첫 투자에서 대박이 터질 것이란 기대를 하는 사람도 없길 바란다. 첫 투자는 시작으로서 의미가 매우 크다. 그 시작의반복으로 큰 성과가 이뤄지는 것이다.
부동산 가격이 왜 오르고 내리는지 답할 수 있어야 한다. 가격이 상승하거나 하락하거나 보합이었다면 왜 그렇게 될 수밖에 없었는지 답할수 있어야 한다. 거래가 뜸한데도 가격은 왜 올라가는지, 전세가는 왜매매가와 별개로 상승하는지 역시 답할 수 있어야 한다. 2017년에 정부가 왜 규제책을 내놓았는지, 그럼에도 왜 서울은 상승하고 있는지, 경기도 신도시보다 시울이 왜 더 비싼지도 답할 수 있어야 한다. 5억 원짜리아파트 단지에서 길만 건냈을 뿐인데 왜 10억 원대로 가격이 뛰는지, 부동산을 선택할 때 사람들이 가장 중요하게 여기는 게 무엇인지 등 모든
‘Why‘ 에 답할 수 있어야 한다.
어리석어 보일지 모르지만, 아이 같은 질문이 사실은 너무나 좋은 질문이다. 모든 것이 Why 로 시작해서 Why로 끝난다. 우리가 보고 있는사회 현상에 대해 답할 수 있다면 어떤 종목이든, 어떤 지역이든, 어떤시기는 관계 없다. 그 해답은 당신 스스로 충분히 찾을 수 있다. 내가 그랬듯이 말이다. 생각만 멈추지 않으면 된다.
"당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?"
세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가?"
"앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?"
첫 번째는 내가 부동산 투자를 왜 해야 하는지에 대한 당위성‘과 관련된 질문이고, 두 번째는 어떤 부동산에 투자해야 하는지 선택을 도와주는 질문이다. 그리고 세 번째는 타임머신을 타고 ‘미래‘로 갈 수 있도록 도와주는 질문이다. 당신이 어떤 일을 하든 동일한 질문을 받게 될것이다. 이 세 가지는 각자 동떨어진 질문이 아니다. 모두 연관되어 있다. 시작과 과정 그리고 끝을 의미한다. 내가 만약 어떤 회사에 투자를해야 한다면 설립자에게 이 세 가지 질문을 할 것이고, 그 답변에 따라투자 여부를 결정할 것이다.
‘자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다.
세상은 교환에 의해 움직인다. 수확한 벼는 시장에 내다 팔아 화폐로바꾼 다음 필요한 물건을 구입하는 데 쓰인다. 다음 해에 뿌릴 씨앗과비료를 확보하고도 돈이 남는다. 남은 돈이 바로 이익이다.
공장에서 옷을 만들어 세상에 제공하면 화폐로 교환된다. 화폐는 다시 물건을 제작하는 데 쓰이고 여윳돈이 남는다. 그 과정을 반복적으로거질수록 이윤이 커진다.
교환을 더 많이, 더 자주, 더 많은 사람에게 할수록 이윤의 크기가 커진다. 이를 공식으로 표현하면 다음과 같다.
• 부의 공식 : 화폐 →(교환) 대체재 → (교환) 화폐 + 이익
세계적 갑부로 꼽히는 워런 버핏은 왜 화폐를 보유하지 않고 주식 투자를 할까? 우리나라에서 가장 부자라 불리는 이건희 회장은 왜 화폐만보유하지 않고 다른 대체재(기업)를 가지고 있을까? 왜 그들은 화폐가아닌 다른 것을 소유하려 할까? 교환을 통해 만들어지는 수익이 보유자체보다 훨씬 크기 때문이다. 둘 중 하나를 선택해야 한다면 교환을 선택해야 한다. 부자가 되고 싶다면 말이다.
세 가지 질문의 답을 찾다 보면 결국 부동산의 시작과 끝을 생각하게될 것이다. 좋은 질문이 좋은 답을 끌어내며, 궁극적으로 더 나은 미래를 가져다줄 것이다.
♡ 이 책을 읽으며 생각한 것 ♡
도서관에서 빌려온 책인데
펼쳐보지도 않다가
반납일이 되어서야 조금 읽었다
조금 읽은거지만
작가의 마인드, 가치관이 마음에 들어서
다시 읽어야겠다고 생각했다
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