돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트...

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 부동산 애널리스트가 알려주는
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2017년 5월

6.19 부동산 대책이 발표되었습니다.
6.19 부동산 대책이 과열된 주택시장을 잠재울 수 있을까요???

부동산은 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라는 격언이 있습니다.
아파트는 움직일 수 없는 부동산으로 이 말은 ‘부동(不動)’, 즉 움직일 수 없다는 그 특징을 가장 잘 알려주는 말입니다. 그렇기에 아파트와 같은 부동산을 구입하려면 절대로 서류만 봐서는 안되며 구매하기 전에 반드시 몇 번이고 현장을 찾아가는 신중함을 보여야 합니다.

“돈 되는 아파트, 돈 안되는 아파트”...
저는 이 책의 제목을 보고 기존에 정부가 발표한 다양한 개발 정보 중 부동산 투자에 도움되는 내용을 정리한 책 정도로 생각했습니다.
그래서 가벼운 마음으로 읽어 보려고 했는데... 읽어볼수록 아파트에 관한 전문 서적이라는 생각이 들었습니다.

이 책은 새롭게 시행될 부동산 정책을 설명하는데 중점을 두기보단 지금의 상황과 변화의 맥락을 설명하면서 독자들 스스로 앞으로의 부동산 시장을 전망할 수 있도록 하기 위해 쓰여졌습니다.
다만, 한가지 아쉬운 점은 우리나라 부동산 시장이 수도권을 중심으로 운영되기 때문에 책의 대부분 내용도 수도권 아파트 위주로 설명하고 있다는 점입니다.

내년부터 시행될 주요 부동산 정책을 살펴보면 크게 재건축초과이익환수제와 간주임대료 제도가 있습니다. 
  

1. 재건축초과이익환수제

재건축초과이익환수제란 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3천만원이 넘을 경우, 그 초과 금액의 10%부터 최대 50%까지 세금을 매기는 제도입니다.
지금까지는 재건축을 통한 이익이 생기면 이 이익을 이용해서 조합원들의 작은 주택을 큰 주택으로 늘렸습니다. 이익이 많을수록 조합원이 내야할 돈이 적었습니다. 그러나 초과이익에 대해서 세금을 매기면 조합원의 이익이 크게 줄어듦으로 재건축에 대한 메리트가 상당히 줄어들게 됩니다. 만약 재건축을 노리고 아파트를 구매할 예정이라면 이부분을 계산해야 합니다.

2. 간주임대료 제도

간주임대료 제도는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 받은 경우 전세금에 일정한 이율을 곱하여 계산한 금액을 임대소득으로 보겠다는 제도입니다.
 
우리나라는 임대소득이 2천만원 이내이면 비과세대상이지만 2천만원이 넘으면 임대소득을 신고해야 합니다.
2018년부터는 간주임대료가 적용되는데요. 소형주택이 아니면서 전세보증금의 합이 3억원이상이면 전세보증금에 이자율을 계산하여 임대료로 환산, 임대소득으로 보겠다는 뜻입니다.
여기서 가장 큰 문제는 2019년부터 시작됩니다. 2019년부터는 소형주택에도 간주임대료제도가 모두 적용되기 때문입니다.
현재 이자율(1.6%)을 기준으로 임대소득이 2천만원을 넘는 수준의 전세원금을 역산해보면 23억8천3백만원이 됩니다.
즉 다주택자가 갭투자를 했는데, 그 전세원금의 총합이 23억8천3백이 넘으면 임대수익을 신고해야 된다는 것이죠. 이런 간주임대료 제도는 ‘갭’차이를 이용하는 다주택자에게 주택투자에 대한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 
 

간주임대료 계산방식은 다음과 같습니다.

간주임대료 =
(총보증금 합계-3억원)×60%×이자율(1.6%)×(임대일수/365)
(이자율은 고정된 것이 아니라 매년 변동합니다.)

 
향후 아파트에 투자할 때는 반드시 이러한 부분을 고려해야 합니다.

 
마지막으로 집값 폭락설에 대한 이야기를 잠시 해볼까 합니다.

정말로 집값이 폭락할까요? 

옆나라 일본처럼 말입니다.
많은 사람들이 인구의 감소를 지적하며 조만간 집값이 폭락할 꺼라고 하는데... 이상하게도 집값은 계속 고공행진을 하고 있습니다.
인구는 줄어드는데 왜 집값은 떨어지지 않을까요?
그것은 집은 인구가 아닌 가구가 살기 때문입니다.
우리나라는 1~2인 가구로 변화하고 있습니다. 인구는 줄어들지만 대가족이 점점 소가족되면서 가구수는 늘어 가고 있으며 이런 소가구가 집에 대한 수요를 늘리고 있기 때문입니다.

또하나는 재개발을 하면 할수록 집이 줄어드는 역설이 발생하기 때문입니다.
재개발은 흔히 단독주택 밀집 지역을 재개발하여 아파트 단지로 바꾸는 것입니다. 사람들은 얼핏 재개발을 하면 주택수가 당연히 늘어날 것으로 생각합니다. 그러나 사실 재개발을 하면 주택수는 줄어듭니다.
주택재개발은 용적률을 높여주어서 더 많은 집을 짓게 만듭니다. 그러나 예전의 집들은 요즘의 집보다 면적이 작다는데 포인트가 있습니다. 오래된 단독주택의 평균면적은 약 30㎡로, 요즘 집의 일반면적인 59㎡나 84㎡를 지으려면 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 결론적으론 주택 수가 감소하게 되는 것입니다.
 
아파트 공급과잉 우려 속에서도 집값이 상승세인 이 시점에서 과도한 정부의 규제가 공급절벽을 불러일으키는 것은 아닐지 조금은 걱정이 됩니다.
 

---

* 이 책은 딸기아빠의 펀펀재테크 카페를 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.