부동산 권리분석의 바다에 빠져라

부동산 권리분석의 바다에 빠져라 - 10,000건의 경매분석, 1,000건의 경매진행 특급 노하우 공개 ㅣ 경제공부는 경제저축이다 11
김재범 지음 / 스마트북스 / 2014년 12월

미국발 금융위기 이후로 주저앉은 실물경제의 여파는 실로 어마어마했다. 
몇몇의 일부를 빼고는 대부분의 경기들은 회복을 기대하기가 요원하며, 한번 떨어진 자산 가치는 아직까지도 정신을 못 차리고 있다. 
주택의 전세가격이 주택가격에 육박하고 있으나 집을 구매하는 사람은 여전히 없고, 과거 부동산 불패의 신화에서 벗어나지 못하고 레버리지 효과를 꿈꾸며 부동산에 투자했던 사람들의 가계부는 이미 벼랑 끝에서 춤추고 있는지 오래 전의 일이다.

자연스레 경매시장은 하루가 멀다하고 엄청난 양의 물건을 쏟아내고 있다.
토지, 공장, 일반 주택 등을 구별할 것 없이 헐값에 매각되기도 하고 심지어 감정가의 반값에 팔려나가는 아파트들도 수없이 등장하고 있다. 
부동산 매매에 관한 책을 팔던 서점매대에는 경매에 관한 책들로 가득차고, 경매법정은 입찰참가자들로 연일 만원사례를 이루고 있다.

경기침체와 불황기에는 역시 경매가 최고의 재테크수단이라는 것을 여실히 보여주고 있는 셈이다.
그러나 유감스럽게도 경매에 뛰어든 모든 사람들이 투자에 성공한 것은 아니다. 
권리분석을 잘못하거나, 입지분석이나 시세파악 등을 게을리 하여 큰 낭패를 보는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 
하지만 경매 실패의 원인은 매우 다양하지만 그 주요원인은 어디까지나 권리분석의 실패에 기인한다. 

(권리분석이 어렵기 때문에 많은 사람들이 말소기준를 이용한 권리분석을 사용한다. 말소기준이란 경매 부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸(말소) 여부를 판단하는 '기준'이 되는 특정 권리를 말한다.)
이는 각각의 법 규정들이 만들어진 취지를 알지 못한 채 단편적이고 잘못된 지식에 의존한데 원인이 있다.

하지만 사실 부동산이나 법 계통에서 일을 하는 사람이 아니라면 그 경매와 관련된 수많은 규정과 판례를 모두 알고 이해하기란 매우 어려운 일이다. 
그래서 저자는 그런 한계에 부딪힌 사람들을 위해 권리분석의 기본적 지식과 경험은 물론, 전문가도 간과하기 쉬운 함정들을 꼼꼼히 따져 책을 엮어 냈다.

책에서 설명하는 내용에 맞는 각각의 사례를 찾기 위해 10,000건이 넘는 경매사건을 검색하고 분석을 했다고 하니 얼마의 노력을 했는지 그 흔적이 고스란히 보이는 듯 하다.

서점에 가서 경매에 관하여 제일 잘 팔리는 책들을 찾아보면 한결같이 ‘대박’ 또는 ‘이와 유사한 의미의 단어’가 들어간 책들이다. 
"두근 두근 두근"
'대박경매 신화'는 우리의 말초신경을 한껏 자극하나 실제 사례를 살펴 보면 실력보다는 운이 좋은 경우가 대다수이다. '대박'은 별로 기대를 해봄짓 못하다.

High risk high return이란 말이 있다. 경매에서 요행을 바란다면 그만큼의 위험이 도사리고 있음을 뜻한다. 반드시 기억해야 할 것이다. 
‘천리 길로 한걸음부터’라는 말이 있듯, 처음부터 대박을 꿈꾸기 보다는 많은 경매사례들을 통해 배워가며 내공있는 경매고수로 커 나가기를 바란다.