월세 혁명 2

월세 혁명 2 - 무피 투자부터 소액 투자까지 경매를 활용한 임대사업의 모든 것 ㅣ 월세 혁명 2
조영환 지음 / 매일경제신문사 / 2017년 1월

이 책을 읽기 시작하며 월세 혁명 1도 읽어봐야겠다는 생각이 들었다. 저자 조영환씨는 월세 혁명 1에서 하고 싶은 말을 원 없이 다 했다고 하는 말에 진심이 느껴졌다. 월세 혁명 2는 임대 사업에 관한 더 추가적인 얘기를 하고자 집필을 하였다고 한다.

책을 읽으며 다소 답답한 부분이 있었다. 그는 진심을 담아 부동산 투자에 대해 설명을 하려는 의중은 알겠으나 부동산에 직접 투자한 경험담을 이야기하는 것이지 실제 작가가 아니기 때문에 문장을 읽을 때 가독성이 높지 않아 책 읽는 것의 진도를 빼기가 어려웠다. 나는 모르는 저자의 지인들 이름(카페 아이디)이 계속 거론되는 것도 혼란스러웠고, 가장 아쉬운 점은 요점이 뭔지를 스스로 파악하려니 어려움을 겪었다. 요약, key point, 이것만은 알고 가자, 모 이런 것이 있었으면 더욱더 좋았을 것 같다.

이 책은 당연히 소설책이 아니기 때문에 술술 읽히는 건 바라지 않았지만, 앉은 자리에서 한 권을 뚝딱 읽기엔 인내심이 바닥이 나서, 책을 읽다 덮었다를 계속하였다. 그래도 실전에 대한 내용을 볼 때엔 정말 이런 일도 있을 수 있구나 란 사건들을 접하기도 했다.

"조물주 위에 건물주"란 저자의 말처럼 건물주가 되는 것이 소원이라고 노래를 불렀는데, 이제부터 정말 공부만 하지 말고 실전에 투입을 해야겠다는 생각이 들었다. 무모한 투자자가 공부만 하고 아무것도 안 하는 사람보다 나을 수 있다는 말에 무척 공감이 갔다.

돈이 꼭 많이 있어야 부동산 투자를 할 수 있는 건 아니다. 저자처럼 철저히 무피(無+fee) 투자도 가능하다. 즉, 임대를 놓아 내 자본금이 회수되면 또 투자하는 방법이다. 간혹 내 돈이 조금 묶이더라고 수익률이 아주 높다면 투자를 하는 것으로 투자전략을 세우는 것도 좋을 것 같다. 근데 말이 좋아 무피투자이지만 시장에서 바라보는 시선이 곱지는 않은 것이 사실이다. 깡패 짓을 한다는 둥, 전세난을 이용해 서민들을 힘들게 한다는 둥 부동산 시장을 어지럽힌다는 둥 얘기가 많다. 적절한 가격에 적절한 방법으로 투자하는 것이 올바를 수 있겠다.

저자처럼 나도 경매를 계속해나가면서 부동산 수를 늘리고 월세 수입을 높여서 노후대책을 해야겠다는 생각이 절실해졌다.

제가 추구하는 임대 사업은 대출을 최대한 많이 받아 최소한의 자금을 들여 취득하고, 임대를 놓아 보증금으로 투자금을 회수하며, 월세를 받아 대출이자를 제하고 남는 금액을 취하는 행태라 과다한 대출로 금리가 오르면 당연히 타격을 받을 것입니다. 임대 사업은 규모의 경제라 부동산을 많이 소유할수록 더욱 어렵게 됩니다. 그렇다고 금리가 올라갈 것을 염려해 아무것도 안 하면 결국 빈손입니다. pg106

저자는 갭 투자를 할 때 물건을 최대한 싸게 사려는 노력을 해야 한다고 한다. 매물이 없고 갭이 적다면 매도 호가에 매수하니 하락에 대한 대비가 안된다. 그러면 조금만 시세가 하락해도 바로 손실로 이어진다. 부동산은 싸게 사야만 수익이 커지고 리스크에 대비가 되니 항상 싸게 사려고 노력해야 한다.

분양권 투자에도 관심을 가져서 서울과 수도권의 웬만한 지역의 신규 분양 아파트는 다 넣어야 한다고 조언한다.

상승기 때 경매든, 급매든, 분양권이든 어떤 방법으로든 적극적으로 투자해 가는 말에 올라타야 한다고 저자는 강조한다. 다만, 끝없는 상승은 없기 때문에 매도 타이밍을 잡는 것도 중요하다.

가진 돈이 없다고? 무피 투자를 하자! 철저히 무피 투자가 되는 물건만 낙찰받자! 임대 놓고 보증금 들어와 투자금 전액 회수하고, 얼마 동안 월세 수입 만들고, 또 투자하기를 반복하며 부동산을 늘리는 것이 답인 것 같다.

이 책을 통해 서민이 부자 되는 방법에 대해 공부해보았다. 열심히 공부하는 것도 중요하고, 액션을 취하는 것도 중요하다. 무엇보다 아는 만큼 보인다고 계속 정보 수집을 게을리하지 말고 꼼꼼한 답사 역시 필수이다.